3. Bất động
sản







Có thể nói,
nhân vật quan trọng trong vai trò BĐS em muốn nói là CBRE. Ngày trước, từ trang
web của họ, em cũng học hỏi được nhiều về phương pháp luận, cách marketing, có
them thong tin nhiều. Nhưng càng về sau này, em thấy CBRE càng như 1 tổ chức đóng vai trò thổi giá BĐS ở Việt Nam.







Khoảng 2-3
tháng trở lại đây, báo chí nói đến nghiên cứu BĐS hầu như chỉ nhắc mỗi CBRE,
làm người ta đổ xô vào mạng search và đọc các báo cáo của tổ chức này. Có lẽ
CBRE cũng biết thế (xem hitting là biết) nên càng lúc các báo cáo của CBRE càng
mang tính chất “thổi giá” BĐS. Nếu là người mới theo dõi website cbrevietnam
thì chắc không hiểu ra được đâu, vì không lien kết được các sự việc diễn ra
trên thị trường.



CHo đến tháng
11 năm ngoái, các báo cáo của CBRE là khách quan và em nghĩ giá khi đó là hợp
lý. Từ trước đó có người bảo sốt đùng đùng, ảo quá, nhưng nếu đặt hình ảnh VN
tăng trưởng 7-8%/năm, thì thị trường BĐS ở các đô thị lớn phải tăng trưởng
nhanh hơn, khoảng 15-20% năm, vậy thì khoảng 4-5 năm là giá BĐS tăng gấp 2 là
hợp lý (có thể nhiều hơn, tùy vào tốc độ tăng thu nhập của tỉnh thành đó).
Nhưng *** ai lại tăng 3 lần từ tháng 11 đến giờ thì đúng là điên mẹ nó rồi.
(thực ra cái này em có khuyên 1 bác gái rất xinh ở VST nhảy vào giữ chung cư,
đến trước tết âm bán, cũng lãi lắm,;-)). Trong vai trò cá nhân thì nhưng người
đầu cơ như vậy có lợi, anh nào giỏi thì thoát đúng thời điểm (như bác gái kia),
giống như CK, anh nào thoát chậm thì đang méo mặt.



Nhưng xét
trong vai trò tổng thể nền kinh tế thì giá BDS biến động như vậy nó làm méo mó
thị trường này.







Còn lý do
vì sao em nói CBRE có vẻ thổi BĐS thì nói thực là báo cáo hồi tháng 12 hay
tháng 1 gì đó, họ có những dòng kiểu “gợi ý”, “phán đoán” giá nhà đất sẽ tăng
nóng v.v. Lý do CBRE không ngừng cổ vũ là luật cung – cầu, cầu cực nhiều, thiếu
hàng nghiêm trọng v.v. Cộng với việc trả lời trên các báo luôn nói rằng giá nhà
đất ở VN rẻ hơn ở Singapore và Hongkong v.v.



Cái này
khiến nhiều chủ dự án bung nhà ra kiểu nhỏ giọt, càng kích giá lên. Đến bây giờ
khi TT đi xuống thì đích than các chủ dự án bung hang ra nhiều hơn. Như vậy đủ
hiểu là các tính toán cung – cầu trong báo cáo của CBRE có khách quan không?







Có 2 cách
kiểm tra CBRE, là dung Google Trend, đánh chữ CBRE thì lớn nhất là xuất phát từ
Việt Nam.
Còn nếu đúng là ở thế giới thì họ sẽ search từ CB Richard Ellis cơ. Còn nếu vào
Alexa thì cứ những dịp sốt nóng trong năm vừa qua đều trùng với thời điểm số
lượng người truy cập Cbrevietnam.com lớn nhất. Hì, buồn cười là anh CBRE sau
này cũng sợ bị mang tiếng là thổi giá, nên những report gần đây đều cho them 1
vài dòng về tiểu sử CBRE, quy mô trên thế giới, như này như kia. Nhưng mà theo
dõi CBRE Thailand, China
thì em thấy họ làm nghiêm túc, đâu có thổi giá như CBRE Vietnam. (À, nhưng mà
cũng phải đánh giá công CBREVN ở chỗ họ hay bỏ tiền quảng bá cho đầu tư BDS ở Vietnam như hội thảo ở Hongkong, Singapore,
rồi tung bài bơm vá lên các tạp chí như Bangkok Post, FT… Cảm nhận cá nhân là
em đánh giá cực cao mấy bác người VIệt làm ở CBRE, marketing giỏi ghê, công ty marketing
nào mà thâu nap được các bác ấy thì chắc là ngon lắm đây.)







Và một điều
nữa, nếu ở tầm vĩ mô, thì không nên nghe CBRE so sánh giá nhà đất VN với Hongkong, Singapore.
Hai nước kia có kinh tế tự do từ 40 năm nay, điều kiện dân số cũng khác. Họ đều
là đảo quốc nhỏ xíu, mật độ dân cao, nước ngòai sống nhiều… Nếu CBRE khách
quan, sao họ không so sánh VN với Thailand? Em xin nói luôn, giá thuê
văn phòng khu CBD-3 (là khu bán kinh 3km tính từ trung tâm) của Bangkok chỉ là 30$/m2,
trong khi ở VN là 40$, có chỗ lên 100$/m2 như Petrotower. Hoặc sao CBRE khôgn
so sánh giá nhà đất khu vực quận 2, quận 7 với bên Pudong ở Thượng Hải ấy. Sài
Gòn so với Thượng Hải như nào mà giá nhà đất (trước khi tăng hồi tháng 11) là
ngang ngửa, giờ sốt lên thì gấp mấy lần rồi? Hoặc CBRE luôn cổ vũ là 50-70k
người nước ngoài có nhu cầu thuê, mua nhà ở VN, muốn đến VN sống v.v. Em cũng
thấy FT nói rằng giá thuê nhà cho nhân viên cao cấp ở HK mà $5000 là sẽ có làn
song doanh nghiệp tìm cơ hội ở nước khác vì chi phí nhà ở cho nhân sự cấp cao đắt
quá. Thế nhưng những căn hộ cấp cao như vậy ở PMH, Thảo Điền thuê cũng là
$2800-4000 rồi, trong khi Thailand
chỉ < $2000 mà thôi. Liệu người ta bỏ chỗ 5000 sang 2800-4000 hay sang chỗ
2000$?







Cho nên BĐS
hiện giờ đang quá méo mó, theo em đánh giá, nó tác động đến lạm phát khá lớn.
Chưa có nghiên cứu nào nói về ảnh hưởng BDS lên lạm phát ở VN, nhưng em xin nói
them là lạm phát (12 tháng) đến hết tháng 1 của Singapore là 6.6%, tăng gấp đôi so
với 1 năm trước đó. Nhà cầm quyền Sing nói rằng lạm phát do giá BĐS tăng những
hơn 10%, tức là BĐS ở Sing tăng 10% thì CPI tăng 3%. Không biết property ở Sing
nó tác động bao nhiêu % vào CPI, nhưng chính phủ họ đã nói như vậy thì nên biết
BDS đóng vai trò lớn trong lạm phát.







Vậy thì VN,
liệu BĐS có đóng vai trò đẩy lạm phát ko? Chắc chắn là có. Vì sao? Hơn 100k tỷ
từ hệ thống NH quẳng vào BĐS ở SG, cộng với các khỏan tiền chủ đầu tư nhưng TT
BĐS có sản sinh ra số lượng nhà nhiều tương ứng với số tiền đầu tư đâu (so với
2006 chẳng hạn, cái này em nhớ mang máng thôi, ko thống kê cụ thể). Hiểu nôm na
là vốn tín dụng cho BDS tăng đột biến nhưng số lượng sản phẩm của nó đâu có
tăng, thậm chí thấp hơn (vì các chủ đầu tư giấu mẹ nó nhà đi, bán nhỏ giọt),
tức là vốn tín dụng bỏ vào thị trường BDS là lớn, nhưng nó không tạo ra các
kênh sản phẩm khác lớn đối ứng theo (như xây dựng, nhân công, tín dụng ngân
hang, thuế v.v.).



Rồi giá
thuê nhà cửa, văn phòng cao như vậy thì chắc chắn phải tính vào chi phí sản
phẩm, vậy thì lấy gì cạnh tranh với các nước lân bang?







Nhìn rộng
ra thì vốn tín dụng bỏ vào BDS hiện nay, nó giống hệt vốn tín dụng bỏ vào các
doanh nghiệp quốc doanh. Tức là tiền bỏ vào thì lớn, nhưng nhân tố kích cầu
hoặc tạo ra giá trị thặng dư từ BDS cho nhà nước là rất nhỏ (cũng giống DN quốc
doanh, vốn lớn nhưng góp giá trị thăng dư cho XH ko nhiều), còn lợi nhuận chỉ
chảy vào 1 số chủ đầu tư hoặc một số nhà đầu cơ.







Trong cái
mớ bong bong nhà đất, bao giờ và ở đâu nó cũng có 2 cái bong bong, đó là bản
than bong bong nhà đất (giá cả leo thang) và bong bong tín dụng. Hậu qủa bong
bong tín dụng mới khó hạ cánh. Đầu tiên bong bong nhà đất nổ, khiến giá rớt
xuống và sau đó là đến bong bong tín dụng. Sự việc các NHTM vừa qua là mới bắt
đầu, và NHTW phải bơm tiền mặt ra để cứu là vì thế. Càng lúc giá nhà đất càng
xuống thì nguy cơ mới càng lớn hơn. Đối với ngân hang nào mà càng tăng lãi suất
huy động tức là NH đó càng dính nặng vụ này, thời hạn thu nợ từ các dự án cho
vay BĐS còn xa lắm, nên ngoài việc vay lien ngân hang thì còn phải huy động
ngắn hạn để giật gấu vá vai. Cá nhân em thì em *** ham hố 1-2% tăng lãi suất kia, vì NH đó có
thể phá sản bất cứ lúc nào. Anh Bèn ở Mỹ anh ấy bảo là có thể 1 số ngân hang
nhỏ sẽ phá sản, thì VN cũng chờ nửa năm nữa rồi sẽ có những khốn đốn từ các
ngân hang nhỏ.







Thành ra
giải pháp bây giờ là chỉnh cho TT này trở về đúng giá trị để phát triển. Để trở
về thì cứ đánh thuế, thuế theo giá trị BĐS. Chắc chắn có nhiều người kêu vì
động đến quyền lợi của họ nhưng quan điểm của em là ko nên đánh thuế 100m2 như
bác Hùng Võ đề xuất, vì tư duy đó mang tính cào bằng bao cấp quá. Sợ tính thuế
theo giá trị thì người ta sẽ trốn ư? Vai trò ở tầm vĩ mô đừng nghĩ đến việc
người dân trốn thuế, mà nghĩ đến việc làm thế nào để người dân không dám (muốn, thể) trốn thuế ấy chứ. Ai lại nhìn vào nhân dân kiểu như đu dây vậy?



-----------------

Hì hì, bài này em viết gần tháng rồi, nhưng ko tập trung vào BDS lắm vì kệ xừ nó. Có điều viết rồi thôi thì quăng lên đây để các bác bình loạn, góp ý, vì em ko tập trugn số liệu.

Thoai, hôm nay post nhiều quá rùi, lên top 3 cơ đấy nghỉ ngơi tý. Tuần sau vô chơi tiếp.[]