Review Bất động sản VN

[john wick]

Chỉ thấy đúng về khía cạnh chất lượng cuộc sống, những thứ khác như giá cả thì không dám bàn tới với các bác trên này chắc ai cũng có nhận định của riêng mình!

Phải cạnh tranh khốc liệt với phân khúc chung cư, nhà đất thổ cư, phân khúc ít biến động đang giảm giao dịch. Nhiều căn nhà nhỏ trong ngõ chấp nhận giảm giá để bán nhanh.

Nếu trước đây có trong tay từ 2-4 tỷ đồng nhiều người sẽ chọn mua nhà trong ngõ với diện tích từ 20-50m2 với tâm lý ăn chắc mặc bền, nhà đất không bao giờ giảm giá mà chỉ có tăng theo thời gian. Tuy nhiên, hiện nay tư tưởng và quan niệm của đa số người trẻ thành thị đã khác khiến nhà nhỏ trong ngõ quay đầu giảm giá.

Anh Đại vừa bán xong căn nhà cấp 4 diện tích 35m2 khu vực Định Công cho biết với số tiền 1,6 tỷ đồng từ bán nhà, anh sẽ vay mượn thêm 1 ít nữa để mua chung cư ở, vừa đỡ công sức xây nhà hàng năm trời, môi trường sống văn minh, sạch sẽ.

"Suốt 2 năm qua gia đình tôi ở căn nhà cấp 4, tiện nghi đã không đầy đủ lại còn ẩm thấp, không có không gian cho trẻ con chơi. Nhà có trẻ nhỏ mỗi khi muốn đi đâu gọi taxi phải bồng bế nhau cả trăm mét mới ra được đường cái lớn. Gặp hôm trời mưa gió hay nắng nóng thì khốn khổ. Đó là chưa kể đến việc nhà cũ, ngõ nhỏ, không có ánh nắng lọt vào khiến ngôi nhà cấp 4 luôn ẩm thấp vào mùa mưa và hầm hập vào ngày nắng gắt, cả gia đình cảm thấy vô cùng mệt mỏi nên quyết định chuyển nhà", anh Đại cho biết.

Cũng theo anh Đại, ban đầu gia đình anh dự định xây căn nhà mới trên mảnh đất này tuy nhiên sau khi tìm hiểu thấy việc xây dựng nhà trong ngõ không chỉ mất thời gian tư ít nhất 6 tháng mà còn bị đội chi phí lên nhiều lần do không đủ chỗ chứa vật tư, hao hụt trong quá trình di chuyển. Để đưa vật tư về vị trí tập kết và không cản trở lưu thông của các phương tiện khác chỉ có thể sử dụng xe ba gác, xe thồ nhỏ, hoặc phải thuê nhân công vận chuyển vào công trình.

"Bỏ ra thêm hơn 1 tỷ xây lên 4 tầng thì cũng chỉ có diện tích sử ở khoảng 70m2 do tầng 1 đã làm nơi để xe, mỗi tầng lại mất diện tích cầu thang bộ, tầng 4 làm tum, sân phơi và phòng thờ. Tính ra diện tích sử dụng cũng chỉ hơn căn hộ 70m2 một chút mà bị chia nhỏ không gian. Nên gia đình tôi quyết định để khoản tiền đó mua căn hộ chung cư sử dụng", anh Đại cho biết.


Khác với anh Đại, chị Ngân đang ở căn nhà 4 tầng khang trang tại khu vực Bùi Xương Trạch, Thanh Xuân cũng đang giao bán nhà. Chị cho biết, gia đình chị bỏ ra 3,5 tỷ mua căn nhà này cách đây 3 năm. Chị kể: "Hồi đó, chị cũng đắn đo giữa mua nhà đất với căn hộ. Tâm lý mình khi ấy là thích ở gần trung tâm. Nhà đó diện tích chỉ gần 30m2 nhưng thiết kế rất đẹp, lại gần chợ, bệnh viện, trường học".


Tuy nhiên, từ khi dọn về đây sống, vợ chồng chị đã gặp hết bức xúc này tới rắc rối nọ. Hàng xóm dân trí thấp, toàn lao động chân tay hoặc thành phần phức tạp, hễ một chút là xảy ra cãi vã. Chưa hết, ngày nào vợ chồng anh đi làm về cũng bị tắc đường ở đầu ngõ dù chỉ còn cách nhà vài trăm mét. Chưa kể, nhà nào trong ngõ cũng cố đua ra một chút, che hết ánh sáng. Có cái bí bách, không có chỗ sinh hoạt vui chơi.

Quá ngao ngán, cuối năm ngoái, chị đã rao bán nhà và quyết định mua một căn hộ 80m2 ở cách căn nhà cũ chưa đầy 1 km. Dù vậy, từ lúc rao tới khi bán được cũng mất vài tháng, với nhiều lượt người tới xem nhưng vẫn chưa chốt được. Cuối cùng mình đành phải hạ giá, chấp nhận lỗ 50 triệu mới thoát khỏi chỗ đó. Nơi ở mới cao ráo, hàng xóm toàn những người trí thức, lại tiện lợi các dịch vụ, có không gian sinh hoạt đi bộ nên chị thấy dễ thở hẳn.

Trao đổi với chúng tôi, chị Nguyễn Thị Tân môi giới lâu năm khu vực Thanh Xuân, Đống Đa, Hoàng Mai cho biết thường những người có tầm tiền dưới 3 tỷ muốn mua nhà mặt đất ở khu vực gần trung tâm thành phố thì không có nhiều lựa chọn và phần đông phải lựa các căn diện tích nhỏ trong ngõ sâu. Với nhiều bất tiện như nhà thiếu sáng, ẩm thấp, tù túng, có thể gặp hàng xóm phức tạp, vì thế chuyện mua rồi ở vài năm chán ngán tìm cách bán lại rất hay xảy ra.

"Bên cạnh đó, hiện nay tư tưởng sống của giới trẻ đã thay đổi nhiều. Nhiều khu đô thị, tòa chung cư cao cấp mọc lên nhan nhản cũng thay đổi lối sống của giới trẻ thành thị. Thay vì chọn sống trong những căn nhà diện tích chỉ 30m2 nhưng chồng tận 4-5 tầng, bất tiện trong sinh hoạt lẫn đi lại thì nay xu hướng mua nhà chung cư 2 phòng ngủ với đầy đủ dịch vụ, an ninh đảm bảo đang là lựa chọn của người trẻ thành thị hiện nay.

Còn theo anh Nguyễn Đức Tuấn, giám đốc một sàn giao dịch BĐS thổ cư tại quận Hà Đông cho biết thực chất việc nhà trong ngõ tăng hay giảm rất khó thống kê một cách tổng quan. Nguyên nhân bởi, nhà trong ngõ có đặc thù riêng từng căn chứ không có sự đồng bộ như căn hộ chung cư. Tuy nhiên, có một điều dễ nhận thấy, hiện nay nhu cầu mua nhà trong ngõ nhỏ ở Hà Nội đang có xu hướng giảm.

"Nếu trước kia mỗi tháng sàn giao dịch của tôi túc tắc cũng được vài căn thì thời điểm hơn 1 năm trở lại đây lượng giao dịch giảm chỉ bằng 2/3 thậm chí một nửa. Nhiều chủ nhà sốt ruột do thời gian bán kéo dài đã chủ động giảm giá. Chính vì vậy tạo cảm giác chung trên thị trường là giá nhà trong ngõ đang đi xuống", anh Tuấn cho biết.
-Nguồn st-

[john wick]

Kỳ vọng thị trường BĐS sẽ dần hồi phục trở lại trong 6 tháng cuối năm 2020...
https://vietstock.vn/2020/02/tp-hcm-...222-732702.htm

[john wick]

Nếu làm rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý ở đâu thì những vụ việc như lập dự án ma, phân lô bán nền trái phép sẽ không có cửa để hoành hành... lúc đó thì tóm được cả khối ông vô tù!
https://vietstock.vn/2020/02/de-du-a...5drVvm-Ff8KUII

[john wick]

"Chú bàn với cổ quyết nhanh nghen. Ông này trong đám đầu tư Chín Hoa, họ thấy ngọt là móc tiền xuống cọc liền đó. Mình trở tay không kịp". Đó là bài học "chân gỗ" đầu tiên của tôi khi nhập biệt đội cò.

Hè nhau "đạp giá"

Bí kíp "chân gỗ" là chiêu được binh khá nhiều trong các biệt đội cò hợp tác làm ăn. Nhưng dần qua thời cò con thành đại bàng, tôi hiểu còn cả 1.001 kế khi cò biết cùng bắt tay. Nói lý thuyết bóng bẩy, số đông hợp lại thổi lỗ tai thì khách và chủ nhà dễ xiêu lòng. Nhưng trong cuộc mới biết "binh pháp" lắm trò hơn nhiều.

Bí kíp thứ hai khi vào đội của Thắng "đầu bư" là chúng tôi chơi chiêu "đạp giá". Người ngoài không hiểu, nhưng dân cò có râu ria rất rành ngón này. Chủ nhà đất ra mức giá bán hoài không được, các cò phải tìm cách "đạp giá để nhanh ra hàng". Mới nghe có vẻ trò ma, tiêu cực, nhưng thực tế không phải lúc nào cũng tệ như nghĩa đen của chữ "đạp".

Căn nhà thứ 2, tôi làm cùng đội Thắng "đầu bư" ở khu Bình Phú gần Metro quận 6 trước đây. Diện tích đất 4x18m, xây 3 ba tầng rưỡi (1 trệt, 2 lầu và tum thờ trên sân thượng). Chủ nhà không kẹt tiền mà muốn chuyển về khu Phú Mỹ Hưng đẹp hơn, nên đẩy nó với giá 11 tỉ "cứng" không bớt. Giá này không cao so với khu vực, nhưng nhà bị "chiếu tướng" mấy lỗi như bị ngã ba đâm chếch vào ngay cửa, khu vực hay ngập nước.

Giữa cơn sốt nhà đất đùng đùng mà nhóm cò chúng tôi đeo đẳng suốt gần 3 tháng không "ra hàng" nổi, Thắng quyết "đạp giá". Anh ta kiếm 5 người nhà làm "chân gỗ". Ai cũng ra vẻ sang trọng, là dân đầu tư nhà đất chuyên nghiệp, thừa tiền xuống cọc ngay nếu thuận mua vừa bán.

Lần lượt từng "chân gỗ" được tụi tôi dắt tới xem nhà. Họ cũng không ngại leo cầu thang ra vẻ xem kỹ lưỡng, khen vài câu qua chuyện, rồi chê sát ván: "Ủa, nhà chú bị ngã ba đâm vô hả. Con tính mua cho vợ mở tiệm mà vầy chắc khó". "Nghe nói đường đây hay ngập hả chú? Hôm trước con chạy qua bị dính nước gần nửa bánh xe, muốn chết máy luôn!"...

Ban đầu chủ nhà vẫn cứng, phủi hết mọi chuyện: "Tui ở đây bao năm, ngã ba bốn gì. Mần ăn cứ ào ào, không giàu chứ cũng không thua thằng nào con nào". Nhưng lần lượt hết "chân gỗ" này đến "chân gỗ" khác chê bai, đòi giảm giá, ông ta có vẻ xìu dần và chấp nhận xuống giá hợp lý hơn. Cuối cùng, chúng tôi kiếm được khách chốt kèo 9,8 tỉ. Chủ nhà có vẻ không vui, rồi cũng gật sau thời gian bán hoài không được.

Cầm 98 triệu tiền hoa hồng, Thắng "đầu bư" liệng cho mấy "chân gỗ" chục củ đi nhậu, còn lại chúng tôi chia đôi, nhưng tôi biết ý cắt lại cho anh ta 10 triệu tiền lo "đạp giá". Thắng nói "kèo này không thơm" vì cực công đi lại nhiều nhưng ra được hàng cũng vui.
https://vietstock.vn/2020/02/nguoi-m...220-733039.htm

[john wick]

Đọc được bài viết cũng khá hay trên fb nên mạn phép copy cho ae đọc và tham khảo

--------------------------------------

Định giá bất động sản - Chìa khoá vàng để thành công trong đầu tư

Khi đầu tư bất động sản (hay bất kể đầu tư gì khác), mục tiêu của nhà đầu tư luôn sẽ là "Mua được rẻ" và "Bán được giá cao hơn". Nghe thì có vẻ dễ nhưng đây lại cũng là 2 kỹ năng quyết định thành công.

Nhân dịp có anh Dao Quoc Viet chia sẻ về định giá nên Quân cũng mạn phép chia sẻ các cách định giá mà Quân hay dùng (trước đây làm tín dụng ngân hàng và bây giờ là tư vấn/đầu tư BĐS)

1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam, còn thế giới xài cái nào thì Q không biết. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS đang xem xét.
- Phương pháp này thường được dùng cho các BĐS hiện hữu, thông dụng như nhà phố, đất nền, căn hộ đã bàn giao. Nguồn thông tin có thể là website, các trung tâm/cty môi giới. Hồi làm ngân hàng định giá thì Q hay đi hỏi môi giới rồi lên các trang như bđs.com, alonhadat ... để xem, xong là lựa giá hợp lý gắn vô biên bản định giá :v
- Phương pháp này bây giờ bị ảnh hưởng bởi đăng tin ảo, mắc rẻ ảo tung chảo, nên tốt nhất để so sánh là mỗi anh chị nên tự có 1 bảng cập nhật giao dịch thật để có cơ sở so sánh tốt nhất.

2/ Phương pháp thu nhập
- Cơ sở của phương án này dựa theo cách tính toán tài chính là chủ yếu. Giá trị của 1 khoản đầu tư = tất cả khoản thu nhập tương lai mà khoản đầu tư mang lại (quy về giá trị hiện tại). Cách định giá này Quân thường dùng cho các tài sản CHO THUÊ/CÓ THỜI HẠN SỬ DỤNG.
- Cách đầu tư này chủ yếu dùng để xác định chi phí đầu tư ban đầu ở mức nào là hợp lý. Ví dụ như thuê nhà/đất 30tr, cho thuê lại đc 45 triệu/tháng thì nên đầu tư tối đa bao nhiêu ...
- Định giá condotel/căn hộ theo tỷ suất cho thuê cũng là 1 biến thể của phương pháp thu nhập. Căn hộ đang cho thuê 20tr/tháng thì nên mua giá bao nhiêu? ....
- Để định giá theo phương pháp này thì cứ google "Giá trị hiện tại của dòng tiền" rồi ngâm cứu tiếp.

3/ Phương pháp chi phí
- Phương pháp này dựa trên suy đoán chúng ta có thể làm ra 1 bất động sản tương tự như bất động sản muốn định giá.
- Ví dụ: giá 1 căn nhà 3.5 tấm = tiền mua đất + chi phí xây dựng + hoàn thiện + nội thất (nếu có) + chi phí cơ hội/lãi suất + ... - khấu hao (nếu có)
- Phương án này đôi khi không sử dụng được đối với các sản phẩm/trường hợp đặc biệt.
- Đây cũng là phương án mà các chủ đầu tư hay sử dụng để tính ra được giá bán tối thiểu khi làm dự án.

4/ Phương pháp thặng dư/phân tích kinh doanh
- Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai.
- Thực chất phương án này là định giá Bất động sản kèm Phương án kinh doanh. Phương án kinh doanh tốt sẽ làm gia tăng giá trị của bất động sản và ngược lại. Làm bất động sản thì ăn nhau ở chỗ này. Cùng 1 BĐS trị giá 20 tỷ, nếu người mua kiếm được 20tr/tháng thì sẽ là thấy giá đắt, người khác thấy kiếm được 100tr/tháng thì là giá ổn, còn kiếm được 2-300tr/tháng thì giá lại quá rẻ. Ai nhìn ra cơ hội kinh doanh tốt hơn sẽ có cách định giá tốt hơn.
---
Mỗi phương án đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, nên tốt nhất là dùng phối hợp nhiều phương pháp định giá để cho ra kết quả phù hợp nhất.
Viết xong mới thấy chỉ toàn lý thuyết, anh chị muốn thành thạo/giỏi thì phải thực hành. Muốn có lời ngay từ lúc mua thì Hãy tự định giá, đừng tin vào lời ai cả, trừ khi rất tin tưởng nhau.

[john wick]

Mua nhà khu trung tâm không phải lúc nào cũng tốt. Quan trọng là phù hợp với nhu cầu của bản thân như đường xá đi lại hay những tiện ích xung quanh, vân vân và mây mây v.v...

Tiền có thể mua được thời gian

Tại sao một người sẵn sàng bỏ ra hàng chục tỷ để mua căn hộ cao cấp ở Quận 1 trong khi với số tiền đó có thể mua biệt thự hay nhà phố ở vùng ven? Xét trên phương diện đầu tư thì đây có vẻ là một quyết định không khôn ngoan vì căn hộ thì hầu như không tăng giá quá nhiều trong quá trình ở.

Trong khi đó, biệt thự và nhà phố thì có xu hướng tăng đều theo thời gian cùng với quá trình đô thị hóa đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Vậy thì cuối cùng hành động mua chung cư hạng sang chỉ đơn thuần là “chứng tỏ đẳng cấp”, “khoe tiền” hay còn lý do sâu xa nào khác?

Chúng ta vẫn thường nghe mọi người nói thời gian là vô giá và không thể mua được bằng tiền. Thật ra khái niệm này là tương đối. Bạn vẫn có thể mua được thời gian ở một mức độ vừa phải.

Giả sử, bạn đang phải đi làm ở khu trung tâm nhưng lại có nhà ở vùng ven thì thời gian di chuyển sẽ mất khoảng 35-45 phút. Trong trường hợp kẹt xe có khi phải lên đến cả tiếng. Như vậy, bạn phải bỏ ra gần 2 tiếng/ngày cho việc đi lại (cả đi và về). Một năm sẽ mất hơn 700 tiếng đồng hồ cho việc này. Đó là người viết chưa tính đến việc ma chay, cưới hỏi, đưa đón con cái đi học, gặp gỡ bạn bè người thân, khám chữa bệnh… cũng cần phải di chuyển. Nếu tính đủ và tính đúng thì sẽ ra một con số khổng lồ.

Nhưng nếu bạn ở trung tâm thì ít nhất phải tiết kiệm được 50% số thời gian này. Khi đó, bạn sẽ có nhiều thời gian hơn để tập thể dục, đi chơi với con cái, học tập nâng cao trình độ… Chính xác hơn, việc bỏ ra hơn chục tỷ để mua căn hộ cao cấp đã giúp bạn “mua” thời gian một cách tương đối bằng cách tiết kiệm được những giai đoạn di chuyển lãng phí trên những con đường đầy khói bụi, kẹt xe. Ngoài ra, việc này cũng giảm thiểu nguy cơ bị tai nạn giao thông. Đừng dạy nhà giàu cách tiêu tiền vì khi họ mua cái gì thì đều có tính toán cả đấy!

[Nghiado]

Trong năm 2019 vừa qua, Khách sạn Victory, Sheraton Sài Gòn, Continental, New World, White Palace, Kim Đô, Majestic Saigon… là những cái tên được nhắc đến nhiều nhất trong thư mời họp ĐHĐCĐ thường niên tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (TPHCM). Trong khi đó, doanh nghiệp tại Hà Nội ưa chuộng Khách sạn Melia Hà Nội, Trung tâm Hội nghị Quốc Gia, Crowne Plaza, Trung tâm Hội nghị Almaz…


Các khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội được nhiều doanh nghiệp chọn tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2019
Quận 1 của đất Sài Thành là nơi tập trung nhiều trung tâm hội nghị/khách sạn và cũng là khu vực thường được lựa chọn để tổ chức sự kiện IR trọng đại này.

Những “nhà có của” là doanh nghiệp vốn hóa lớn và vừa đã chọn Khách sạn Sheraton Sài Gòn (SAB, MWG, ACB, EIB, MPC, KDC, TMS, GMC, VMD), Khách sạn Rex (GMD, PVD, HVG, PGS, TNA), Khách sạn Lotte Legen Saigon (PGV, OIL, NLG), Khách Sạn Park Hyatt Saigon (MSN, MCH, VIB), Trung tâm Hội nghị Quốc Tế GEM Center (VNM, CTD, PET)…

Nhóm những doanh nghiệp nhỏ hơn chọn Khách sạn Continental (LGC, SII, VDS, CEE, KAC, FHS…), Khách sạn New World (HCM, TLG, QCG, TDH, CSV, SAF, DRH, LMH), Khách sạn Kim Đô (HT1, VFG, VTO, CDC, FDT…), Khách sạn Majestic Saigon (KDF, VOC, TAC, GDT, DQC…) hay Hội trường Thống Nhất ở Dinh Độc Lập (SSI, HSG, SMC).

Lịch sự kiện thị trường chứng khoán, sự kiện doanh nghiệp niêm yết trên Vietstock.vn được cập nhật mới hằng ngày tại đây.

Không quá trung tâm, White Palace ở quận Phú Nhuận là địa điểm nổi tiếng và là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp lớn trên sàn chứng khoán như Eximbank (EIB), Sacombank (STB), Vàng bạc đá quý Phú Nhuận (PNJ), Phân bón Bình Điền (BFC)…

Tại quận 3, Khách sạn Victory đã thu hút được hàng loạt công ty tổ chức sự kiện IR này trong năm qua. Tiêu biểu là doanh nghiệp niêm yết có mã chứng khoán CAV, SMB, BTW, EME, HMC, GND, PCT, PJT, VNL, THE, TNS và DCF. Đây chủ yếu là nhóm doanh nghiệp có vốn hóa vừa và nhỏ.

Cùng khu vực quận 3, Trung tâm hội nghị tiệc cưới 272 là lựa chọn của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ gồm VSN, CLX, SGR, PMC, LM8, VMG. Còn Trung tâm Hội nghị Metropole là nơi tổ chức Đại hội của nhóm vốn hóa nhỏ trên sàn như BCG, TCD, VNC, RBC, DIC.


Các doanh nghiệp tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2019 tại TP. Hồ Chí Minh
Tại Hà Nội, nhóm các ông lớn nhà Vingroup dùng “của nhà trồng” khi tổ chức Đại hội tại Trung tâm Hội nghị Almaz thuộc Khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside, gồm các đơn vị là Vingroup (VIC), Sài Đồng (SDI), Vinhomes (VHM), Vincom Reatail (VRE) và Vefac (VEF).

Khách sạn Melia được các ngân hàng và nhiều ông lớn khác lựa chọn như TCB, VPB, SHB, PLX, MSR, GEX, GTN… Còn các doanh nghiệp vốn hóa vừa và nhỏ như NTL, AMV, BSH, NDC hay KTT tổ chức tại Crowne Plaza.

Trong khi đó, Trung tâm Hội nghị Quốc Gia thu hút được đủ loại các doanh nghiệp cả lớn lẫn nhỏ tổ chức Đại hội nơi đây như VCB, MBB, VGC, DPG, OGC, L18, HAS…


Các doanh nghiệp tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2019 tại Hà Nội
* Dữ liệu sự kiện thị trường chứng khoán của Vietstock được thống kê từ hơn 250 doanh nghiệp niêm yết tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2019 tại các khách sạn, trung tâm tổ chức sự kiện tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội (không xét các trường hợp còn lại tổ chức ở các tỉnh thành khác hoặc tại trụ sở/chi nhánh công ty).