Tình hình hiện nay? - Part 6

[Nhatduongchi2010]

Theo dõi gần đây, trên rất phương tiện đại chúng đều nêu ra quan điểm không nên giải cứu BĐS. Thậm chí, UB Kinh tế của QH còn đưa ra

khuyến nghị không nên cứu BĐS. Họ đưa ra lập luận là BĐS cần phải giảm giá nhiều hơn nữa, cần phải phá sản thì mới phục hồi được. Theo

tôi, đây là những quan điểm rất sai lầm, mang tính hệ thống nhà nước. Để phân tích cụ thể vế vấn đề này, chúng ta phải cần thật tỉnh táo

nhìn lại toàn cảnh bức tranh về BĐS VN.

Thứ nhất : Giá BĐS VN trong thời gian hiện tại có thực sự là quá cao hay không? Rất nhiều người so sánh với thu nhập bình quân của nhân

dân, từ đó kết luận để mua được 1 căn hộ trung bình thì cần tích lũy từ thời ... Lý đến nay. Nhưng nếu nhìn sang Singapore, giá nhà ở cũng

rất đắt, gấp khoảng 80 lần thu nhập của người dân hàng năm. Điều đó là hết sức bình thường. Thế nhưng ở Singapore gấn như 100% người

dân đều có nhà ở. Vấn đề ở đây là Chính sách. Nhưng đó là câu chuyện khác, tôi sẽ quay lại ở phần sau.

Muốn đánh giá là cao hay thấp, ngoài so sánh với thu nhập còn phải nghĩ đến giá thành sản phẩm. Hiện tại, để xây dựng 1 căn hộ CC tương

đối, cần khoảng 7-8 tr/m2. Nếu tính thêm tiền đất sử dụng và tiền lãi vay NH (ở mức thấp 12%/năm) vào, thì giá thành khoảng 13tr/m2. Như

vậy, nếu DN bán dưới giá này sẽ lỗ. Rất nhiều dự án tại các thành phố lớn đang chào bán ở xung quanh vùng giá này. Theo tôi đây là giá hợp

lý. Không hề cao như nhiều người nghĩ.

Thứ hai : hàng tồn kho của BĐS có lớn hay không? Có những ý kiến nói rằng (1 chuyên gia ngoại quốc phát biểu luôn) cung nhiều quá. Lại

sai lầm nữa. Ở Tp.HCM hiện tại số căn hộ tồn kho khoảng 39k căn, tương đương phục vụ cho được 200k người. Dân số 10 tr mà mới phục vụ

có 200k đâu gọi là dư nguồn cung. Vấn đề lớn nhất không giải tỏa được hàng tồn kho là do giữa cung và cầu không gặp nhau. Sự khác biệt

về giá.

Thứ ba: có nên bỏ mặc cho các DN BĐS "chết" bớt đi không? Có những ý kiến cho rằng BĐS đã lời nhiều quá rồi, bây giờ phải trả lại. Họ còn

so sánh nhiều NĐT CK tán gia bại sản, nhưng mấy ông BĐS chưa sao cả, nên cho chết đi. Cái quan điểm này cần phải xem lại. BĐS có vai trò

rất quan trọng trong nền kinh tế. Ngay tại ở Mỹ, dù cho ngân hàng phá sản, nhưng người ta cũng phải cứu BĐS đầu tiên. Nếu BĐS mà chết

sẽ tạo tâm lý rất xấu trong toàn xã hội. Không thể không cứu BĐS.

Thứ tư: cứu BĐS như thế nào? Các Chính sách hỗ trợ LS, xây dựng NƠXH là rất tốt cho ngắn hạn và trung hạn, nhưng không phải là lời giải

cho bài toán tổng thể và dài hạn. Quay lại với tấm gương của Singapore, 85% nhà ở của Sing. đều thuộc Sở hữu NN. NN đứng ra mua lại của

các Cty XD, cho người dân thuê với giá hợp lý trong 50 năm để đủ thu hồi vốn. Đây là một chính sách rất tốt. Nếu áp dụng ở VN, một căn hộ

70 m2 giá 13tr/m2, tổng là 900 tr. Nếu chia ra cho 50 năm thì giá mà người dân phải trả hàng tháng chỉ khoảng 1.5 tr. Nếu kể cả trượt giá và

LS thấp thì giá thuê chỉ tầm 2tr/tháng. Một con số mơ ước của toàn dân.

Với những cách thức nhìn nhận như trên, nếu có Chính sách tốt chúng ta vẫn có thể phát triển TT BĐS một cách lành mạnh. Nhưng quan

trọng hơn hết, TT BĐS cần phải được cứu. Rất nhiều các DN đang niêm yết trên sàn liên quan mật thiết đến BĐS. TTCK muốn tăng

trưởng cũng phải nhờ đến BĐS.