MORTGAGES LOAN SECURITIZATION-
CHỨNG KHOÁN HOÁ NỢ ĐỊA ỐC


Lúc khởi thuỷ việc mua nhà chỉ xảy ra giữa người mua, bán nhà và ngân hàng. Người mua thường bỏ ra đến chừng 30-40% down payment, số còn lại vay (mortgage loans) từ ngân hàng; sau đó trả hằng tháng cho ngân hàng. Chỉ đơn giản như vậy. Nhưng về sau này khi thị trường địa ốc phát triển, món nợ địa ốc đó không đơn giản chỉ nằm lại ở ngân hàng, mà lại được bán cho người khác; gọi là secondary markets.

Subprime mortgages cũng như các loại trái khoản địa ốc khác thường được đem ra bán lại cho các nhà đầu tư trong một quá trình gọi là mortgage loan securitization (tạm dịch là chứng khoán hoá nợ địa ốc).Người ta gọi loại thị trường mua bán các khoản mortgages này là secondary markets (thị trường thứ cấp). Trên thực tế, các hồ sơ mortgages cá nhân sẽ được Fannie Mae, Ginnie Mae và Freddie Mac mua, tổ hợp lại thành từng cụm rồi bán lại trên thị trường chứng khoán (security market) cho giới đầu tư dưới dạng những trái phiếu (bonds) với mức lãi suất thường hơi thấp hơn chút ít so với lãi suất nguyên thủy của mortgages. Số tiền thu được sẽ lại chuyển trở lại cho các ngân hàng địa ốc đề tiếp tục cho vay. Các loại trái phiếu (bonds) này có ba dạng chính là Mortgage-backed Securities (MBSs), Collateralized Debt Obligations (CDOs) và Structured investment Vehicles (SIVs). Đôi khi người ta cũng còn dùng từ Asset-backed securities để chỉ các loại trái phiếu phát sinh từ mortgages này.

Chẳng hạn, Fannie Mae gom 1000 nợ mortgages từ 1000 căn nhà nào đó, mỗi mortgage trị giá 100,000 dollars với lãi suất cố định là 6.5%, tổng số lượng 100,000,000 dollars này được dùng để phát hành 10,000 trái phiếu (bonds) mỗi cái 10,000 dollars với lãi suất chừng 6%. Các trái phiếu này sau đó sẽ được đem ra mua bán trên thị trường chứng khoán giữa các nhà đầu tư.

Trên thị trường, các loại mortgage-backed bonds đó được cơ quan định hạng (rating companies) xếp thành 7 loại khác nhau từ AAA là hạng tốt nhất, ít rủi ro nhất đến hạng B và hạng chót là những hạng có mức rủi ro cao nhất. Thông thường các MBSs này được chia ra thành tranches tuỳ theo mức phân hạng; loại AAA là loại được ưu tiên rút tiền nếu có rủi ro phát mãi xảy ra.

Các MBS bonds này, đến lượt chúng, đôi khi còn được gom lại (pooling) đề làm ra loại bonds khác gọi là Collateralized Debt Obligations (CDOs) và đây là loại, trong thời gian gần đây, được phát hành bởi những cơ sở mua nhiều subprime mortgages. Một loại bonds khác nữa tương tự như CDOs, chỉ khác là ngắn hạn hơn; đó là lọai Structured Investment Vehicles(SIVs), cũng từ mortgages mà ra.

Theo Inside Mortgages Finance, trong năm 2006, bonds phát hành dựa vào subprime mortgages đạt đến tổng trị giá 483 tỉ dollars chiếm hơn 1/5 tổng số bonds phát hành dựa vào Mortgage-backed Securities. Vào năm 2007 chắc chắn tổng trị giá của subprime mortgage-backed bonds lại còn cao hơn nữa.

Tuy nhiên, loại subprime MBS nói trên đây lại vấp phải những khiếm khuyết pháp lý trầm trọng. Vào khoảng cuối năm 2006, toà án Liên bang ở Ohio đã phán quyết rằng sở hữu chủ của một số chứng khoán MSB sẽ không có quyền trên những khoản nợ địa ốc mà các chứng khoán ấy viện dẫn; lý do là vì khi tạo ra các chứng khoán địa ốc MBS, dây chuyền của quyền sỡ hữu địa ốc đã không có những quy định rõ ràng đối với các nhà đầu tư, là người đã bỏ tiển ra mua lại những chứng khoán địa ốc MBS đó.

Kế đến, một toà án khác, cũng ở bang Ohio, đã bác khước quyền đòi phát mãi 14 căn nhà của Deutsche Bank cùng với lý do tương tự nêu trên. Những phán quyết như vậy rõ ràng gây nhiều ảnh hưởng bất lợi đến thi trường của hơn 1000 tỉ dollars MBS trên toàn quốc.

Mặc dầu vậy, chính qua vai trò của MBSs, như một khí cụ đầu tư (investment instruments) mô tả trên đây, mà thị trường địa ốc nói chung, subprime mortgages nói riêng , đã ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán, đến giới đầu tư, đến các ngân hàng, và sau cùng đến cả hệ thống tài chánh của Mỹ và, sau đó, lan qua Âu Châu. Một ảnh hưởng dây chuyền!