Theo báo cáo phân tích VCR của SBSC có đường link
www.atpvietnam.com/Library/Doc/94/2010/05/VCR-final.pdf

Mà trong đó SBCS "không khuyến nghị mua VCR trong thời điểm này"

Tôi xin tóm tắt thông tin trong bản phân tích đã ra bị làm sai nghiêm trọng như sau

Tại trang 2 của Báo cáo có đưa thông tin


Kế hoạch đầu tư hạ tầng


DT(ha)


Thời gian hoàn thành

Giai đoạn 1 (IA) (Khu Biệt thự Tùng Thu)
10,5 ha
Q2-2009
Giai đoạn 2 (IB) (Khu biệt thự Marina Bay Villas-B2 và Bazaar Avenue-B3).
60 ha
Q1-2011
Phần còn lại
101,7 ha

Tổng diện tích
172,2



Theo thông tin chính thức về dự án trên trang web công ty Vinaconex-ITC
Về khu Biệt thự Tùng Thu tại địa chỉ http://vitc.com.vn/index.asp?grhead=273

Có đưa thông tin như sau:
Làng biệt thự Tùng Thu nằm trong Tổ hợp Tùng Thu thuộc tổng thể quy hoạch dự án khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà; với diện tích khoảng 1,7ha, bao gồm 99 lô đất biệt thự với diện tích từ 142m2 - 340m2/lô. Các biệt thự được đặt ở những vị trí lý tưởng dọc theo con sông cảnh quan của dự án. Bên cạnh Làng biệt thự này là khu Trung Tâm Hội nghị Quốc tế, Khu dịch vụ Tùng Thu và bãi tắm Tùng Thu.
Vậy có sự khác nhau rất lớn giữa con số 10,5ha của SBSC đưa ra và 1,7ha mà Vinaconex-ITC đưa ra. (diện tích của SBSC đưa ra cao gấp 6 lần)

Về khu Biệt thự B2 và B3 tại địa chỉ http://vitc.com.vn/index.asp?grhead=366

Có đưa thông tin như sau:
1. Vị trí địa lý

Khu biệt thự Marina Bay Villas (B2) và Bazaar Avenue (B3) thuộc giai đoạn IB của Dự án Cát Bà Amatina, với diện tích là 36.132m2, nằm cạnh cổng vào chính giữa của Dự án, lưng dựa vào núi đá và đường xuyên đảo. Mặt trước nhìn ra khu vực khách sạn Tùng Thu 5 sao, được ngăn cách bởi dòng sông cảnh quan và nằm dọc trên trục đường chính của Dự án.

Đơn vị tư vấn thiết kế quy hoạch: Group 70/Pacmar, Inc (Hoa Kỳ) và VINACONEX R&D.

Đơn vị tư vấn thiết kế cảnh quan và thiết kế kiến trúc đô thị: Land Design Group (Pháp)

2. Số lượng và các loại biệt thự

Khu Biệt thự Marina Bay Villas (B2) bao gồm 62 biệt thự, diện tích từ hơn 300m2 đến hơn 600m2, mật độ xây dựng 40%, đây sẽ là sản phẩm bất động sản có giá trị lớn dành cho các khách hàng có thu nhập cao, nhu cầu nghỉ dưỡng và hưởng thụ sang trọng.

Trong bối cảnh bùng nổ các đô thị mới ở Việt Nam, đây là không gian thực sự riêng tư và sang trọng, hội đủ những điểm đáng để mơ ước và khao khát cả về mặt vật chất và tinh thần. Những nhà đầu tư tiên phong là những người xứng đáng được trao đặc quyền sở hữu một điểm đến đẳng cấp và giá trị này. Thực tế cho thấy, những cơ hội tương tự như thế này hiện chưa phổ biến tại Việt Nam.

Khu Biệt thự Bazaar Avenue (B3) còn được gọi là Biệt thự phố kinh doanh với 22 lô biệt thự, diện tích trung bình các lô đất từ 304m2 đến 374m2, mật độ xây dựng 40%, tầng cao 3 tầng. Biệt thự B3 sẽ là sản phẩm bất động sản có giá trị khá lớn dành cho các khách hàng có nhu cầu kinh doanh dịch vụ một cách đa dạng.

Càng có sự khác nhau giữa 60ha (600.000 m2) mà SBSC đưa ra và con số hơn 3,6ha (36.132 m2) Vinaconex-ITC. (Còn ở đây cao gấp 16,6 lần)

Nếu theo con số SBSC thì dự án Bất động sản Du lịch Cái giá-Cát bà sẽ không có hiệu quả.

Nếu tính sơ bộ Khu Tùng Thu bán 99 căn biệt thự VCR thu về 100 tỷ (5 tr/m2)
Và Khu B2 và B3 doanh thu là trên 200 tỷ vnd (6 đến 8 tr/m2 tùy thuộc vị trí)

Bán 5,31 ha đã có doanh thu trên 300 tỷ chưa kể lợi nhuận từ xây dựng và quản lý khai thác số biệt thự này. ( Diện tích xây dựng của dự án là 20%, thì cũng là trên 34ha)

Với 172ha công ty tạm tính con số lợi nhuận của toàn bộ dự án là trên 2000 tỷ vnd trong 10 xây dựng là hoàn toàn khả thi.

Vậy câu hỏi đặt ra tại sao SBSC lại đưa ra một con số sai lệch đến hàng chục lần như vậy. Và đưa ra khuyến cáo “không nên mua vào cổ phiếu VCR”

Với dự án Bất động sản Du lịch ở Đảo Ngọc Cát Bà- Địa điểm du lịch biển tốt nhất miền Bắc- Việt nam. Tiềm năng của dự án là rất lớn.
Với ước tính trung bình hàng năm EPS= 7000 vnd thì giá CP hiện nay ở mức gần 30.000 đ là quá rẻ; P/E=4,5.

Phải chăng đang có một động thái dìm gía gom hàng của các tổ chức như SBSC?