Tình hình thực tế của thị trường bds

[chungkhoan7777]

Bất động sản hạ giá bán để chạy thuế?
Lao Động số 210 Ngày 18/09/2009 Cập nhật: 12:09 PM, 18/09/2009
Thị trường BĐS được dự báo sẽ trầm lắng do tác động thuế thu nhập cá nhân. (LĐ) - Đúng như dự báo, sau khi có thông tin về việc áp dụng thuế suất 25% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản, thị trường đã có những phản ứng tức thì.
Giá nhà đất tại TPHCM tiếp tục sụt giảm, xuất hiện hiện tượng muốn bán nhanh để chạy thuế.
Hạ giá bán chạy thuế?

Làn sóng bán nhà đất để chạy đua né thuế thu nhập cá nhân đánh vào lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS đang thực sự bùng nổ. Tại các văn phòng môi giới mua bán nhà đất trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, đã xuất hiện các quảng cáo mang đậm chất thời sự của thị trường BĐS.

Chẳng hạn như mẩu quảng cáo sau đây "Bán một lô đất trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, quận 7, giá 43 triệu đồng/m2, chỉ bán giá này trong vòng 1 tuần"; "Dự án Thái Sơn 1, quận 7, lô J, H, K giá rẻ không tưởng 14 -16 triệu đồng/m2...".

Theo anh Lâm Hoàng - chủ một văn phòng môi giới giao dịch: "Chưa bao giờ thị trường BĐS lại lên "cơn sốt" chạy hàng như hiện nay. Đa số khách hàng xác định thà bán rẻ hơn mặt bằng giá thị trường một tý còn đỡ hơn bán chậm, đúng giá nhưng phải đóng thuế 25%".

Anh Hoàng đưa ra một ví dụ để minh họa: "Một nền đất diện tích 90m2 trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, trước đây góp vốn 8 triệu đồng/m2, nay giá thị trường khoảng 43 triệu. Như vậy, trên lý thuyết người bán phải chịu một khoản thuế là 756 triệu đồng".

Anh Hoàng nhận định: "Theo tôi, nếu làm theo cách này sẽ thiệt rất nhiều cho những nhà đầu tư đang nắm giữ đất hiện nay. Bởi, các nền đất trong dự án này ít nhất phải qua tay hàng chục nhà đầu tư khác nhau. Mỗi người "ăn" mỗi ít. Nếu bây giờ cứ căn theo giá gốc và giá ngọn để đánh thuế thì không ai có thể chịu nổi.

Cách đánh thuế hợp lý nhất trong trường hợp này nên xác định thuộc dạng không xác định được giá bán giá mua, cho người nộp thuế được chọn phương thức đóng thuế 2% tổng giá trị hợp đồng (khoảng gần 80 triệu đồng đối với trường hợp minh họa ở trên). Như vậy, sẽ nhẹ gánh và công bằng hơn.

Còn nếu ngành thuế vẫn cứ làm theo cách xác định được giá gốc và giá ngọn, trừ ra thành lợi nhuận thì chắc chẳng ai chịu thấu". Nhận định về giá cả BĐS trong những ngày qua, anh Hoàng cho biết: "Không khí bán chạy thuế ồ ạt đã đẩy giá nhà đất mỗi ngày lùi một ít, chỉ trong mấy ngày mà giá đã giảm thấy rõ".

Thông tư "đè" luật?

Khi được hỏi liệu với việc đánh thuế lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS với thuế suất 25%, hầu hết các Cty môi giới mua bán BĐS đều cho rằng, điều này sẽ tác động mạnh mẽ lên thị trường. Bên cạnh đó, tất cả đều cho rằng, đánh thuế như vậy là không thuyết phục, không hợp lý.

Một luồng dư luận chủ đạo hiện nay vẫn cho rằng việc áp thuế suất 25% là sự áp đặt của Bộ Tài chính. Các Cty kinh doanh BĐS dẫn lại Luật Kinh doanh BĐS quy định, đối với căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hoàn thành phần móng.

Đối với dự án kinh doanh hạ tầng (phân lô bán nền) chủ đầu tư chỉ được bán khi đã làm xong hạ tầng. Luật đã xác định rõ điều kiện chuyển nhượng BĐS. Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự cho phép cá nhân, doanh nghiệp được hợp tác đầu tư.

Đối với những hợp đồng góp vốn vào các dự án kinh doanh BĐS, nếu thời điểm góp vốn diễn ra trước thời điểm doanh nghiệp được phép bán BĐS thì phải xác định đó là các hợp đồng đầu tư tài chính.

Đối với loại hình này cần phải đánh thuế theo thuế suất của hoạt động đầu tư tài chính. Ngược lại, nếu Bộ Tài chính vẫn cứ cho rằng, lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trong những dự án mà thời điểm góp vốn diễn ra trước khi được phép mua bán BĐS, như vậy, chẳng khác nào Bộ Tài chính mặc nhiên công nhận việc mua bán BĐS trên giấy.

Điều này đồng nghĩa với việc giữa Luật Kinh doanh BĐS và thông tư 161 tréo ngoe nhau. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS là văn bản pháp quy cao hơn, vì vậy cần phải áp dụng Luật Kinh doanh BĐS để xem xét, chứ không thể áp thông tư 161 đè lên Luật Kinh doanh BĐS.

Ngọc Huân

[chungkhoan7777]

Khó khăn cho thị trường bất động sản

Báo Thanh niên 22/09/2009 0:47


Các ngân hàng đã cho vay BĐS 157 ngàn tỉ đồng trong 8 tháng đầu năm 2009 - Ảnh: D.Đ.M
Ngày 21.9, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam đã tổ chức hội thảo quốc tế tại TP.HCM về vấn đề khơi thông nguồn vốn và vực dậy thị trường.
Vốn ở đâu?
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh cho biết, để đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, mỗi năm phải xây dựng 37,5 triệu m2 nhà ở và cần một nguồn vốn khoảng 500 ngàn tỉ đồng. Cả nước hiện có khoảng 7 triệu người có nhu cầu nhà ở giá thấp và để đáp ứng nhu cầu này, mỗi năm phải xây dựng ít nhất 500 ngàn m2 nhà ở xã hội. Ngoài ra, các dự án khác như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn... cũng cần một số vốn rất lớn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Tại hội thảo, nhiều diễn giả nhận định đang có quá nhiều vướng mắc đối với các doanh nghiệp (DN) trong việc tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển BĐS. Chẳng hạn, theo ông William Ross - đại diện Ngân hàng HSBC, các công cụ để huy động vốn tại Việt Nam còn quá ít, các DN BĐS chủ yếu dựa vào vốn tự có, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Ông William Ross chỉ ra nhiều phương pháp huy động vốn rất hiệu quả ở nước ngoài mà trong nước chưa thực hiện được như trái phiếu dài hạn có khả năng cầm cố, chứng khoán hóa BĐS... Một mô hình khác có tên gọi là Quỹ hưu trí cũng được ông Ken Atkinson đến từ Tập đoàn Grant Thornton giới thiệu và cho rằng ở các nước khác, nguồn quỹ này phát triển khá mạnh, giúp cho người chưa có nhà ở tích lũy được vốn liếng trong nhiều năm làm việc.


Ông Phạm Hữu Phương - Vụ trưởng, Trưởng đại diện phía Nam của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) - cho biết, trong 8 tháng đầu năm 2009, trong toàn hệ thống ngân hàng đã cho vay đầu tư các dự án BĐS và mua nhà để ở là 157 ngàn tỉ đồng, tăng 14% so với thời điểm đầu năm. Hiện tín dụng BĐS chiếm 11% trong tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế, trong đó nguồn vốn vay trung và dài hạn chiếm 27%. Đến nay, NHNN chưa có một văn bản nào yêu cầu các ngân hàng hạn chế cho vay tín dụng BĐS mà chỉ khuyến cáo nên lựa chọn các dự án khả thi, có hồ sơ dự án đầy đủ… để cho vay vốn phát triển.

Góp vốn và thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Luật sư Trần Duy Cảnh - Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt cho rằng, việc phát hành trái phiếu BĐS là một kênh huy động vốn hữu hiệu mà Công ty Sacomreal đã áp dụng ở các dự án khu căn hộ Phú Lợi 1 (quận 8), Phú Mỹ (quận 7) và Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt cũng đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư các dự án The EverRich 2, (7.500 tỉ đồng), The EverRich 3 (9.000 tỉ đồng). Các công ty này cũng đưa ra hình thức mua trái phiếu kèm theo quyền lợi được mua BĐS. Tuy nhiên, một số ý kiến khác băn khoăn liệu làm như vậy có vượt ra khỏi khung pháp lý hiện nay hay không?
Đề cập đến vấn đề một số DN cho phép khách hàng góp vốn mua căn hộ khi chưa xây dựng xong phần móng nhà, đại diện Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: "Trong quá trình thanh tra một số dự án tại Bình Dương, chúng tôi nhận thấy các hợp đồng góp vốn đều ghi rõ lô đất hoặc căn hộ mà khách hàng được mua. Điều này cho thấy đây là hợp đồng mua bán BĐS chứ không chỉ đơn thuần là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, Bộ Xây dựng nên có hướng dẫn trường hợp nào là đơn thuần góp vốn và khi góp vốn có được ghi rõ sản phẩm BĐS hay không để các địa phương dễ áp dụng trong thực tế".
Một đại biểu nêu ý kiến, những vấn đề liên quan đến quy định thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính (có hiệu lực từ ngày 26.9.2009) và công văn 6969 hướng dẫn triển khai Thông tư 161 ngày 3.9.2009 của Cục Thuế TP.HCM chưa rõ ràng hiện đang là băn khoăn, e ngại lớn nhất của các nhà đầu tư. Ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu và tiếp thị CBRE Việt Nam - cho rằng vấn đề thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, một trong các yếu tố rủi ro tại thời điểm hiện nay đối với các nhà đầu tư.
Ông Đặng Hoàng Vũ - TGĐ Công ty thương mại - địa ốc Thanh Bình nhận định: "Đây là lúc khó khăn nhất của thị trường BĐS trong vòng 3 năm qua, bởi chưa qua cơn khủng hoảng kinh tế, thị trường đang đóng băng, cuối tháng 9.2009 các nhà đầu tư lại phải đối diện với vấn đề thuế. Sắp tới tình hình thị trường chắc chắn sẽ khó khăn hơn".

Trần Thanh Bình

[chungkhoan7777]

Thời gian qua chúng ta luôn hỏi vì sao các tổ chức nước ngoài luôn bán cổ phiếu bất động sản thì trên đây là các câu trả lời

Hãy tĩnh ngộ trước khi quá muộn bất động sản sẽ chứng kiến những phiên tháo chạy kinh hoàng trong thời gian tới

[TrumMen]

Thời gian qua chúng ta luôn hỏi vì sao các tổ chức nước ngoài luôn bán cổ phiếu bất động sản thì trên đây là các câu trả lời

Hãy tĩnh ngộ trước khi quá muộn bất động sản sẽ chứng kiến những phiên tháo chạy kinh hoàng trong thời gian tới

Các bác vui lòng đè con HAG giúp em với... Em chờ nó giảm giá mà nó không có giảm...

[TCH]

Từ mai cổ phiếu bất động sản chuẩn bị ăn cũ xã ngặp mặt rồi

Chắc giảm chừng chục phiên nhưng NTL,SJS thì khoảng 15 phiên

[chungkhoan7777]

Báo Thanh Niên đăng sáng nay nhưng báo đầu tư chứng khoán mới cập nhật chiều nay

Link : http://******************.vn/RC/N/CE...-dong-san.html


Khó khăn cho thị trường bất động sản
22/09/2009 08:41:49
[IMG]http://******************.vn/images/tintuc/20090922084521vonbds.jpg[/IMG]

Các ngân hàng đã cho vay BĐS 157 ngàn tỷ đồng trong 8 tháng đầu năm 2009

Ngày 21/9, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam đã tổ chức hội thảo quốc tế tại TP.HCM về vấn đề khơi thông nguồn vốn và vực dậy thị trường.
Vốn ở đâu?

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh cho biết, để đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, mỗi năm phải xây dựng 37,5 triệu m2 nhà ở và cần một nguồn vốn khoảng 500 ngàn tỷ đồng. Cả nước hiện có khoảng 7 triệu người có nhu cầu nhà ở giá thấp và để đáp ứng nhu cầu này, mỗi năm phải xây dựng ít nhất 500 ngàn m2 nhà ở xã hội. Ngoài ra, các dự án khác như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn... cũng cần một số vốn rất lớn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

TIN LIÊN QUAN

* Huy động vốn cho doanh nghiệp địa ốc, cách nào hiệu quả?
* Nộp thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn ra sao?
* Thuế thu nhập cá nhân với BĐS: Không nên tận thu
* Không miễn thuế nhà đất với hồ sơ nộp sau 30/6
* "Phủ sóng" thuế khu vực siêu lợi nhuận
* Cho phép mua bán bất động sản trên giấy?
* Nhiều cách hiểu khác nhau
* Chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế

Tại hội thảo, nhiều diễn giả nhận định đang có quá nhiều vướng mắc đối với các doanh nghiệp (DN) trong việc tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển BĐS. Chẳng hạn, theo ông William Ross - đại diện Ngân hàng HSBC, các công cụ để huy động vốn tại Việt Nam còn quá ít, các DN BĐS chủ yếu dựa vào vốn tự có, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Ông William Ross chỉ ra nhiều phương pháp huy động vốn rất hiệu quả ở nước ngoài mà trong nước chưa thực hiện được như trái phiếu dài hạn có khả năng cầm cố, chứng khoán hóa BĐS...

Một mô hình khác có tên gọi là Quỹ hưu trí cũng được ông Ken Atkinson đến từ Tập đoàn Grant Thornton giới thiệu và cho rằng ở các nước khác, nguồn quỹ này phát triển khá mạnh, giúp cho người chưa có nhà ở tích lũy được vốn liếng trong nhiều năm làm việc.


Ông Phạm Hữu Phương - Vụ trưởng, Trưởng đại diện phía Nam của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) - cho biết, trong 8 tháng đầu năm 2009, trong toàn hệ thống ngân hàng đã cho vay đầu tư các dự án BĐS và mua nhà để ở là 157 ngàn tỷ đồng, tăng 14% so với thời điểm đầu năm. Hiện tín dụng BĐS chiếm 11% trong tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế, trong đó nguồn vốn vay trung và dài hạn chiếm 27%. Đến nay, NHNN chưa có một văn bản nào yêu cầu các ngân hàng hạn chế cho vay tín dụng BĐS mà chỉ khuyến cáo nên lựa chọn các dự án khả thi, có hồ sơ dự án đầy đủ… để cho vay vốn phát triển.
Góp vốn và thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

Luật sư Trần Duy Cảnh - Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt cho rằng, việc phát hành trái phiếu BĐS là một kênh huy động vốn hữu hiệu mà Công ty Sacomreal đã áp dụng ở các dự án khu căn hộ Phú Lợi 1 (quận 8), Phú Mỹ (quận 7) và CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt cũng đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư các dự án The EverRich 2, (7.500 tỷ đồng), The EverRich 3 (9.000 tỷ đồng). Các công ty này cũng đưa ra hình thức mua trái phiếu kèm theo quyền lợi được mua BĐS. Tuy nhiên, một số ý kiến khác băn khoăn liệu làm như vậy có vượt ra khỏi khung pháp lý hiện nay hay không?

Đề cập đến vấn đề một số DN cho phép khách hàng góp vốn mua căn hộ khi chưa xây dựng xong phần móng nhà, đại diện Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: "Trong quá trình thanh tra một số dự án tại Bình Dương, chúng tôi nhận thấy các hợp đồng góp vốn đều ghi rõ lô đất hoặc căn hộ mà khách hàng được mua. Điều này cho thấy đây là hợp đồng mua bán BĐS chứ không chỉ đơn thuần là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, Bộ Xây dựng nên có hướng dẫn trường hợp nào là đơn thuần góp vốn và khi góp vốn có được ghi rõ sản phẩm BĐS hay không để các địa phương dễ áp dụng trong thực tế".

Một đại biểu nêu ý kiến, những vấn đề liên quan đến quy định thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính (có hiệu lực từ ngày 26/9/2009) và Công văn 6969 hướng dẫn triển khai Thông tư 161 ngày 3/9/2009 của Cục Thuế TP.HCM chưa rõ ràng hiện đang là băn khoăn, e ngại lớn nhất của các nhà đầu tư. Ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu và tiếp thị CBRE Việt Nam - cho rằng, vấn đề thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, một trong các yếu tố rủi ro tại thời điểm hiện nay đối với các nhà đầu tư.

Ông Đặng Hoàng Vũ - TGĐ Công ty Thương mại - địa ốc Thanh Bình nhận định: "Đây là lúc khó khăn nhất của thị trường BĐS trong vòng 3 năm qua, bởi chưa qua cơn khủng hoảng kinh tế, thị trường đang đóng băng, cuối tháng 9/2009 các nhà đầu tư lại phải đối diện với vấn đề thuế. Sắp tới tình hình thị trường chắc chắn sẽ khó khăn hơn".

Theo TN

[zinola]

BĐS và thép sắp toi cả đám rồi