[quote user="kikicoco"]


Bản Tin Chứng Khoán
www.hsc.com.vn
Thứ 6, ngày 16 tháng 01 năm 2009
Sudico - Kết quả kinh doanh năm 2008
Nhóm Phân tích Ngành Bất động sản
Bảng 1: Các thông tin tài chính cơ bản
Nguồn - SJC, HSC
Kết luận đầu tư: Sudico sẽ chỉ hoàn thành 60% kế hoạch đề ra cho năm 2008 và phần lớn là nhờ nguồn thu được hạch toán trong quý 4. Năm 2009, Công ty sẽ đạt được những kết quả tốt hơn do doanh thu từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án Nam An Khanh và việc bán tòa nhà CT9 sẽ cải thiện hơn nữa tình hình sản xuất kinh doanh. Sự thay đổi về chính sách thuế cũng là một trong những nhân tố thuận lợi. Chúng tôi ước tính EPS của năm 2008 là 8,000 đồng, giúp cổ phiếu này được định giá ở mức PE dự phóng 7 lần. Tuy nhiên, trong năm 2009 này, theo dự đoán của HSC, EPS có thể lên đến 12,500 đồng khiến chỉ số PE được cải thiện hơn tại mức 4.4 lần. P/B quá khứ là 1.6 lần, không hề rẻ nhưng hợp lý đối với Sudico. SJS là một cổ phiếu then chốt có thể mua vào trong ngành bất động sản nhờ một danh mục dự án tốt và ban quản trị hiệu quả.
Sudico có vốn điều lệ 400 tỷ đồng, với 40 triệu cổ phiếu đang lưu hành và ở mức giá hôm nay 56,000 đồng, giá trị vốn hóa thị trường của Công ty sẽ là 2,240 tỷ đồng (tương đương 131.76 triệu USD). Chúng tôi ước tính EPS năm 2008 sẽ là 8,000 đồng, do đó P/E dự phóng cho năm 2008 vào khoảng 8 lần. Trong năm 2009 này, doanh thu của Sudico có thể lên đến 1,012.4 tỷ đồng (tăng 38% so với năm 2008) và lợi nhuận thuần có thể đạt 500.61 tỷ đồng (tăng 60%). EPS do vậy sẽ ở mức 12,500 đồng và P/E dự phóng cho năm 2009 là 4.43 lần. P/B hiện ở mức 1.6 lần, được xem là khá đắt.
Sudico ước tính doanh thu năm 2008 vào khoảng 700 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 60% kế hoạch đề ra, dẫn đến lợi nhuận thuần ở mức 300 tỷ đồng, tương đương với con số chúng tôi ước tính vào cuối quý 3, 312.4 tỷ đồng. Dù kết quả không hoàn thành kế hoạch, nhưng điều này hoàn toàn nằm trong dự đoán của Công ty và một phần là do luồng tiền từ các hợp đồng sẽ đổ về vào năm 2009. Nói cách khác, kết quả năm 2008 chưa phản ánh đúng thực lực của SJS.
Trong 9 tháng đầu năm, Công ty công bố 307.6 tỷ đồng doanh thu (giảm 21% so với cùng kỳ năm trước). Điều này đồng nghĩa với việc Sudico phải ghi nhận thêm 400 tỷ đồng trong quý 4 để đạt được con số 700 tỷ đồng cho cả năm. Hồi tháng 8, SJS đã chuyển nhượng 5 ha quyền sử dụng đất tại An Khánh cho Sotraco. 20% giá trị hợp đồng đã được thanh toán trong quý 3 và được hạch toán ngay vào doanh thu của quý này. Theo lịch trình thanh toán, Sudico hoàn toàn có khả năng ghi nhận thêm 60% giá trị của hợp đồng này vào doanh thu của quý 4 nhưng họ dự định chỉ hạch toán 50% để đạt được kết quả cuối cùng là 700 tỷ đồng.
Ngoài ra, SJS vừa ký thêm một hợp đồng nhượng quyền sử dụng 4.5 ha đất An Khánh cho BIDV với giá 600 tỷ đồng vào đầu năm 2009. BIDV dự định sẽ trả 100 tỷ đồng cho đợt thanh toán đầu tiên trong vòng vài ngày tới. Theo Sudico, thời hạn thanh toán cũng tương tự như hợp đồng với Sotraco, do vậy chúng tôi cho rằng họ có thể sẽ hạch toán toàn bộ 600 tỷ đồng hoặc ít nhất là 80% giá trị trong năm 2009. Trong mô hình lợi nhuận dự báo, chúng tôi tính đến khoản doanh thu 500 tỷ đồng từ hợp đồng này.
Sudico hiện trong quá trình đàm phán với một đối tác nước ngoài để chuyển nhượng thêm 20 ha diện tích sử dụng, giá kỳ vọng là 6.5 triệu đồng/m2 trên tổng diện tích 33ha, nhờ vậy doanh thu từ khoản này có thể lên đến 2,145 tỷ đồng. Trong trường hợp khả quan nhất, Sudico có thể hạch toán toàn bộ số tiền này cho năm 2009 nhưng họ sẽ lên kế hoạch thanh toán với đối tác nhằm dải đều một cách hợp lý ra ngoài năm 2009. Trong bất cứ hoàn cảnh nào, Công ty đều có thể hạch toán nốt phần còn lại của hợp đồng với Sotraco và hợp đồng 4.5 ha mới, như vậy khi năm 2009 vừa bắt đầu, Công ty đã có nguồn thu xác định trước khoảng 812 tỷ đồng.
Dự án Nam An Khánh gồm 2 phần: phần An Khánh cũ và An Khánh mở rộng, 181ha An Khánh cũ đã được giải tỏa và đền bù 99% với chi phí 410 tỷ đồng. 80ha của phần mở rộng chưa được thực hiện việc giải tỏa. Với giả thiết giá đền bù không thay đổi, chi phí dự kiến vào khoảng 181 tỷ đồng. Tuy nhiên thời gian sẽ kéo dài do các quy trình pháp lý và đàm phán khá phức tạp.
Thứ sáu tuần trước, Chính phủ đã cho phép Sudico bán tòa nhà CT9, tuy nhiên Công ty sẽ phải nộp cho Nhà nước 17 tỷ đồng. Ở mức giá hiện tại 20 triệu đồng/m2, tòa nhà này hiện có giá trị khoảng 60 tỷ đồng và chi phí xây dựng là 20 tỷ đồng. Theo dự kiến, 90% của tòa nhà sẽ được bán ngay trong năm 2009 và mức sinh lợi 25 tỷ đồng sẽ được ghi nhận. Xét về giá trị tuyệt đối, con số này còn khá khiêm tốn so với các hợp đồng của Nam An Khánh nhưng cũng khá ấn tượng nếu xét trên khía cạnh tỷ suất lợi nhuận (42%).
Đây là những nguồn thu chính cho năm 2009. Trong tương lai, Công ty có dự án HH HH 3, tòa nhà văn phòng 18 tầng ở Mỹ Đính trong đó 12 tầng đã được hoàn thiện. Sudico đã đầu tư 30 tỷ đồng vào 5 tầng đầu và để thanh toán cho 7 tầng tiếp theo, Công ty Tài Chính của Sudico đã cho họ vay thêm 50 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi.
Tòa nhà văn phòng này sẽ tạo nguồn thu từ cuối năm 2009, bao gồm toàn bộ các văn phòng hạng B với giá thuê bình quân dự kiến 25USD/m2/tháng. Công ty hi vọng sẽ thu về được 100 tỷ đồng/năm nếu tòa nhà được thuê hết nhưng dự định này sẽ khó thực hiện được trong điều kiện thị trường hiện nay.
Một số các dự án đang trong quá trình triển khai là Khu Resort sinh thái Ngọc Vừng và khách sạn Sông Đà – Hạ Long ở Quảng Ninh.
Trong năm 2008, Sudico phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp lũy tiến 28% và đồng thời phải trả thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ giảm xuống mức 25% năm nay. Và thuế chuyển nhượng bất động sản (0.4%) sẽ được loại bỏ.
Trong năm 2008, Sudico phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp lũy tiến 28% và đồng thời phải trả thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ giảm xuống mức 25% năm nay. Và thuế chuyển nhượng bất động sản (0.4%) sẽ được loại bỏ.
Năm 2008, chúng tôi ước tính lợi nhuận thuần đạt hơn 300 tỷ đồng, EPS do vậy ở mức 8,000 đồng và P/E dự phóng vào khoảng 7 lần. P/B hiện đứng tại 1.6 lần, không rẻ so với các công ty bất động sản trong khu vực nhưng chúng tôi cho rằng Công ty hoàn toàn xứng đáng với sự định giá này.
Trong điều kiện thị trường hiện nay, chúng tôi cho rằng Sudico hoàn toàn có thể hài lòng với kết quả này, đặc biệt là khi so sánh với các công ty bất động sản khác. Trong tương lại, tuy nhiên Công ty sẽ cần tập trung hơn nữa vào việc phát triển một dự án dài hơi hơn là duy trì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bảng 2: Các dự án đang hoạt động tích cực
Dự ánVị tríDiện tích sử dụng ước tính (m2)thời giá/m2Thời gian dự tính bắt đầu có lợi nhuận nam An Khánhhà Tây1,155,17913 triệu đồng - 14 triệu đồngTừ năm 2007Tòa nhà CT9Mỹ Đình3,00018 triệu đồng - 20 triệu đồng2009Tòa nhà hh3Mỹ Đình23,00025 USD2010
7
Link:http://www.hsc.com.vn/Upload/Reports/daily/Ngay_16-01-2009.pdf




Obama tuần sau lên nhậm chức. Những thông tin tích cực sẽ giúp CK tuần sau tăng mạnh, chúc bà con có cái tết vui vẻ.


[/quote]


Khi tin đồn trở thành hiện thực ===>nên Bán