Cho vay thế chấp bất động sản dự án: Rủi ro chồng rủi ro

[tintucsukien]

Một dự án bất động sản được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được ngân hàng cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó.


Xem bài viết: Cho vay thế chấp bất động sản dự án: Rủi ro chồng rủi ro (http://vietstock.vn/ChannelID/763/Tin-tuc/226298-default.aspx)

[tintucsukien]

Tôi thấy bài viết rất hay. Có lẽ hiện nay, những trường hợp như bài viết đã nêu là khá phổ biến, do đó cần quan tâm khắc phục sớm là điều hết sức cần thiết. Nếu chỉ dùng DA BĐS thế chấp một lần thì thu hồi nợ cũng đã nan giải rồi, huống chi…

Nhưng chưa hết. Còn có cả tình huống chủ dự án là công ty cổ phần, sau khi mọi tài sản có thể thế chấp đã được “dùng” hết, chủ công ty đã dùng cả cổ phiếu công ty (do mình sở hữu) để thế chấp vay vốn cho chính công ty. Cổ phiếu là giấy chứng nhận sở hữu. Vừa thế chấp tài sản, vừa thế chấp giấy chứng nhận sở hữu của chính tài sản đó, thì là… Đây là trường hợp khá thú vị. Mong Luật sư có phân tích thêm.

Ngoài ra, còn có rủi ro định giá tài sản bảo đảm. Giá trị của DA BĐS thế chấp do chính chủ dự án, tức người đi vay, phê duyệt. Điều này có lẽ chưa đủ điều kiện để tin cậy.


Xem bài viết: Cho vay thế chấp bất động sản dự án: Rủi ro chồng rủi ro (http://vietstock.vn/ChannelID/763/Tin-tuc/226298-default.aspx)

[tintucsukien]

Đồng ý với tác giả bài viết về việc rất rủi ro khi nhận thế chấp bất động sản dự án (BĐS) làm tài sản thế chấp (TSTC). Tuy nhiên, bản thân tớ nhận thấy rủi ro ở hướng khác với tác giả, dù vậy ở phần comment này tớ chỉ đưa ra 1 vài quan điểm cá nhân để cho thấy rằng các trường hợp rủi ro tác giả nêu rất ít khi xảy ra, chỉ rơi vào những NHTM nhỏ với quy trình cho vay còn lỏng lẻo.

1. Về trường hợp một BĐS được nhận thế chấp 2 lần (lần 1: đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay của chủ đầu tư; lần 2: đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay của người mua BĐS). Khi ký hợp đồng tín dụng (để tài trợ dự án) với chủ đầu tư, NH thường ràng buộc điều kiện sẽ giảm dư nợ tương ứng khi bán được BĐS, giả dụ chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết thì khi căn nhà/đất được đồng nghĩa với việc phía chủ đầu tư giảm nghĩa vụ đảm bảo xuống tương ứng (nói đơn giản là căn nhà bán ra không còn đảm bảo cho nghĩa vụ cho khoản vay của chủ đầu tư nữa). Việc chủ đầu tư chỉ có thể không thực hiện đúng cam kết khi bán nhà cho bên mua không sử dụng vốn vay của NH (ở đây tớ không bàn về chuyện thất hứa của chủ đầu tư) vì hiện nay khi tài trợ dự án các NHTM mới xem xét cho vay mua nhà thế chấp BĐS hình thành từ vốn vay. Vì thế, trường hợp một BĐS đảm bảo cho 2 nghĩa vụ là điều khó xảy ra.

2. Về việc cho vay đối với nhà thầu cung cấp vật tư cho dự án và thế chấp bằng chính vật tư cung cấp (hàng hóa thế chấp). Ở các NHTM hiện nay, việc cho vay đảm bảo bằng hàng hóa về nguyên tắc chỉ trả hàng hóa cho bên vay mang đi bán khi bên vay nộp tiền giảm nợ vay tương ứng (nói đơn giản: tiền vào thì mới cho hàng ra). Có những NH linh động có thể cho bên vay nhận hàng trước để đem bán và cam kết thanh toán lại ngay khi có tiền của bên bán, khi đó khoản vay được xem là tín chấp và được đảm bảo bằng chính nguồn thu từ việc cung cấp vật tư (chính là hàng hóa thế chấp) cho dự án. Để được xem xét tín chấp như trong trường hợp này, khách hàng phải đáp ứng một loạt các tiêu chuẩn đánh giá của NH mà không phải dễ gì đạt được. Vì vậy, việc rủi ro là có những để xảy ra là rất ít.

3. Đối với trường hợp cho vay với chủ đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng lại dự án. Khi tài trợ các dự án, các NH thẩm định rất kỹ đặc biệt về hồ sơ pháp lý dự án và NH chỉ giải ngân khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các quy định (pháp lý đầy đủ) vì vậy trường hợp NH khó xử lý TSTC do chủ đầu tư thứ cấp không đủ quyền năng pháp lý cũng là điều khó xảy ra.

Tác giả bài viết đã nhìn nhận ở góc độ pháp lý còn thực tế triển khai ở NH là một chuyện khác. Kinh doanh NH là kinh doanh rủi ro, vì vậy các NH phải đánh giá rủi ro của các khoản tín dụng để chấp nhận hoặc không chấp nhận cũng như đưa ra những biện pháp để hạn chế.


Xem bài viết: Cho vay thế chấp bất động sản dự án: Rủi ro chồng rủi ro (http://vietstock.vn/ChannelID/763/Tin-tuc/226298-default.aspx)