Đọc được bài viết cũng khá hay trên fb nên mạn phép copy cho ae đọc và tham khảo

--------------------------------------

Định giá bất động sản - Chìa khoá vàng để thành công trong đầu tư

Khi đầu tư bất động sản (hay bất kể đầu tư gì khác), mục tiêu của nhà đầu tư luôn sẽ là "Mua được rẻ" và "Bán được giá cao hơn". Nghe thì có vẻ dễ nhưng đây lại cũng là 2 kỹ năng quyết định thành công.

Nhân dịp có anh Dao Quoc Viet chia sẻ về định giá nên Quân cũng mạn phép chia sẻ các cách định giá mà Quân hay dùng (trước đây làm tín dụng ngân hàng và bây giờ là tư vấn/đầu tư BĐS)

1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam, còn thế giới xài cái nào thì Q không biết. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS đang xem xét.
- Phương pháp này thường được dùng cho các BĐS hiện hữu, thông dụng như nhà phố, đất nền, căn hộ đã bàn giao. Nguồn thông tin có thể là website, các trung tâm/cty môi giới. Hồi làm ngân hàng định giá thì Q hay đi hỏi môi giới rồi lên các trang như bđs.com, alonhadat ... để xem, xong là lựa giá hợp lý gắn vô biên bản định giá :v
- Phương pháp này bây giờ bị ảnh hưởng bởi đăng tin ảo, mắc rẻ ảo tung chảo, nên tốt nhất để so sánh là mỗi anh chị nên tự có 1 bảng cập nhật giao dịch thật để có cơ sở so sánh tốt nhất.

2/ Phương pháp thu nhập
- Cơ sở của phương án này dựa theo cách tính toán tài chính là chủ yếu. Giá trị của 1 khoản đầu tư = tất cả khoản thu nhập tương lai mà khoản đầu tư mang lại (quy về giá trị hiện tại). Cách định giá này Quân thường dùng cho các tài sản CHO THUÊ/CÓ THỜI HẠN SỬ DỤNG.
- Cách đầu tư này chủ yếu dùng để xác định chi phí đầu tư ban đầu ở mức nào là hợp lý. Ví dụ như thuê nhà/đất 30tr, cho thuê lại đc 45 triệu/tháng thì nên đầu tư tối đa bao nhiêu ...
- Định giá condotel/căn hộ theo tỷ suất cho thuê cũng là 1 biến thể của phương pháp thu nhập. Căn hộ đang cho thuê 20tr/tháng thì nên mua giá bao nhiêu? ....
- Để định giá theo phương pháp này thì cứ google "Giá trị hiện tại của dòng tiền" rồi ngâm cứu tiếp.

3/ Phương pháp chi phí
- Phương pháp này dựa trên suy đoán chúng ta có thể làm ra 1 bất động sản tương tự như bất động sản muốn định giá.
- Ví dụ: giá 1 căn nhà 3.5 tấm = tiền mua đất + chi phí xây dựng + hoàn thiện + nội thất (nếu có) + chi phí cơ hội/lãi suất + ... - khấu hao (nếu có)
- Phương án này đôi khi không sử dụng được đối với các sản phẩm/trường hợp đặc biệt.
- Đây cũng là phương án mà các chủ đầu tư hay sử dụng để tính ra được giá bán tối thiểu khi làm dự án.

4/ Phương pháp thặng dư/phân tích kinh doanh
- Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai.
- Thực chất phương án này là định giá Bất động sản kèm Phương án kinh doanh. Phương án kinh doanh tốt sẽ làm gia tăng giá trị của bất động sản và ngược lại. Làm bất động sản thì ăn nhau ở chỗ này. Cùng 1 BĐS trị giá 20 tỷ, nếu người mua kiếm được 20tr/tháng thì sẽ là thấy giá đắt, người khác thấy kiếm được 100tr/tháng thì là giá ổn, còn kiếm được 2-300tr/tháng thì giá lại quá rẻ. Ai nhìn ra cơ hội kinh doanh tốt hơn sẽ có cách định giá tốt hơn.
---
Mỗi phương án đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, nên tốt nhất là dùng phối hợp nhiều phương pháp định giá để cho ra kết quả phù hợp nhất.
Viết xong mới thấy chỉ toàn lý thuyết, anh chị muốn thành thạo/giỏi thì phải thực hành. Muốn có lời ngay từ lúc mua thì Hãy tự định giá, đừng tin vào lời ai cả, trừ khi rất tin tưởng nhau.