Đánh thuế bất động sản như thế nào?





[table]





Giá nhà đất tăng cao, liên tục có những cơn “nóng lạnh” bắt nguồn
từ việc găm hàng đẩy giá lên cao của giới đầu cơ bất động sản - Ảnh
minh họa: H.TR.
[/table]Chắc chắn một "gói" thuế bất
động sản sẽ được ban hành. Nhưng các sắc thuế này sẽ được tính dựa vào
cơ sở nào vẫn là vấn đề cần nghiên cứu.
Đất đai là sở hữu của toàn dân, nhưng trên thực tế một
bộ phận rất đông dân cư thành thị vẫn sống trong cảnh nhà cửa chật hẹp,
thuê mướn. Nhu cầu nhà đất là rất lớn nhưng với giá ngày càng cao, một
người lao động bình thường tích góp cả đời cũng không thể mua nổi một
ngôi nhà 30m2 hay một căn hộ chung cư.


Giải bài toán này, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị
01 giao Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT) xây dựng hạn
mức đánh thuế sở hữu, sử dụng nhà đất (hạn mức bình quân đầu người) để
phá thuế đầu cơ và đưa nhà đất trở về giá trị thực.


Mỗi người được giới hạn30m2


Nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT Đặng Hùng Võ cho rằng chẳng
ở đâu như VN hiện nay, người thiếu nhà thì rất lớn nhưng giá quá cao
nên người lao động rất khó có điều kiện sở hữu. Do chưa có đầy đủ chế
tài để trói buộc nghĩa vụ của công dân đã dẫn đến cảnh “kẻ ăn không
hết, người lần chẳng ra”. Ông Võ dẫn giải: Ở Mỹ hoặc Anh có nền kinh tế
phát triển hàng đầu thế giới, thu nhập cũng hàng đầu thế giới nhưng giá
mua nhà, đất chỉ ngang bằng, thậm chí có nơi còn thấp hơn VN, đó là một
nghịch lý. Ở đó chỉ cần một vài trăm ngàn USD là có thể sở hữu một biệt
thự có sân vườn, gara ôtô..., nhưng thực tế tỉ lệ người có tiền mua nhà
đất là rất nhỏ bởi mức thuế sử dụng rất cao.


Hiện tại, các cơ quan liên quan đang trong quá trình
bước đầu xây dựng hạn mức và mức thuế đối với nhà đất, nhưng theo ông
Võ sẽ chỉ có một cách là đánh thuế lũy tiến đối với loại tài sản này.
Thông tin từ Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cơ quan này dự
kiến có thể đề xuất Chính phủ hạn mức về nhà ở là 30m2/người, 100m2/hộ gia đình và mức thuế suất 30.000 đồng/m2. Sau đó, thuế suất lũy tiến được tính theo số diện tính vượt khung hạn mức từ 130%-200% và cao dần.


Giải pháp chống đầu cơ


Ông Võ nhìn nhận việc giá nhà đất tăng cao, liên tục
có những cơn “nóng lạnh”, “đỏng đảnh” trước nhu cầu thiết yếu của đại
bộ phận nhân dân bắt nguồn từ giới đầu cơ bất động sản găm hàng và đẩy
giá lên cao. Cùng quan điểm với ông Võ, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho
rằng “lá bài” hạn mức sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản
đang diễn ra suốt thời gian qua và góp phần điều tiết lại thị trường,
tránh tình trạng nhà đất để không mà giá vẫn trên trời.


Theo ông Võ, tốc độ đô thị hóa VN đang ở mức 25%-30%
và tiếp tục duy trì ở mức cao trong vòng 15-20 năm tới đây. “Những cơn
sốt nhà đất trong khoảng 15 năm qua không phản ánh đầy đủ về sức tăng
của nhu cầu, thị trường, mà chỉ là biểu hiện bất cập, phi lý trong
những giai đoạn nhất định do sự thao túng của giới đầu cơ” - ông Võ
chia sẻ.


Ông Võ nhìn nhận việc thay đổi cách tính thuế nhà đất
thực hiện sớm ngày nào tốt ngày đó để thị trường phát triển đúng hướng,
lành mạnh. Bởi cho đến nay thuế sở hữu nhà và sử dụng đất vẫn đánh ở
mức rất thấp, trong khi thuế chuyển quyền sử dụng và phí trước bạ lại
quá cao (4% và 1%), đã biến thị trường bất động sản chủ yếu hoạt động
theo kiểu “trao tay”.


Nhưng trên thực tế, khái niệm đầu cơ nhà đất nên được hiểu như thế nào? Và nếu đánh thuế, thị trường bất động sản có lành mạnh?


Nên đánh thuế thro giá trị nhà đất


Trước thông tin về nhà đất sẽ được đánh thuế suất lũy
tiến, một cán bộ của Vụ Chính sách thuế - Bộ Tài chính cho rằng nguyên
tắc đánh thuế từ hạn mức nhà (30 m2/người) mà Bộ Xây dựng dự
kiến đề xuất là không phù hợp và lạc hậu. Ông này cho rằng cách tốt
nhất và được nhiều nước áp dụng là đánh thuế theo giá trị tài sản.


Còn theo ông Trần Văn Dũng, giám đốc Công ty TNHH Kinh
doanh bất động sản Ba Đình (Hà Nội), việc đánh thuế lũy tiến cần phải
nghiên cứu kỹ nếu không rất khó thực hiện. Ông Dũng dẫn ví dụ đối với
các công ty kinh doanh bất động sản hoặc các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ phải
tính thuế như thế nào trong trường hợp nhà đất đứng sở hữu mà chưa thể
bán để kinh doanh, trong khi đó là quyền hợp pháp của công dân?


Bên cạnh đó, giới kinh doanh bất động sản cũng lo lắng
việc đánh thuế lũy tiến đối với diện tích bỏ hoang chỉ có thể áp dụng
đối với các nước có thị trường bất động sản ổn định, đủ nguồn lực tài
chính đầu tư cho ra sản phẩm hoàn thiện. Hiện tại, thị trường bất động
sản ở VN vẫn có số lượng lớn là dạng hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư
và người dân, nên rất khó tách bạch để đánh thuế. Chưa kể việc đánh
thuế lũy tiến còn làm người dân "hoảng hồn" không đăng ký cấp giấy
chứng nhận chủ quyền.


Cũng theo ông Dũng, việc đánh thuế bất cứ lĩnh vực nào
cũng phải căn cứ vào đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế có khả năng nộp hay
không, nếu không sẽ phản tác dụng, dẫn đến cảnh đua nhau trốn thuế, bóp
méo thị trường. Ồng Dũng dẫn ví dụ, một người vừa đủ 18 tuổi được thừa
kế nhà đất với số lượng rất lớn sẽ không đủ khả năng để đóng thuế. Ông
Dũng bộc bạch: “Các nước họ đánh thuế lũy tiến là do hoạt động tài
chính minh bạch, mọi giao dịch đều được nhà nước kiểm soát và qua ngân
hàng, còn VN là nền tài chính tiền mặt. Việc đánh thuế kiểu này không
dễ gì thực hiện”.


Hạn mức nào phù hợp?


Theo giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản tại
Hà Nội, ngay việc áp hạn mức tối thiểu bình quân cho người dân cũng rất
nan giải, bởi thu nhập và hoàn cảnh sống của từng người rất khác nhau.
Theo vị này, hạn mức nhà phải tối thiểu là 50 m2/người, và
hạn mức sử dụng đất cũng như sở hữu nhà cũng phải chia cụ thể giữa
thành thị và nông thôn để phù hợp với toàn dân. “Việc tiến hành phân
hạn mức phải chi tiết hóa đối với mức thu nhập, điều kiện sống của từng
khu vực, từng địa phương, từng vùng. Không thể bắt người dân miền núi,
nông thôn ở với hạn mức 30m2 hay 50m2/người.


Chưa kể việc người dân cũng có quyền tích lũy tài sản
bằng nhà đất” – vị này băn khoăn. Bên cạnh đó, việc thống kê được một
người sở hữu bao nhiêu diện tích nhà đất cũng không hề dễ, bởi kinh
nghiệm từ việc kê khai tài sản của công chức mà ta đã làm cũng chưa đi
đến đâu.


Còn theo ông Dũng, kinh nghiệm từ việc cấm đăng ký xe
máy ở Hà Nội trước đây (xuất hiện tình trạng thuê người đủ điều kiện
đứng tên), nếu đánh thuế lũy tiến nhà đất được áp dụng tất yếu sẽ xảy
ra tình trạng người thất nghiệp vẫn đứng tên chủ căn hộ giá trị bạc tỉ.





[table]



Nền kinh tế nào thì vẫn cần nhà ở xã hội


Theo
ông Đặng Hùng Võ, lời giải bài toán nhà ở cho đại bộ phận dân chúng vẫn
là nhà ở xã hội, mà để làm được điều này cần chính sách điều tiết của
Nhà nước. Chính phủ có chủ trương xây dựng quĩ nhà ở xã hội ở các đô
thị, trước mắt ở Hà Nội, TP.HCM và Bình Dương là chủ trương đúng. Ông
Võ cho biết, VN hiện nay gần như không có bao cấp về nhà ở nhưng xây
dựng quĩ nhà ở xã hội là việc phải làm.


Kinh
nghiệm từ các nước phát triển vẫn không thể thiếu mô hình này. Vấn đề
còn lại là phải có chính sách khuyến khích nhà đầu tư. Nhà ở xã hội
không hẳn là sinh lợi nhưng để khuyến khích các nhà doanh nghiệp thì
Nhà nước cần có chính sách cụ thể như miễn giảm thuế, kết hợp nhà ở xã
hội có kèm nhà thương mại hay tạo điều kiện cho các khu đất xây nhà
thương mại khác...


Cục
trưởng Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Hà thông tin, hiện bộ
này đang đốc thúc các địa phương đẩy nhanh việc tiến hành phát triển
quĩ nhà ở xã hội để giải tỏa nhu cầu thiết yếu của đại bộ phận dân cư.
“Chủ trương chậm trễ là do các địa phương thiếu linh hoạt, thiếu quyết
tâm” - ông Hà nói.


[/table]
Theo THẾ DŨNG - Người LaoĐộng