Đất sổ chung là gì? Những rủi ro có thể gặp khi mua đất chung sổ. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ về khái niệm đất sổ chung và cách hạn chế những rủi ro khi đầu tư loại hình BĐS này.

Khái niệm đất sổ chung là gì?

Đất sổ chung (sổ hồng chung) là vấn đề được nhiều người quan tâm hiện nay khi mua bán nhà đất. Sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đất sổ chung là bất động sản được cấp sổ hồng chung do các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu.

Sổ hồng khi có từ hai chủ sở hữu trở lên mà không có mối quan hệ vợ chồng, con cái thì sẽ được Nhà nước công nhận là sổ hồng chung. Vì đất sổ chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất phải có sự đồng ý, chấp thuận của các bên sở hữu. Dù là mua, bán, cho, tặng, thế chấp hay ủy quyền.

Những rủi ro về pháp lý khi mua đất chung sổ

Từ thực tiễn luật định và những khó khăn trong thực tế sẽ dẫn đến những trường hợp mà đất không đủ điều kiện để tách thửa hoặc còn vướng những vấn đề khác. Điều này dẫn đến các bên lại mua bán một phần đất bằng giấy tay và sử dụng chung sổ, tức là không tách thửa và không đăng ký sang tên được. Nguyên nhân dẫn đến mọi rủi ro sẽ phát sinh từ đây.

1. Không thể tách sổ

Nhiều người mua nhà đất sổ chung kỳ vọng rằng sau này có thể tách sổ riêng phần đất của mình. Tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường do diện tích đất quá nhỏ nên không đủ điều kiện để tách sổ.

Trường hợp mua đất sổ chung để đầu tư và kỳ vọng rằng sau khi tách sổ sẽ bán lại được giá cao thì cũng nên cân nhắc về vấn đề thời gian. Việc tách sổ thường mất thời gian khá lâu và ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.

2. Rắc rối trong quá trình khai thác, sử dụng

Khi khai thác, sử dụng nhà đất chung sổ, mọi vấn đề cần được sự đồng ý và nhất trí của tất cả những người đồng sở hữu (những người có tên trên sổ). Do đó, mỗi khi muốn làm gì đó trên đất của mình thì bạn đều phải thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu còn lại.
Việc này cũng sẽ rất phiền phức, đặc biệt khi mối quan hệ của bạn với bất kỳ ai có tên trong sổ không được tốt đẹp cho lắm.

3. Tranh chấp giữa những người đồng sở hữu

Trên cùng một mảnh đất, cùng một căn nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều người thì vấn đề tranh chấp về việc hưởng lợi nhuận và khai thác công dụng từ tài sản là vấn đề khó tránh khỏi.

Nếu không có phương án hợp lý và sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì bạn có thể đối mặt với những cuộc tranh chấp không có hồi kết.

4. Khó khăn trong chuyển nhượng

Nhà đất sổ chung cho dù có giá bán rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Mặt khác, khi thực hiện bất cứ giao dịch vào với nhà đất sổ chung cũng phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khiến người mua cảm thấy e dè.

Những lý do đó sẽ khiến bạn gặp nhiều khó khăn nên cần bán gấp nhà đất sổ chung. Đồng thời, chuyển nhượng nhà đất sổ chung cũng thường bị người mua ép giá.

5. Khó thế chấp ngân hàng

Về mặt lý thuyết thì đất sổ chung vẫn có thể được dùng để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế thì việc vay tiền ngân hàng bằng đất sổ chung rất rắc rối.
Để hoàn thiện các thủ tục vay ngân hàng cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những đồng sở hữu còn lại trên sổ. Một số trường hợp ngân hàng còn yêu cầu bạn tách sổ trước khi muốn thế chấp vay. Khi cần đáo hạn bạn cũng gặp lại những khó khăn này.

Thủ tục tách sổ nhà đất sổ chung

Khi mua nhà đất sổ chung, người mua đều có nhu cầu tách sổ riêng để an tâm hơn và dễ dàng quyết định về tài sản của mình.

Để tách sổ chung thành các sổ riêng theo quy định của pháp luật, người muốn tách thửa phải làm thủ tục, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các thửa đất được tách. Tuy nhiên, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương đó. Xem lại ở phần trên của bài viết.

Thủ tục tách thửa theo Khoản 11 Điều 0 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường gồm: Đơn đề nghị tách thửa và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Trong thủ tục tách thửa đã bao gồm cả thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho diện tích được tách. Khi giao dịch mua bán, người mua cần cảnh giác, bảo vệ quyền lợi của mình để tránh thiệt hại do các rủi ro về hình thức mua bán nhà đất sổ chung mang lại.