[Thực tế vs "mania ảo vọng"] Khả năng thực thi & pháp lý quỹ đất, 7 tầng chi phí mà một doanh nghiệp phát triển BĐS

[Angelos]

[Thực tế vs "mania ảo vọng"] Khả năng thực thi & pháp lý quỹ đất, 7 tầng chi phí mà một doanh nghiệp phát triển BĐS phải chịu!
@Trích đoạn trong ấn phẩm kỳ 47 - phát hành T6/2021

"....Gần đây dạo quanh các diễn đàn, chúng tôi nghe một vài người hay định giá cty bất động sản ví dụ như “cty X vốn hóa 10k tỷ, quỹ đất …. héc-ta trị giá 30k tỷ, suy ra rẻ chỉ bằng 1/3 giá trị thực”. Luận điểm đó có thể nói rất “nonsense” (cười).

Bởi vì hắn ta đã bỏ qua 7 tầng chi phí(ii) phía sau quỹ đất: (1) Diện tích thương mại thông thường chỉ 30%-40% tổng héc-ta diện tích dự án (2) Thuế VAT 10% trên giá bán sản phẩm (3) Chi phí giá vốn đền bù giải phóng mặt bằng (compensation) khổng lồ sau áp lực đấu giá đất Thủ Thiêm (4) Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp - SG&A (5) Chi phí lãi vay quan trọng (thứ sẽ tăng nếu FED & NHNN nâng lãi suất một cách bền vững thời gian tới) (6) Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, quan trọng thứ 3 nhưng không ai tính vào (họ "đếm cua" thiếu chăng?, cười lớn) (7) Tỷ suất chiết khấu discount rate trên dòng tiền tương lai nếu dự án kéo dài, giãn tiến độ (chủ yếu do giá đất tăng, đền bù đất đai cho cư dân khó khăn, đội chi phí dự án đáng kể)..."

------------
Trích đoạn trong bài viết: https://newslettervietnam.com/nvl-di...thu-tai-chinh/

Saigon, đăng lại ngày 10.02.2022, S.A.F.E team - TGN

[Angelos]

"....Gần đây dạo quanh các diễn đàn, chúng tôi nghe một vài người hay định giá cty bất động sản ví dụ như “cty X vốn hóa 10k tỷ, quỹ đất …. héc-ta trị giá 30k tỷ, suy ra rẻ chỉ bằng 1/3 giá trị thực”. Luận điểm đó có thể nói rất “nonsense” (cười).

Bởi vì hắn ta đã bỏ qua 7 tầng chi phí(ii) phía sau quỹ đất: (1) Diện tích thương mại thông thường chỉ 30%-40% tổng héc-ta diện tích dự án (2) Thuế VAT 10% trên giá bán sản phẩm (3) Chi phí giá vốn đền bù giải phóng mặt bằng (compensation) khổng lồ sau áp lực đấu giá đất Thủ Thiêm (4) Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp - SG&A (5) Chi phí lãi vay quan trọng (thứ sẽ tăng nếu FED & NHNN nâng lãi suất một cách bền vững thời gian tới) (6) Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, quan trọng thứ 3 nhưng không ai tính vào (họ "đếm cua" thiếu chăng?, cười lớn) (7) Tỷ suất chiết khấu discount rate trên dòng tiền tương lai nếu dự án kéo dài, giãn tiến độ (chủ yếu do giá đất tăng, đền bù đất đai cho cư dân khó khăn, đội chi phí dự án đáng kể)..."