Nam long_góc nhìn đa chiều từ thông tư 36

[Khoatran241193]

Ngày 28/05/2016, NHNN đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36, trong đó có một số nội dung liên quan đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản quan trọng được điều chỉnh so với dự thảo ban đầu. Cụ thể: Hệ số rủi ro của “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” là 200%. Giãn thời gian áp dụng từ 1/7 đến 31/12/2016 (áp dụng hệ số 150%), từ 1/1/2017 trở đi (áp dụng hệ số 200%)


Hiện nay, tốc độ cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng tốc và chiếm 10.3% tổng dư nợ tín dụng trong năm 2015, điều này khiến NHNN phải chọn giải pháp dung hòa hơn so với dự thảo sửa đổi trước đo mặc dù vẫn duy trì mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với việc cho vay kinh doanh bất động sản. Thông tư 06 mang lại tín hiệu tích cực ngắn hạn đối với các doanh nghiệp BĐS hiện đang có tỷ lệ nợ hoặc tỷ lệ nợ ngắn hạn cao đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc nợ với các ngân hàng. Nhóm doanh nghiệp này sẽ có lợi trong ngắn hạn do có thêm thời gian cho quá trình cơ cấu lại các khoản nợ. Điển hình của nhóm này là các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ ròng/tổng tài sản cao như KDH, DIG và các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ ngắn hạn cao trong cơ cấu nợ như KBC và SJS.

Dưới góc nhìn dài hạn thì các doanh nghiệp có nhiều lựa chọn huy động vốn, bao gồm cả khả năng tiếp cận dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục có lợi thế trong dài hạn như NLG và VIC. Đa số các doanh nghiệp BĐS niêm yết sẽ không bị ảnh hưởng bới TT06 vì đã có mối quan hệ tín dụng với ngân hàng lớn và thường có nhiều phương án huy động vốn. Tuy nhiên, trong dài hạn, các doanh nghiệp BĐS lớn có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn của mình nhờ tiếp cận nguồn vốn ngoại thông qua hình thức huy động bằng phát hành cổ phiếu/ trái phiếu, tiếp tục tao lợi thế so với các doanh nghiệp trong ngành.

So với các doanh nghiệp trong ngành, NLG hiện có tỷ lệ nợ ròng/tổng tài sản ở mức khá thấp (14.3%). Đây gần như là mức thấp nhất trong số các doanh nghiệp BĐS khi mà một số doanh nghiệp như KDH, DIG, VIC duy trì ở mức khá cao (33.3%, 29.2% và 26.1%). Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn và dài hạn của NLG cũng duy trì ở ngưỡng khá lành mạnh (12% & 16%) . Do đó, chúng tôi đánh giá thông tư 06 tạm thời chưa có nhiều tác động đến NLG khi là một doanh nghiệp duy trì các chỉ số nợ khá lành mạnh
Tuy nhiên, xét về dài hạn, NLG hiện có thế mạnh rất lớn từ khả năng tiếp cận nguồn vốn ngước ngoài. Cụ thể, trong tháng 4/2016, NLG đã hoàn thành đợt phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho Keppel Land với kỳ hạn 4 năm và lãi suất coupon là 7%. Giá chuyển đổi sẽ là 23.500 đồng/ cổ phiếu. Hiện tại, Keppel Land đang sở hữu 5% cổ phần tại NLG (tương đương 7.1 triệu cổ phiếu). Do đó, sau chuyển đổi, tỷ lệ này sẽ tăng lên 15%, tương ứng với 28.376 triệu cổ phiếu.


Trong năm 2016, NLG sẽ bắt đầu phát triển 5 dự án mới – Bao gồm Casa (khu dân cư Fuji), Phú Hữu tại Quận 9, Nguyên Sơn ở huyện Bình Chánh, Hoàng Nam ở quận Bình Tân và Nam Long – Hồng Phát tại Cần Thơ. NLG sẽ tiếp tục hợp tác với 2 NĐT Nhật Bản, Han-kyu & Nishi-Nippon, để phát triển dự án khu dân cư Fuji. Công ty đóng góp 50% vốn góp của dự án có diện tích 5,6 ha tại Quận 9 này (bao gồm 81 căn biệt thự và 781 căn hộ Flora - dự định khởi công xây dựng từ Q2/2016). Bên cạnh đó, trong năm 2016, NLG cũng sẽ hoàn thànhvà bàn giao toàn bộ các sản phẩm còn lại của 3 dự án đang phát triển hiện tại là Ehome 3, Ehome 4 và Ehome 5. Đến cuối năm 2015, NLG đã bán được 85% trong tổng số 2.204 căn hộ chào bán tại dự án Ehome 3 với giá bán dao động từ 660-740 USD/m2, 95% trong tổng số 1.404 căn hộ tại Ehome 4, 91% trong tổng số 536 nhà phố và biệt thự với giá bán là khoảng 570 USD/m2. Đối với dự án Ehome 5, công ty đã bán toàn bộ 578 căn hộ với giá bán từ 970-1.150 USD/m2.

Như vậy, với khả năng huy động được nguồn vốn ngoại, chúng tôi đánh giá NLG sẽ có lợi thế lớn so với các đối thủ cùng ngành trong dài hạn, đặc biệt khi TT06 có hiệu lực. Do đó, cùng với kế hoạch 2016 đầy tham vọng (doanh thu 3,187 tỷ, +153% yoy, LNST 360 tỷ, +75% yoy), câu chuyện dài hạn của NLG mang màu sắc khá lạc quan.