PDR - Thời vàng son còn đâu

[Bà già chứng]

BĐS Phát Đạt: Giãn nợ, giảm giá bán nhưng sẽ vẫn còn lao đao?!

Được cơ cấu nợ vay từ ngắn hạn sang dài hạn, nhưng áp lực trả lãi vay và nợ gốc đang tăng cao. Hàng loạt các yếu tố khác sẽ khiến cho hoạt động kinh doanh của PDR càng thêm khó khăn trong thời gian tới.

Kết quả kinh doanh 2013 tiếp tục tuột dốc. CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) công bố BCTC năm 2013 với doanh thu đạt 39.62 tỷ đồng, giảm 62% so với năm 2012; lợi nhuận trước thuế đạt 3.87 tỷ đồng, giảm 40%.
Hoạt động kinh doanh chính của PDR không mấy khả quan khi lỗ 1.5 tỷ đồng. trong khi lợi nhuận trước thuế có được chủ yếu nhờ lợi nhuận khác đạt hơn 5.4 tỷ đồng, phần lớn là khoản tiền phạt hợp đồng nhận được.
So với kế hoạch kinh doanh điều chỉnh đề ra cho năm 2013 thì PDR gần hoàn thành kế hoạch doanh thu 40 tỷ đồng, và vượt 29% kế hoạch lợi nhuận trước thuế điều chỉnh (3 tỷ đồng).
Gánh nặng hàng tồn kho vẫn chưa vơi. Rủi ro thanh toán rất cao. Hàng tồn kho của PDR vẫn tiếp tục gia tăng mạnh trong năm 2013. Tính đến cuối năm 2013, tổng giá trị hàng tồn kho của PDR là gần 5,156 tỷ đồng tăng thêm 489 tỷ đồng, tương ứng tăng 10.4% so với đầu năm.
Giá trị hàng tồn kho của PDR tập trung chủ yếu ở Dự án The Everich 2 với 3,360.4 tỷ đồng (tăng 414.5 tỷ đồng so với đầu năm 2013), Dự án The Everich 3 với 1,488.5 tỷ đồng (tăng 73.8 tỷ đồng), Dự án Nhà Bè 225.5 tỷ đồng và Dự án Long Thạnh Mỹ 80.8 tỷ đồng.
Tổng giá trị hàng tồn kho của PDR tính đến cuối năm 2013 chiếm hơn 91.2% tổng tài sản và chiếm 96.3% tổng giá trị tài sản ngắn hạn. Có thể thấy rủi ro thanh toán của PDR là rất cao, đặc biệt trong giai đoạn đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản.
Vốn hóa chi phí lãi vay 416 tỷ đồng, đầy tăng giá vốn dự án. Với tổng nợ vay phải trả lãi năm 2013 là 2,774 tỷ đồng ở mức lãi suất 15%, tổng chi phí phí lãi vay phải trả trong năm 2013 ước hơn 416 tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng chi phí lãi vay được hạch toán trong năm lại bằng 0. Như vậy, nhiều khả năng chi phí lãi vay phát sinh trong năm 2013 đã PDR được hạch toán vào giá vốn của dự án.
Với tổng giá trị hàng tồn kho tăng thêm trong năm ở mức 489 tỷ đồng, trong đó ước tính chi phí lãi vay vốn hóa khoảng 416 tỷ đồng, thì rõ ràng hoạt động đầu tư dự án của PDR đang có dấu hiệu chững lại.
Nếu PDR tiếp tục gặp khó khăn trong việc triển khai bán hàng trong thời tới thì chi phí lãi vay vốn hóa sẽ tiếp tục khiến giá vốn của PDR gia tăng, gây bất lợi không nhỏ trong cạnh tranh về giá.
Bảng: Chỉ tiêu tài chính PDR giai đoạn 2010 – 2013 (Nguồn: VietstockFinance)

Giảm giá mạnh nhưng vẫn không thanh lý được? Đầu tháng 9/2013, PDR cho biết sẽ giảm giá bán 50% trong cuối quý 3/2013 để đưa 34 căn biệt thự và 41 nhà phố thương mại thuộc dự án EverRich 3 vào kinh doanh. Việc giảm giá bán này nhằm tạo nguồn thu để tiếp tục đầu tư cho các dự án khác, chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh 2014-2015.
Tuy nhiên, với kết quả doanh thu trong quý 4 không mấy mấy khởi sắc chỉ đạt 12.8 tỷ đồng từ hoạt động cung cấp dịch vụ, thì dường như việc PDR giảm giá 50% vẫn không mang lại được sức hút trên thị trường.
Được cơ cấu nợ vay từ ngắn hạn sang dài hạn, nhưng áp lực trả lãi vay và nợ gốc đang tăng cao. Năm 2013, tổng nợ vay của PDR gần 2,774 tỷ đồng, chiếm hơn 49% tổng nguồn vốn. Trong đó, tổng nợ vay ngắn hạn của PDR là 194 tỷ đồng, giảm 293 tỷ đồng so với đầu năm 2013. Nợ dài hạn tăng thêm khoản tương ứng 295 tỷ đồng trong năm lên gần 2,580 tỷ đồng. Như vậy, nhiều khả năng khoản nợ ngắn hạn của PDR đã được tái cơ cấu sang nợ dài hạn.
Phân tích chi tiết các khoản nợ dài hạn cho thấy có khoản huy động bằng trái phiếu với tổng trị giá gần 2,137 tỷ đồng, mức lãi suất 15% và có kèm theo quyền mua căn hộ. Hy vọng giảm bớt gánh nặng trả nợ gốc cũng như lãi trái phiếu của PDR sẽ đến từ việc các trái chủ thực hiện quyền mua căn hộ. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại việc các công ty nắm giữ trái phiếu thực hiện quyền là điều khó có thể xảy ra. Do đó áp lực chi phí lãi vay vốn hóa vào dự án vẫn sẽ rất lớn.
Các khoản nợ vay tại ngân hàng hiện tại của PDR cũng có mức lãi suất khá cao 15%/năm. Đáng chú ý, năm 2014 áp lực trả nợ gốc của PDR sẽ tăng cao hơn khi có thêm một số khoản vay lớn bước vào giai đoạn phải hoàn trả nợ gốc. Hiện lãi vay và lãi trái phiếu phải trả (được hạch toán trong khoản mục phải trả dài hạn) của PDR lên tới gần 713 tỷ đồng.
Ngành nghề mới vẫn chưa xuất hiện. Trong ĐHCĐ thường niên năm 2013, PDR cho biết lĩnh vực chính của công ty này vẫn sẽ là bất động sản, nhưng công ty này cũng đang triển khai một số ngành nghề khác để đảm bảo nguồn thu. Nhìn vào kết quả kinh doanh năm 2013 của PDR thì có lẽ hoạt động của ngành nghề mới vẫn chưa xuất hiện.
Kết luận: Hoạt động kinh doanh của PDR trong năm 2013 không có nhiều khởi sắc. Việc giảm giá bán dự án cũng chưa mang lại kết quả như mong đợi. Áp lực về trả nợ gốc và lãi vay sẽ tiếp tục gia tăng tạo khó khăn cho dòng tiền. Hoạt động đầu tư đình trệ và nỗi lo về chi phí lãi vay vốn hóa lên giá vốn sẽ khiến cho hoạt động kinh doanh của PDR càng thêm khó khăn trong thời gian tới.
Duy Nam
công lý

[tienluan]

BĐS Phát Đạt sẽ hóa cô gái tuổi đôi mươi”
Đó là cách ví von dí dỏm của ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) khi trao đổi với người viết về động thái chuyển nhượng dự án The EverRich 2 và bước đi của PDR trong thời gian tới.
Ai mua The EverRich 2?
Động thái gần đây nhất của PDR chính là việc chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho một công ty con là công ty TNHH Luyện cán thép Hiệp Phát. Đây là dự án chiếm tỷ trọng tương đối lớn (gần 3,700 tỷ đồng) trong cơ cấu hàng tồn kho cũng như tổng tài sản của PDR trong nhiều năm qua. Lượng vốn đầu tư cùng chi phí lãi vay vốn hóa của dự án ước đến thời điểm này là 1,700 tỷ và 2,000 tỷ đồng.
Trao đổi với người viết về động thái này, ông Đạt cho biết, bên nhận chuyển nhượng lại dự án này từ công ty con chính là các trái chủ hiện tại của Công ty. Hiện tại, PDR đang trong quá trình thuyết phục các trái chủ trở thành đối tác chính nhận chuyển nhượng dự án The EverRich 2.
Ông Đạt tin rằng với suất sinh lợi đầu tư có hiệu quả và sản phẩm đang được khách hàng đón nhận thì PDR chắn chắc sẽ nhận được sự đồng thuận cao từ các trái chủ. Ông cũng kỳ vọng rất lớn về sự chuyển mình thật sự của PDR sau kế hoạch chuyển nhượng này.

Chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho các trái chủ có thể được ví như một mũi tên trúng hai đích, giải quyết tồn kho cùng khoản nợ trái phiếu của Phát Đạt.
Được biết, PDR hiện đang có 5 trái chủ trong đợt phát hành 2,000 tỷ đồng trái phiếu vào năm 2011. Đến cuối năm 2014, các trái chủ đã đồng ý gia hạn đến cuối năm 2017 với lãi suất điều chỉnh còn 10%/năm và chuyển đổi mục đích tài trợ vốn của toàn bộ trái phiếu cho việc xây dựng dự án The EverRich 3.
Như vậy, nước cờ này của PDR có thể được ví như “một mũi tên trúng hai đích” khi vừa giải được bài toán tồn kho cao suốt nhiều năm trời vừa thu xếp rốt ráo các khoản nợ vay. Trò chuyện với người viết, ông Đạt dóm dỉnh ví von: “Phát Đạt như đang trong quá trình tút lại nhan sắc để có được nét đẹp của cô gái mười tám, đôi mươi”.

Ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt.
Cũng theo ông Đạt, dự kiến trong tháng 8 sẽ có kết quả chính thức của việc chuyển nhượng này. Khi đó, kết quả sẽ được thể hiện ngay trong báo cáo tài chính quý 3/2015.
Bên cạnh nợ trái chủ, PDR đang có khoản nợ vay 686 tỷ đồng tại Ngân hàng Đông Á (DongABank), ông Đạt khẳng định PDR không có nợ xấu tại đây. Hiện nay quan hệ tín dụng giữa PDR và DongABank được xếp vào nhóm 1 (nhóm nợ đủ tiêu chuẩn hoạt động tốt). PDR hoàn toàn thừa khả năng trả khoản nợ vay cho DongABank sau khi thông qua kế hoạch tăng vốn tại ĐHĐCĐ thường niên 2015 vừa qua.
Chuyển mình một cách thận trọng
Giống như các công ty bất động sản khác tại Việt Nam, ông Đạt cho biết PDR cũng đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất khi đầu tư mạnh vào các dự án nhưng không tiêu thụ được sản phẩm. Hiện tại, thị trường bất động sản bắt đầu ấm lên thì hoạt động của công ty cũng hồi phục trở lại và bắt đầu qua giai đoạn chuyển mình.
Trong những năm tới, ông Đạt cho biết PDR tiếp tục tập trung vào thế mạnh của mình là phân khúc bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, khác với việc bành trướng rầm rộ của một vài ông lớn trong phân khúc này, PDR sẽ thực hiện bước đi thận trọng hơn, hướng vào những dự án có suất sinh lời hiệu quả, quỹ đất sạch, giấy tờ thủ tục rõ ràng và khả năng sớm tạo ra dòng tiền, trong vòng từ 3-6 tháng sau khi triển khai có thể tung sản phẩm ra thị trường.
Ông Đạt cho biết lý do chọn chiến lược này là để tránh rủi ro đã vấp phải trước đây. Bên cạnh đó, với chu kỳ thường thấy của phân khúc bất động sản cao cấp, PDR sẽ cố gắng bán hết toàn bộ sản phẩm trong khoảng 5 năm tới.

Phối cảnh dự án The EverRich Infinity 290 An Dương Vương
“Ngoài ra, điểm khác biệt cạnh tranh của PDR với đối thủ, bên cạnh việc tập trung vào chất lượng sản phẩm chính là việc chú trọng đến chất lượng cuộc sống cho khách hàng mua căn hộ” – Ông Đạt nhấn mạnh.
Hiện dự án The EverRich Infinity 290 An Dương Vương của PDR đang đi theo triết lý này. Đến nay, dự án đã bán được hơn 80% số căn sau đợt mở bán đầu tiên vào tháng 4. Kết quả kinh doanh của dự án này kỳ vọng sẽ được ghi nhận vào cuối năm sau, ngay khi bàn giao hết sản phẩm.
Dự án The EverRich 3 cũng dự kiến tung ra thị trường block A1, A2 vào ngày 8/8. Ông Đạt tin tưởng đây là một thành công của PDR vì ngay khi thị trường bất động sản rục rịch ấm lên, doanh nghiệp này đã có ngay dự án để tung ra thị trường, trong khi nhìn lại hằng hà sa số các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa sớm thoát khỏi vùng lầy suy thoái, tồn kho cao, nợ vay đeo bám dai dẳng sau một khoảng thời gian suy thoái kéo dài.
”PDR đang triển khai để đẩy nhanh một số dự án vào mở bán trong năm nay nhưng đây cũng còn là một năm khó khăn do PDR mới quay lại bắt nhịp thị trường. Kết quả kinh doanh của PDR chủ yếu sẽ được ghi nhận trọng năm 2016 với lợi nhuận có thể sẽ tốt hơn nhiều so với mức dự kiến ban đầu là 685 tỷ đồng”, ông Đạt nói thêm.
Gia tăng quỹ đất
Về kế hoạch phát triển quỹ đất và triển khai dự án mới trong những năm tới, đặc biệt là hai quỹ đất tại 255 Trần Hưng Đạo (diện tích khoảng 2,300 m2) và khu đất tại 3-3bis Phan Văn Đạt (diện tích khoản 900 m2), ông Đạt cho biết theo như kế hoạch ban đầu, PDR dự kiến sẽ chuyển nhượng 2 khu đất này cho vài đối tác khác.
Khoản tiền chênh lệch, lợi nhuận từ thương vụ này sẽ tiếp tục được PDR tái đầu tư cho các dự án kỳ vọng suất sinh lời cao hơn tại thời điểm đó. Song ông Đạt cũng cho rằng khó có thể đoán định chính xác 100% diễn biến thị trường bất động sản thời điểm khi nhận đất. Trường hợp nếu hai quỹ đất nhận được kỳ vọng lớn, PDR sẽ đổ vốn đầu tư thực hiện dự án ngay.
Sơ đồ quỹ đất hiện nay của Phát Đạt

Ngoài ra, PDR đang “ấp ủ” một vài dự án quanh khu vực trung tâm thành phố, nhưng hiện đang cam kết với các đối tác nên chưa thể công bố thông tin chính thức được. Ông Đạt cho biết những dự án sắp tới đây triển khai sẽ tạo được cạnh tranh với Novaland trên cùng phân khúc cao cấp cũng như địa điểm dự án. Song, PDR sẽ lấy lợi thế là người đi sau, học hỏi và đứng trên vai những ông lớn đi trước đã dọn đường, làm thị trường sẵn. Vì lẽ đó mà công tác marketing, truyền thông dự án của PDR vì thế sẽ đỡ lực đi nhiều phần.
Ngoài ra, hiện PDR cùng hai đối tác nữa đang đảm nhận việc xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT. Đổi lại, PDR sẽ nhận được quỹ đất đối ứng tại Quận 2, TPHCM.

[thungthung12]

PDR sẽ đổ vốn đầu tư thực hiện dự án ngay nhưng trong cảnh này thì cũng chưa biết tình hình khả quan đến như thế nào vì cơ bản những ưu ái đã đến mức tối đa rồi có thấy vực lên đâu.

[tienluan]

Phat Dat dang trien khai 2 du an The Everrich Infinity va The Everrich 3, voi tinh hinh nay khong biet co canh tranh noi voi Nova, Vingroup,... khong! dau tu vao Phat Dat van con nhieu rui ro, chak phai cho time nua