Bất động sản: 2012 hay 10 năm nữa???

[minhphuonglh]

Alan Phan
13/06/2012
http://www.gocnhinalan.com
-----------------------------

Ông Lê Mạnh Hà, Phó Chủ Tịch UBND TP.HCM, cho là giá đất và gián tiếp, giá BDS sẽ là rào cản căn bản của mọi cố gắng để tái câu trúc nền kinh tế và cơ chế chánh trị “Vấn đề này liên quan đến tất cả, từ đầu tư công, doanh nghiệp đến hệ thống tiền tệ”. Không chấp nhận thay đổi và để bong bong vỡ như luật thị trường đòi hỏi, thì nền kinh tế này sẽ còn suy thoái thêm 10 năm nữa.

Mỹ hay Thái Lan mất khoảng 7 năm để hồi phục khi bong bóng BDS vỡ tại nước họ. Nhiều người hỏi tôi nếu giá BDS ở Việt Nam chạm đáy cuối năm nay thì liệu chúng ta có quay về đỉnh giá hiện tại vào 2020? Một câu hỏi khó trả lời vì nền kinh tế thị trường của Mỹ và các nước khác không có những đặc tính của cơ chế nửa mở nửa đóng như Việt Nam nên không thể có sự so sánh chính xác. Thế nhưng mọi người đều hiểu rằng khả năng vượt bão của doanh nghiệp Việt cũng như hệ thống ngân hàng sẽ tùy thuộc rất nhiều vào giá trị BDS.



BDS qua lịch sử

Tất cả những tranh chấp trong 5 ngàn năm lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Các đế chế Trung Hoa, Ai Cập, Hy Lạp, La Mã, Tây Âu vào trước Thê Chiến thứ hai, đều dựa kế hoạch bành trướng trên căn bản chiếm đất. Ngay cả Việt Nam, chuyện “mở mang bờ cõi” là một thể hiện lòng yêu nước cao độ dưới triều Nguyễn, cho đến khi thực dân Pháp làm tan mộng đế vương.

Cho đến ngày hôm nay, tại những quốc gia kém phát triển, nền kinh tế còn thô sơ, tài sản của người dân vẫn phần lớn là bất động sản, ít nhất cũng là miếng đất để cắm dùi. Cho đến năm 1985, những tỷ phú giầu bằng bất động sản vẫn chiếm 18% tổng số của 100 tỷ phú giầu nhất nước Mỹ. Hiện nay, gần như ít ai có thể kiếm tỷ đô la trong vài chục năm bằng bất động sản; trừ khi họ mua bán các sản phẩm phái sinh tài chánh (derivatives) của bất đông sản.

BDS qua góc nhìn cá nhân

Trong cuộc đời kinh doanh của tôi, ông boss cũ người Do Thái là nhân vật ảnh hưởng đến những quyết định về đầu tư hay điều hành BDS. Ông là một đại gia có khoàng 1.6 tỷ dollars vào thời cực thịnh. Mặc dù có một penthouse rông hơn 1,000 mét vuông ở Park Avenue, nơi mệnh danh là khu giàu có nhất New York và một bà vợ với đứa con gái, ông gần như sống suốt ngày trên chiếc máy bay Gulfstream riêng của ông. Ông bay khắp thế giới và phòng ngủ của ông nằm tại hầu hết các khách sạn 5-6 sao trên khắp 5 lục địa.

Lúc tôi còn làm việc cho ông, công ty ông đầu tư và kiểm soát 24 công ty con thuộc nhiều ngành nghề và tại nhiều quốc gia; nhưng không một công ty nào liên quan đến BDS, trực tiếp hay gián tiếp.

Ông giải thích, BDS là một đầu tư khó thể kiểm soát vì chu kỳ lên xuống khó đoán; vì khi gặp khó khăn, ta không thể dời BDS đến một thị trường khác (như các sản phẩm hay dịch vụ); và khi cho thuê, thì các vấn đề với người thuê là những rắc rối có thể vượt quá khía cạnh pháp lý (chẳng hạn như chánh phủ có thể cấm tăng giá thuê để hốt phiếu người dân nghèo…). Thêm vào đó, khi thị trường xuống dốc, thì việc thoái vốn gần như bất khả thi dù chịu bán lỗ. Trên hết, chiến thuật đòn bẫy hay dùng trong kinh doanh BDS có thể tạo lợi nhuận nhanh chóng, nhưng đây cũng là mồ chôn bao nhiêu tài sản cực nhanh.

Khi qua lại Mỹ lần thứ nhì vào năm 1975, tôi kiếm hơn 4 triệu dollars đầu tư bán thời gian vào BDS trong khi đi làm. Sau đó, tôi mất hết tiền đã kiếm được khi đầu tư vào một dự án BDS ở Arizona vào năm 1982. Căn biệt thự tôi mua ở Shanghai năm 1999 với $400,000 nay đã trị giá gần 2 triệu. Một đầu tư khác với vài người bạn ở một khu thương mại gần Beijing giờ tặng cũng không ai lấy.

BDS và nợ xấu ngân hàng

Khi bong bóng BDS vỡ bên Mỹ vào 2008, tuần báo Economist có làm một phân giải về nguyên do. Chính yếu là các ngân hàng và định chế tài chánh đã rất “lười” khi đổ tiền vào các khoản nợ BDS. Trái với các tài sản tài chánh khác, thị trường cho BDS tương đối an toàn và bền vững. Dựa trên một định giá đã được “công thức hóa” khi tính tỷ lệ rủi ro, các ngân hàng lại đặt niềm tin thêm vào các công ty giám định rủi ro như Moody’s, Fitch…do đó, họ đã vất tiền thoải mái vào BDS và các sản phẩm phái sinh. Khi bong bong nổ, họ là nạn nhân đầu tiên và sau cùng.
Các ngân hàng Việt nam cũng hành xử tương tự. Ngoài các món nợ cho những doanh nghiệp nhà nước có chánh phủ bảo kê ngầm, phần lớn các món nợ đều phải có sổ đỏ, sổ hồng của BDS cho tiện lợi mọi bề. Nền kinh tế thị trường to lớn của Mỹ có thể hấp thụ cơn bão do BDS đem lại; nhưng chánh phủ Mỹ cũng mất gần 2 ngàn tỷ đô la (khoảng 14% GDP) để cứu nguy (QE 1, QE 2 và Twist). Một vài chuyên gia ước tính là nền kinh tế Việt sẽ phải chi ra hơn 70 tỷ đô la (65% GDP) trong 2 năm tới để có tác dụng tương tự. Cách duy nhất để kiếm số tiền này là huy động tiền nhàn rỗi trong dân, qua vàng và ngoại tệ, để không bị lạm phát phi mã.

Một bài toán khá khó khăn cho các nhà lãnh đạo kinh tế.

Mọi con đường đều dẫn đến La Mã

Tôi thông cảm hoàn toàn khi ông Lê Mạnh Hà, Phó Chủ Tịch UBND TP.HCM, cho là giá đất và gián tiếp, giá BDS sẽ là rào cản căn bản của mọi cố gắng để tái câu trúc. “Vấn đề này liên quan đến tất cả, từ đầu tư công, doanh nghiệp đến hệ thống tiền tệ”.

Cách đây vài tháng, tôi có tiên đoán là nếu chánh phủ thay đổi hoàn toàn luật sở hữu nhà đất, thì một dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường BDS với những hệ quả tích cực. Dù tôi nói thêm là cơ hội xẩy ra nằm dưới xác xuất 50%, tôi hy vọng là minh sai, vì tôi mong một sự hồi phục nhanh chóng. Nhưng sau đó, chánh phủ đã khẳng định là “toàn dân vẫn sở hữu đất đai” hay nói một cách khác, mọi thứ sẽ không thay đổi.

Thay vào đó, các quan chức cao cấp của Bộ Xây Dựng dọa về khả năng nhà nước, trực tiếp và gián tiếp, có thể bơm 500 ngàn tỷ đồng (25 tỷ USD) vào BDS trong năm nay. Trong bài viết “Ván Bài Lớn Của BDS” tôi đã tiên đoán về những hệ quả nghiêm trọng cho nền kinh tế, theo đó tiền VND và lạm phát sẽ là hai nạn nhân đầu tiên. Có lẽ chánh phủ đã suy nghĩ lại về lựa chọn của mình, nên chưa thấy các biện pháp gì tiếp theo.

Có lẽ lời tiên đoán 2 năm trước của một đại gia BDS Thái Lan khá chinh xác,” Bong bóng sẽ vỡ vào cuối năm 2012”. Còn nếu chánh phủ không chấp nhận thay đổi và để bong bong vỡ như luật thị trường đòi hỏi, thì nền kinh tế này sẽ còn suy thoái thêm 10 năm nữa.

T/S Alan Phan

20 May 2012