1. Quỹ đất khủng và chưa được định giá đúng mức:

Dự án Căn cứ Dịch vụ Hàng hải Dầu khí Sao Mai – Bến Đình:


Vị trí: Cảng Sao Mai - Bến Đình nằm trên tuyến đường thủy Quốc gia từ Bắc vào Nam, là trung tâm của đường thủy giữa các quốc gia Đông Bắc Á và Nam Á, giữa Thái Bình Dương và Ấn Độ Dương. Cảng nằm cạnh khu vực khai thác dầu khí trên thềm lục địa Phía Nam và biển Đông. Với diện tích 200 ha tại khu vực Sao Mai - Bến Đình, Công ty PVSB sẽ xây dựng dựa trên hai mảng chính, đó là: Đầu tư khai thác căn cứ dịch vụ Hảng hải Dầu khí và Đầu tư khai thác Cảng Container...
Địa điểm xây dựng công trình nằm trong khu đất quy hoạch Căn cứ dịch vụ Hàng hải Dầu khí Sao Mai - Bến Đình thuộc địa bàn các phường Thắng Nhất; phường 6 và phường 9 - thành phố Vũng Tàu - tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, vị trí khu đất như sau:
  • Phía Đông tiếp giáp với khu Căn cứ dịch vụ kỹ thuật dầu khí PTSC hiện hữu.
  • Phía Tây tiếp giáp với phần đất còn lại của khu đất Sao Mai - Bến Đình.
  • Phía Nam giáp với khu đất dự kiến xây dựng tuyến đường giao thông nằm tiếp giáp với Rạch Bến Đình.
  • Phía Bắc tiếp giáp với tuyến luồng tàu sông Dinh.
Tiến độ thực hiện dự án:

- năm 2008-2009: đã hoàn thành san lấp 39,8 ha mặt bằng, bàn giao cho Công ty cp chế tạo giàn khoan dầu khí, thuê xây dựng nhà máy chế tạo đóng mới giàn khoan dầu khí. (nguồn: BCB 2009). Bên cạnh đó, đã xây dựng xong hệ thống điện, nước phục vụ nhu cầu của PV Shipyard (đã quyết toán). Hiện tại, đang cung cấp dịch vụ điện – nước cho PV Shipyard. (nguồn: BCTN 2010)
- năm 2008-2010: đã hoàn thành đầu tư xây dựng cơ sở HTKT phần diện tích 23 ha, cho Công ty cp kết cấu kim loại và lắp máy dầu khí PVC-MS thuê. (nguồn: BCTN 2010).
- năm 2010-2011: đầu tư và đã hoàn thành Công trình đường ống cấp nước, công trình xây dựng mới đường dây cáp ngầm trung thế 24KV và 2 trạm biến áp cung cấp điện cho toàn khu vực 23 ha (chưa quyết toán). (nguồn: BCTN 2011)
- năm 2011: thay đổi hình thức đầu tư cho Khu vực III của dự án, do phần diện tích của khu vực này dùng để góp vốn vào liên doanh với Vinalines và CMG được thu hồi nên hiện tại Công ty đang xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho “Căn cứ DV HHDK Sao Mai – Bến Đình” và tiếp tục bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã được UBND tỉnh phê duyệt. (nguồn: BCTN 2011)
- mặt bằng đã được bàn giao: tính đến 15/4/2010 Ban GPMBTP đã bàn giao cho PVSB ~ 94 ha đất sạch, trong năm 2011 PVSB đang tiếp tục triển khai đền bù và xin cấp Giấy CNĐT cho toàn bộ khu vực 163 ha.

Đang triển khai:

- Thực hiện DA Khu dịch vụ dầu khí 35 ha.
- Đầu tư đường vào Căn cứ giai đoạn 1.

Lưu ý:
- phần cơ sở hạ tầng và diện tích đất 39,8 ha đã hoàn thành và được thuê bởi PV Shipyard với thời hạn thuê 48 năm dựa theo HĐKT ký ngày 6/12/2007. Tuy nhiên, giá trị hợp lý của khu đất và CSHT chưa xác định được vì Công ty không thực hiện định giá và hiện không có BĐS cùng loại ở cùng vị trí được giao dịch trên thị trường. (nguồn: Thuyết minh BCTC 2009, phần 10)
- giá trị của quyền sử dụng đất và CSHT của phần đất 23 ha, được thuê bởi PVC-MS mới được ghi theo giá tạm tính. Khi hoàn thành công tác phê duyệt quyết toán, nguyên giá của phần đất này có thể thay đổi nhiều. (nguồn: TM BCTC 2010, phần 12)
- giá trị tạm tính của phần đất được thu hồi từ Dự án liên doanh với Vinalines và CMG là 1.586.831.800.340 đồng (cho diện tích khoảng 35ha). (nguồn BCTC 2011)

Vậy giá trị của toàn bộ khu đất 163ha, nếu được định giá đúng, sẽ là bao nhiêu???!

Dự án Căn cứ Dịch vụ Công nghiệp Dầu khí Vân Phong:


Địa điểm: Hòn Khói, xã Ninh Hải, huyện Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.
Tổng diện tích : 599 ha, trong đó:
Diện tích đất: 242 ha
Diện tích mặt nước san lấp: 42.6 ha
Diện tích mặt nước: 314.4 ha
Mục tiêu: Khu đóng mới dàn khoan và phương tiện nổi; Khu căn cứ hậu cần dầu khí; Khu kho cảng đầu mối xăng dầu – LPG – hóa chất; Khu văn phòng và dịch vụ văn phòng.
Tổng mức đầu tư:1,356.44 triệu USD (ước tính) cho ba giai đoạn:
Giai đoạn khởi công (từ 2011 – 2012): 151.07 triệu USD.
Giai đoạn I (từ 2012 – 2014): 521.84 triệu USD.
Giai đoạn II(sau 2015 – 2017):683.53 triệu USD.
Quy mô và các phân khu chức năng:
1. KHU A: KHU ĐÓNG MỚI DÀN KHOAN VÀ PHƯƠNG TIỆN NỔI
Diện tích chiếm đất: 756,676 m2
Chiều dài đường bờ/Chiều dài bến: 628 md/ 900md
Công suất nhà máy: 100,000T sản phẩm/năm (Giai đoạn 2015: 50,000T sản phẩm/năm).
2. KHU B: KHU CĂN CỨ HẬU CẦN DẦU KHÍ
Diện tích chiếm đất: 892,284 m2
Chiều dài đường bờ/Chiều dài bến: 872 md/ 1100md
Khối lượng hàng thông qua: 3,579,301 T/năm 2020; 2,833,406 T/năm 2015
Cỡ tàu đến cảng: 10,000-30,000DWT
3. KHU C: KHU KHO CẢNG ĐẦU MỐI XĂNG DẦU – LPG – HÓA CHẤT
Diện tích chiếm đất: 505.073 m2
Cỡ tàu tiếp nhận: 10,000-50,000DWT
Dung tích kho: 300.000 m3
Năng lực thông qua kho: 3,0 triệu m3/năm
4. KHU D: KHU VĂN PHÒNG VÀ DỊCH VỤ VĂN PHÒNG
Diện tích chiếm đất: 157,684 m2
Tiến trình đầu tư xây dựng dự án dự kiến như sau:
- Công tác chuẩn bị đầu tư thực hiện từ năm 2010 - 2011
- Công tác thực hiện đầu tư được thực hiện theo 3 giai đoạn:
Giai đoạn khởi động (từ 2011 – 2012): 151.07 triệu USD.
Giai đoạn I (từ 2012 – 2014): 521.84 triệu USD.
Giai đoạn II (sau 2015 – 2017): 683.53 triệu USD

Công việc đã hoàn thành:
- Báo cáo đầu tư dự án được thủ tướng phê duyệt
- Giấy chứng nhận đầu tư số.372210000105, do BQL khu Kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa cấp ngày 06/ 05/ 2011.
- Tài liệu hướng dẫn thủ tục đầu tư của BQL Khu Kinh tế Vân Phong.
- Hoàn thành việc Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
- Rà phá bom mìn tại thực địa.
- Khảo sát địa hình và điều tra địa chất.
- Đánh giá tác động môi trường
- Giải phóng mặt bằng và bồi thường: BQL khu Kinh tế Vân Phong, tỉnh Khánh Hòa đã hoàn thành bồi thường và bàn giao đất cho PVSB.


(nguồn: PVSB)
Lưu ý: Giá trị quyền sử dụng diện tích đất, mặt nước san lấp và mặt nước của toàn bộ dự án chưa xác định.
Kết luận: Với giá trị cao của các khu đất đang sở hữu cộng với nhu cầu thực tế của Ngành dầu khí đối với các DA đang thực hiện của Công ty thì tiềm năng của Công ty là rất lớn. Do đó giá cổ phiếu hiện tại không phản ánh trung thực giá trị của cổ phiếu hay giá trị của công ty!


(còn tiếp)