Thị trường bất động sản do luật pháp tạo nên
LTS: Theo báo cáo của ngân hàng Nhà nước, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng hiện nay vào khoảng 170.000 tỉ đồng, tương ứng tỷ lệ 3,5%. Trong đó, nợ xấu bất động sản chiếm tỷ trọng trên 30%, xấp xỉ trên 70.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng trong thực tế tỷ lệ nợ xấu này còn cao hơn nhiều.
Để có một cái nhìn bao quát về sự vận hành của thị trường bất động sản ở nước ta, đâu là lý do biến động nóng lạnh từng thời kỳ (theo chính sách của Nhà nước hay khủng hoảng kinh tế?), lời giải cho bài toán “phá băng” như thế nào, xin giới thiệu bài viết (hai kỳ) của LS Nguyễn Ngọc Bích xung quanh vấn đề này.
Khác với nhiều nước, nền kinh tế thị trường của chúng ta không bắt nguồn từ các hoạt động kinh doanh tự nhiên trong xã hội, mà do luật pháp – hay quyết định chính trị – tạo nên.
Khi một định chế nảy sinh từ sinh hoạt xã hội thì nó có các tập quán được người tham gia đặt ra và tuân theo, ít ai phá rào; còn nếu là do luật pháp tạo lập thì nó được áp từ ngoài vào người dân, nên họ thấy khó chịu và dễ phá rào. Thị trường bất động sản (BĐS) của ta do luật pháp tạo ra, nên chúng ta đã thấy sự lừa đảo, hứa sai, lỗi hẹn… xảy ra trong thị trường này. Từ cuối năm 2010 đến nay nó đang trầm lắng; tìm giải pháp cho nó là điều mà nhiều người đang làm.
Ở đây ta sẽ xem thị trường BĐS qua vài nét chính để biết tại sao nó lại thế, rồi đưa ra một số nhận định, hy vọng có thể có cơ sở cho các giải pháp “phá băng” cho nó. Thị trường BĐS bàn ở đây chỉ xin được giới hạn những vấn đề liên quan đến khu căn hộ cao cấp có giá từ 1 tỉ đồng trở lên mà hiện nay đang khó bán, khiến tạo ra một thị trường BĐS “lạnh”.

Môi trường cho sự hoạt động của thị trường BĐS
Thị trường BĐS bắt đầu từ việc làm nhà. Muốn làm nhà thì phải có đất. Ở ta, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực sự là đất) – hình thức manh nha của thị trường BĐS – chỉ khởi động sau khi có các pháp lệnh giao đất vào giữa năm 1994. Bốn năm sau, việc mua bán căn hộ diễn ra ở khu Phú Mỹ Hưng lần đầu tiên, sau khi công ty ở đây được phép làm thí điểm bán nhà. Việc ấy được mở rộng cho các công ty khác sau này, và đến năm 2006 thì được điển chế hoá bằng luật Kinh doanh BĐS. Để cho nó thành hình và hoạt động thì đã có những luật lệ sau.
Về đất làm nhà. Vào năm 1995, bộ luật Dân sự của ta chưa có khái niệm về BĐS. Trước đó, luật Đất đai năm 1987, đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, hạn điền và quyền thu hồi đất. Đến năm 1993, luật Đất đai mở rộng nội dung quyền sử dụng đất ra thành năm quyền. Thị trường BĐS được chính thức khai trương bởi pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ban hành ngày 11.10.1994, và tiếp theo là pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, ban hành ba ngày sau. Cả hai đều dựa trên nền tảng của luật Đất đai. Sau hai pháp lệnh này, Chính phủ ban bố một loạt nghị định về giá đất, cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch… Cùng với các quy định đó, Chính phủ cũng thiết lập các khu đô thị mới. Nhờ vậy mà đất được đưa vào thị trường dưới hình thức “giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần” (tức là mua đất của Nhà nước), “cho thuê đất trả tiền theo định kỳ” và “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (tức là bán đất).
Về xây nhà. Việc này được quy định trong luật Xây dựng và được chi tiết hoá bằng nhiều văn bản dưới luật khác nhau.
- Mua bán nhà. Thoạt đầu nhà cửa được giao dịch dựa trên các quy định khác nhau của luật Đất đai được sửa đổi bốn lần, cuối cùng được điển chế hoá bằng luật Kinh doanh BĐS vào năm 2006.
- Sở hữu nhà. Việc này được quy định trong luật bắt đầu vào năm 1991, và văn bản chót cho đến nay là vào năm 2010.
Những luật lệ trên là bà đỡ đồng thời là môi trường cho hoạt động của thị trường BĐS. Trải qua thời gian, môi trường ấy cho thấy nó không thuận lợi cho thị trường BĐS, nghĩa là nó phức tạp và gây tốn kém. Không kể phí tổn xây dựng, lắp đặt cơ sở hạ tầng tương đương với các nước chung quanh, chi phí bỏ ra cho một dự án BĐS ở ta rất cao vì hai lý do.
Một là việc xin lập dự án phức tạp làm mất nhiều thời giờ và tiền bạc (một văn kiện được cho là của bộ Xây dựng phổ biến trong một cuộc hội thảo gần đây cho biết để một dự án có thể động thổ thì phải mất ba năm để làm 33 bước thủ tục).
Hai là do luật Đất đai, do hậu quả của việc cải tạo và cấp đất từ trước năm 1990, khi xin chính quyền cấp cho mình một khu đất dùng cho dự án, người chủ dự án phải bỏ ra nhiều tiền trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước (được thay đổi định kỳ để sát giá thị trường) và xin Nhà nước “cấp cho tôi mảnh đất của tôi”, vì để xin cấp lô đất ấy, họ đã phải đi mua của chủ cũ. Luật pháp gọi nó là “chi phí giải toả đền bù” tức là tiền trả cho chủ đất cũ, có khi lên tới vài chục gia đình, để phân biệt với tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước.
Vì hai lý do đó, làm một dự án bất động sản phải mất rất nhiều tiền, đến nỗi – như là hậu quả – theo tiêu chuẩn chung của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở các nước khác chỉ từ 3 – 4, thì của ta là từ 24,5 – 26,6!
Hoạt động của thị trường bất động sản
Hoạt động này có hai đặc trưng chính: một, của người giàu và cho người giàu; hai, bắt đầu với người nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam. Trong thị trường này, ngoài người sử dụng nhà là đối tượng trực tiếp của nhà đầu tư, còn có hai loại người khác là “ người trúng quả”, và người đầu cơ, dường như chỉ xuất hiện ở ta.
Đối với nhà đầu tư, chi phí đầu tư vào một dự án bất động sản rất cao; hơn nữa bán căn hộ cao cấp thì lãi hơn nhiều so với một căn hộ bình dân; sau này luật lệ xây dựng khuyến khích những căn hộ từ 100m2 trở lên cho bốn người; nên họ phải nhắm vào người giàu để bán nhà. Thoạt đầu là các nhà đầu tư nước ngoài; họ xây khách sạn và khu căn hộ cao cấp cho người nước ngoài đầu tư vào ta; sau này các nhà đầu tư trong nước tiếp bước và cho người giàu. Cả hai bên (người xây, kẻ ở) đều có tiền. Nhà đầu tư nước ngoài trông đợi thu hồi vốn sau bảy tám năm; nhà đầu tư trong nước mong đợi trong khoảng bốn năm.
Các nhà đầu tư nước ngoài mang tiền của họ từ nước ngoài vào. Tiền họ đi vay cũng có chung một nguồn gốc. Họ thường nắm 70% vốn của một công ty liên doanh, 30% còn lại là đất bên Việt Nam góp. Các bên sau là công ty quốc doanh, được cấp đất trước đó cả chục năm, nay góp quyền sử dụng đất.
Trong cơ cấu tài chính như vậy, năm 1993, công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng được phép xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình dân dụng trên khu đất đã thuê. Tháng 7.1988, họ được phép làm nhà cho người nước ngoài thuê. Sang đến tháng 8.1988, với tính chất là thí điểm, họ được phép xây dựng khu phố Mỹ Hưng và Mỹ Cảnh tại khu A làm nhà bán cho người Việt Nam. Căn hộ cao cấp cho người Việt bắt nguồn từ đây.
Từ điển hình trên, sau năm 2000, chính quyền quy hoạch các khu khác. Ở TP.HCM là các quận 2, 7 và 9 vốn ngày xưa là ruộng. Tại các nơi này, các công ty liên doanh với nhiều nhà đầu tư nước ngoài có quốc tịch khác nhau, rồi các nhà đầu tư trong nước, tiếp nối gương người trước, xây các căn hộ cao cấp cho những người giàu. Bởi vậy, các nhà đầu tư khi lập dự án xây nhà đều tính toán khách mua hay thuê sẽ là người giàu có trong nước, người ngoại quốc, Việt kiều từ nước ngoài về, hay làn sóng đầu tư mới … Chẳng ai tính toán đến người ít tiền!
Người trúng quả giàu xổi nhờ đất. Họ có tài ngoại giao, được tiết lộ quy hoạch của một khu đất nhất định; họ mua đất ấy của chủ gốc, giá rất rẻ vì thường là đất ruộng. Khi quy hoạch được công bố, nhà đầu tư đi tìm đất đó, họ bán đi với giá cao gấp mấy lần lúc mua. Sở dĩ vậy là vì (theo một vị cao cấp trong bộ Tài chính) “… Việc công bố và thực hiện các quy hoạch không đồng loạt, làm từng phần, thiếu công khai minh bạch, hình thành “môi trường màu mỡ” cho những tổ chức cá nhân có đặc quyền đặc lợi “ôm đất đầu cơ””.
Người đầu cơ mua nhà để chờ cơ hội bán. Họ xuất hiện vì nhà đầu tư không giao nhà ngay mà thu tiền từ từ rồi ba bốn năm sau mới giao nhà. Họ bỏ tiền đặt cọc mua nhà với giá thấp rồi sau này bán đi với giá cao. Vào năm 2007, có các nhà đầu tư bán hàng trăm căn nhà một lần. Nhà rao bán chỉ mới có phần móng, phải ba tới bốn năm nữa mới xong, nhưng nhà đầu tư cần có vốn để làm tiếp! Người mua sẽ trả góp trong ba bốn năm, lần đầu trả khoảng 20% giá bán. Nhờ có điều kiện này, người đầu cơ chen vào mua – để chờ cơ hội bán. Họ mua bán đi bán lại căn nhà trong thời gian nó chưa hoàn tất. Lời lắm! Bởi thế cho nên, theo số liệu của một công ty nghiên cứu thị trường vào năm 2007 thì hơn 50% người mua nhà đất là người đầu cơ. Một ông giám đốc công ty địa ốc nói con số đó lên đến 80%. Một chuyên gia khác cho biết trong vòng ba năm từ 2004 – 2007, nhà đầu tư giao khoảng 3.000 căn hộ chung cư cho người đã mua thì chỉ có 13% dọn đến ở.
(còn tiếp)
LS Nguyễn Ngọc Bích
sài gòn tiếp thị



Xem bài viết: Thị trường bất động sản do luật pháp tạo nên