Vỡ mộng văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê, một lĩnh vự cBĐS vốn được xem nhiều tiềm năng với sự khan hiếm và đắt đỏ đã nhanh chóng đi xuống và đối mặt với sự dư thừa và ế ẩm. Điều này khiến cho không ít nhà đầu tư vỡ mộng.

Mới đây, tỉnh Nghệ An, đã lên tiếng cảnh báo về hiên tượng hàng loạt tòa nhà cao tầng được xây dựng với mục đích cho thuê văn phòng ở địa phương này đã hoàn thành cả năm nay đang bị bỏ trống. DN đầu tư đang gặp rất nhiều khó khăn nếu tình hình này không được tháo gỡ.
Tại tỉnh này, một thành viên Tập đoàn Dầu khí đã xây lên hai tòa tháp cao nhất thành phố với hy vọng sẽ có nhiều DN đến thuê. Tuy nhiên, dù đã hoàn thành hơn 1 năm nay nhưng gần như hai tòa nhà này đang để trống. Ngay cả các thành viên, các đơn vị liên kết trong tập đoàn cũng không đến thuê.
Điều này khiến cho chủ đầu tư đang rơi vào tình cảnh khó khăn và đối mặt với nguy cơ lớn khi lĩnh vực đầu tư chính của họ là BĐS.
Không chỉ ở những địa phương nhỏ, ngay tại Hà Nội và TP.HCM - nơi trước đây thiếu văn phòng, giá cả đắt đỏ cũng đang xuất hiện tình trạng nhiều tòa nhà văn phòng mới xây hiếm khách thuê. Giá cả giảm mạnh. Ở phía Tây Hà Nội, dọc tuyến đường cao tốc Thăng Long... nơi được dự đoán sẽ là vùng phát triển mạnh mẽ mới, nhu cầu văn phòng tăng cao nên nhiều DN đã đổ tiền đầu tư để đón đầu thì nay trở nên hoang vắng, nhiều toàn nhà xây xong không ai thuê, nhiều tòa nhà xây dang dở tạm dừng...
Còn ở Phía Đông, nơi những điểm phát triển trước đây như: Sài Đồng, Việt Hưng... vốn được rất nhiều kỳ vọng về phát triển văn phòng cho thuê thì nay đều "chưng hửng" khi không ít tòa nhà, trung tâm thương mại văn phòng được xây lên nhưng không ai đến thuế.
Còn đối với các DN đầu tư BĐS văn phòng, nếu trước đây tha hồ hét giá, làm kiêu với khách thì nay phải chuyển sang hạ giá và tìm mọi cách để có khách. Thậm chí, có nơi chấp nhận bán từng phần, thậm chí chuyển đổi mục đích để nhanh chóng thu được tiền.
Với khó khăn đó, cho nên khi tòa nhà văn phòng Việt Á tại Cụm công nghiệp nhỏ và vừa quận Cầu Giấy (Hà Nội) mới khai trương đã cho thuê được một phần quả là một niềm vui khó tả.
Điều này hoàn toàn trái ngược với 2 năm trước, khi các toà nhà văn phòng cho thuê thường được lấp đầy trước khi dự án hoàn thành. Hiện tại, rất nhiều toà văn phòng cho thuê đã hoàn thiện trong tình trạng bỏ trống đợi khách thuê và "cuộc chiến" tìm kiếm và giữ chân khách hàng chắc chắn sẽ vô cùng khó khăn với giới chủ đầu tư văn phòng cho thuê.
Báo cáo thị trường bất động sản của hầu hết các công ty quản lý bất động sản lớn tại Việt Nam đều đưa ra con số thống kê không mấy sáng sủa cho lĩnh vực này, khi giá thuê liên tục giảm sút, diện tích văn phòng trống tăng và nguồn cung văn phòng cho thuê vẫn ngày một nhiều lớn. Trong quý IV/2011, chỉ tính riêng trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm (Hà Nội), với sự hiện diện của hàng loạt cao ốc văn phòng hạng "khủng" như Keangnam Landmark Tower, Indochina Plaza hay Grand Plaza..., đã có thêm hàng trăm ngàn mét vuông sàn cho thuê gia nhập thị trường.
Theo nghiên cứu của CBRE, quý IV/2010 tỷ lệ trống toàn thị trường văn phòng Hà Nội tăng mạnh so với quý III. Hạng A, B lần lượt có tỷ lệ trống là 34% - 24% trong khi đó con số này trong quý trước là 5% và 18% nâng tỷ lệ trống toàn thị trường lên tới 28%, cao nhất trong lịch sử thị trường văn phòng Hà Nội. Tại các dự án mới, giá chào thuê giảm. Đây là tỷ lệ trống cao nhất trong lịch sử.
Còn khảo sát của Savills cho thấy, tình hình hoạt động thị trường nhìn chung giảm về cả công suất thuê và giá thuê. Công suất thuê trung bình quý IV là 75% và giá thuê đạt 514.000 đồng mỗi m2 một tháng. Hoàn Kiếm vẫn là quận có tình hình hoạt động tốt nhất về công suất thuê. Khu vực Cầu Giấy, Long Biên và Từ Liêm có công suất thuê giảm mạnh.
CBRE cho hay, để thu hút khách thuê, chủ đầu tư đẩy mạnh nhiều hình thức như miễn phí treo biển, tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Tại các khu trung tâm, đối với hợp đồng tối thiểu 3-5 năm, khách được miễn tiền thuê 3-12 tháng.
Tại TP.HCM, CBRE cho biết, giá văn phòng hạng A sụt giảm trong quý cuối cùng của năm do các tòa tháp Bitexco Financial Tower và Vincom Center đã đi vào hoạt động được một năm nhưng vẫn còn nhiều diện tích trống. Trong khi các tòa tháp mới có tỷ lệ trống cao thì những tòa văn phòng lâu đời đạt tỷ lệ lấp đầy đạt 95%.
Theo Savills, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục tăng gấp đôi trong vòng 5 năm tới, chạm mốc hơn 1,2 triệu m2 sàn gia nhập thị trường từ năm 2012 đến năm 2016.
Theo ông John Gallander - Giám đốc chi nhánh Savills Việt Nam tại Hà Nội, năm 2012, thị trường văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng vượt xa cầu. "Hoạt động của thị trường văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm có xu hướng ổn định, công suất thuê tăng nhẹ. Tuy nhiên, tại khu vực ngoại vi thành phố, hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A trong năm nay dự báo sẽ sụt giảm, bởi nguồn cung tăng mạnh", ông Gallander nhận định.
Một thời, văn phòng cho thuê nhất là tại các đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM khan hiếm, giá cả tăng cao. Cộng với đó, với sự phát triển nhanh của DN và các nhà đầu tư, nhu cầu thuê văn phòng được đánh giá rất cao. Điều đó khiến cho việc đầu tư vào văn phòng cho thuê rất triển vọng.
Rất nhiều DN BĐS đã đổ tiền vào lĩnh vực này trong những năm qua. Nhờ đó, một nguồn cung văn phòng cho thuê đã tăng lên mạnh trong hai năm gần đây và bắt đầu có dấu hiệu bão hòa. Thực tế đã trở nên khó khăn hơn khi kinh tế khó khăn, DN co hẹp, nhà đầu tư hạn chế mở rộng... văn phòng cho thuê trở nên ế ẩm. Đầu tư văn phòng cho thuê đã trở thành một giấc mộng dở dang.
Minh Sơn
Diễn đàn kinh tế Việt Nam



Xem bài viết: Vỡ mộng văn phòng cho thuê