'Sống trong sợ hãi' cùng... bất động sản
Các doanh nghiệp bất động sản đang phải vật lộn thế nào để tránh nguy cơ bị phá sản và hướng đến viễn cảnh tươi sáng hơn.
Nếu lướt qua báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, ta sẽ thấy con số giá trị hàng tồn kho của họ đang đứng ở mức đáng báo động. Với hầu hết các công ty bất động sản, giá trị dự án chưa bán được chiếm tới trên 50% tổng tài sản. Trong bối cảnh thị trường đóng băng, doanh số bán hàng giảm sút, lãi vay tăng lên, hàng tồn kho trở thành gánh nặng không hề nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Nếu doanh nghiệp chủ yếu sử dụng vốn vay để đầu tư dự án, hàng tồn kho sẽ thực sự là một nỗi lo trong điều kiện đầu ra cho sản phẩm khó khăn và tín dụng bị thắt chặt. Đa số các khoản vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản đều cầm cố quyền sử dụng đất và giá trị tài sản hình thành trong tương lai, vì vậy, nguy cơ họ bị "mất cả chì lẫn chài" do bị ngân hàng siết nợ là không phải không có. Chẳng hạn với Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), giá trị hàng tồn kho của công ty này là 778 tỷ đồng, đối ứng khoản dư nợ vay ngân hàng lên đến 607 tỷ đồng. Nếu tính thêm khoản phải thu khách hàng là 1.460 tỷ đồng, tình hình tài chính của HQC rõ ràng là rất căng thẳng, với lượng tiền mặt tại quỹ chỉ vỏn vẹn 1,8 tỷ đồng. Chưa kể, sản phẩm chưa bán được của HQC có thể phải trích lập dự phòng giảm giá. Nếu công ty không bán được hàng để thu tiền về, khả năng cao là HQC phải tiếp tục vay nợ để đảo nợ hoặc bán dự án với giá rẻ.
Tuy nhiên, hàng tồn kho có thể coi là "của để dành", mặc dù giá giảm, nếu tính thanh khoản tài chính của doanh nghiệp vẫn ở mức an toàn trước các áp lực về trả lãi vay và khả năng bị tịch biên tài sản cầm cố. Với Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL), các dự án bất động sản của công ty này được rót vốn từ 2 nguồn chính là vốn chủ sở hữu và tiền trả trước của người mua. Do vậy, NTL vẫn không gặp phải nhiều khó khăn với hơn 1.018 tỷ đồng hàng tồn kho do dư nợ vay ngân hàng rất ít, chỉ 18 tỷ đồng. NTL không phải chịu áp lực bán sản phẩm để thu hồi nợ như các công ty bất động sản khác vì luôn tuân thủ công thức an toàn trong việc huy động vốn thực hiện dự án.
Làm đẹp kết quả kinh doanh
Khó khăn hiện thời của thị trường địa ốc khiến cho nhiều công ty bất động sản phải vất vả xoay xở để có kết quả kinh doanh khả quan, ít nhất là trên sổ sách.
Đối với NTL, doanh thu từ hoạt động xây lắp tạm thời thay thế cho nguồn thu từ bất động sản, do vậy lợi nhuận giảm sút là điều dễ hiểu khi lợi nhuận biên của hoạt động xây lắp chỉ từ 7-10%. Trong thời điểm hiện nay, có nguồn thu nhập khác là điểm thuận lợi đối với doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời xây lắp là ngành nghề có liên quan, trợ giúp cho sự phát triển của bất động sản. Tương tự, doanh thu 9 tháng đầu năm 2011 của Tổng công ty Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) sụt giảm 20% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn đa dạng: từ hoạt động xây lắp tới thương mại, cung cấp dịch vụ, sản xuất vật liệu. Đây là chiến lược phát triển thường gặp của các tập đoàn, tổng công ty lớn nhằm đối phó với những khó khăn từ một ngành nghề nhất định. Tuy nhiên, nếu thiếu đi ngành nghề mũi nhọn, năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lý, khả năng sa lầy giống như trường hợp của Vinashin rất dễ xảy ra.
Theo báo cáo tài chính, các công ty như Nhà Thủ Đức (TDH) hay Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) là những ví dụ hiếm hoi về việc doanh nghiệp bất động sản vẫn có thu nhập chính từ bán nhà, đất nền. Thế nhưng, nếu xem xét kỹ hơn sẽ thấy doanh thu này chủ yếu là bút toán kế toán khi dự án hoàn thành và được bàn giao cho khách hàng. Hiện khoản doanh thu này chưa thực hiện vì sản phẩm chưa đủ điều kiện để chuyển giao cho khách hàng. Nếu dự án hoàn thiện đúng tiến độ để bàn giao, các khoản doanh thu chưa thực hiện này sẽ giúp cải thiện nhiều kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.
Thời điểm khốn khó cũng phát sinh rất nhiều thu nhập bất thường tại các công ty bất động sản, phản ảnh tính thiếu minh bạch trong những lần công bố thông tin tài chính trước đây. Doanh thu èo uột từ việc bán nhà của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Intresco (ITC) không đủ bù đắp chi phí hoạt động. Tuy nhiên, ITC lại có khoản tiền "bí mật" 292 tỷ đồng, sinh lời với tỷ suất trung bình 23%/năm, mà khó có thể tìm thấy được trên bảng cân đối, cộng thêm những chi phí tài chính bất thường ngoài lãi vay. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn áp dụng chiêu "tái cấu trúc" mô hình hoạt động nhằm dồn nguồn lực tập trung vào lĩnh vực chính, và quan trọng hơn hết là thu về lượng tiền mặt để trang trải chi phí hoạt động. Ví dụ như trường hợp của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Công ty này chuyển nhượng 95,24% vốn điều lệ tại công ty con (Công ty CP Khu du lịch khách sạn Phát Đạt Quảng Ngãi) cho 2 cổ đông khác. Tổng vốn góp của PDR vào công ty này khoảng 30 tỷ đồng, trong khi PDR đang phải vay nợ dài hạn lên đến 2.350 tỷ đồng. Có ý kiến cho rằng đây là thủ thuật để giảm trừ khoản phải thu nội bộ của PDR, khi công ty đã không còn ghi nhận vốn góp ở công ty con nữa.
Cơ cấu lại nợ
Rơi vào tình cảnh vay nợ nhưng chưa tiêu thụ được hàng hóa, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc lại nợ vay vào thời điểm cuối năm nhằm gia hạn trả lãi. Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà (SJS) đang chấp nhận cuộc chơi lớn để duy trì hoạt động đầu tư tại các dự án xây dựng dở dang như khu Nam An Khánh, Văn Khê - Hà Đông, Hòa Hải - Đà Nẵng, có tổng giá trị lên đến 3.423 tỷ đồng. Thứ nhất, công ty đã thanh toán gần hết dư nợ ngắn hạn 1.100 tỷ đồng có kỳ hạn dưới 1 năm để chuyển sang vay nợ dài hạn. Thứ hai, công ty phát hành thêm 1.200 tỷ đồng trái phiếu theo phương thức riêng lẻ: phần lớn dành cho Techcombank với kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu 22%/năm, 2 năm tiếp theo thả nổi với biên độ 6% so với lãi suất tham chiếu. Đối tượng mua khác trong gói 1.200 tỷ đồng là Công ty quản lý quỹ SME dưới hình thức trái phiếu 1 năm, có lãi suất lên đến 26,5%/năm. Động thái này của SJS nhằm giảm áp lực trả lãi trong ngắn hạn, đồng thời tháo gỡ khó khăn thanh toán tạm thời để phục vụ cho phát triển các dự án trong tương lai. Trong điều kiện thị trường hiện nay, doanh thu 9 tháng của SJS lao dốc mạnh, chỉ đạt 100 tỷ đồng, rất khiêm tốn so với quy mô tổng tài sản là 4.844 tỷ đồng.
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam năm 2012 được dự báo còn khó khăn hơn năm nay, rõ ràng các doanh nghiệp bất động sản sẽ còn phải chật vật xoay xở để tìm cách tồn tại trong thời gian tới. Họ đang và sẽ phải sống… chậm.
Theo khảo sát của Savills, trong vòng 1 năm tới, nguồn cung căn hộ sẽ tăng thêm 20.000 căn tại Hà Nội và 3.400 căn tại TP.HCM. Về sức cầu, tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ giảm sút rõ rệt, ở mức 15% tại TP.HCM, trong khi tại Hà Nội con số này khá hơn, ở mức 32%. Đối với phân khúc đất nền, con số này càng trở nên thê thảm do thị trường đóng băng, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2011 ở mức 4% và giá tiếp tục giảm.
Rơi vào tình cảnh vay nợ nhưng chưa tiêu thụ được hàng hóa, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc lại nợ vay vào thời điểm cuối năm nhằm gia hạn trả lãi.

Anh Quân
diễn đàn doanh nghiệp



Xem bài viết: 'Sống trong sợ hãi' cùng... bất động sản