Thị trường bất động sản: Hy vọng cho thanh khoản

[tintucsukien]

Thị trường bất động sản: Hy vọng cho thanh khoản
(Vietstock) - Chưa cần bàn đến thời điểm nào trần lãi suất huy động sẽ được giảm về 12%, mà chỉ cần xét đến khía cạnh bản lề của Chỉ thị số 2196 cũng có thể thấy thị trường BĐS bắt đầu có hy vọng được cải thiện thanh khoản.
* Ông Đoàn Nguyên Đức: Giá căn hộ còn giảm nữa
* Chính phủ yêu cầu tăng cường quản lý bất động sản

Tín hiệu từ Chỉ thị số 2196
Có thể cảm thông về tâm trạng sốt ruột đến thế nào của Bộ Xây dựng và giới doanh nghiệp bất động sản khi phải chờ đến 6 tháng kể từ thời điểm Bộ Xây dựng đưa ra kiến nghị đầu tiên về phục hồi thị trường BĐS, một bản chỉ thị về thị trường này mới chính thức được Thủ tướng chấp thuận ký ban hành.
Đó là Chỉ thị số 2196 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, được ký vào ngày 6/12/2011.
Trước chỉ thị trên, từ cuối tháng 10 năm nay, Chính phủ đã nghe Bộ Xây dựng và các ngành liên quan báo cáo về tình hình hết sức thiếu khả quan của thị trường nhà đất ở cả ba miền Trung – Nam – Bắc. Không chỉ trầm lắng về giao dịch, không chỉ mất thanh khoản hoàn toàn tại những phân khúc “then chốt” như căn hộ trung – cao cấp và cả đất nền tại Hà Nội và TP.HCM, thị trường này còn đang tiến đến “vòng xoáy Minsky” – mà theo nghĩa kinh tế học được hiểu nôm na là thời điểm mà các khoản vay đến ngưỡng đáo hạn nhưng khó hoặc không có khả năng thanh toán.
Thời điểm Minsky rõ ràng đang ứng với đại đa số doanh nghiệp BĐS khi họ không biết lấy đâu ra tiền để trả nợ, thậm chí chỉ một ít doanh nghiệp còn có khả năng trả được lãi vay.
Ngân hàng, cũng vì thế, đã lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Mặc dù so với khối doanh nghiệp BĐS, cái chết của ngân hàng còn lâu mới xảy ra, nhưng tỷ lệ nợ xấu BĐS chỉ có 4.2% mà thống đốc Ngân hàng nhà nước nêu ra trong buổi trả lời chất vấn trước Quốc hội vào cuối tháng 11/2011, đã làm dấy lên nỗi hoài nghi.
Trong thực tế, như lời trần thuật của Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa, cả Ủy ban này lẫn Ngân hàng nhà nước cho đến nay đều không nắm được con số thực chính xác về nợ xấu ngân hàng, trong đó có nợ BĐS.
Có lẽ xuất phát từ thực trạng bức bối trên, vào đầu tháng 11/2011, Ngân hàng nhà nước đã phải phát đi một công văn ngắn gọn dành cho tất cả các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài về yêu cầu báo cáo thực chất nợ xấu.
Nhưng có lẽ sự phát triển của tình hình thực tế đã vượt trước khá xa so với những bước đi cẩn trọng về quản lý nhà nước. Cho đến giữa tháng 11/2011, chính Ngân hàng nhà nước, trong một văn bản chung nhất về hoạt động tín dụng, đã gián tiềp loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất. Hệ quả của hệ quả - văn bản này cũng nhằm giúp các ngân hàng thương mại tránh thoát được cái vòng kim cô 16% - tỷ lệ tín dụng phi sản xuất bắt buộc phải kéo về vào thời điểm cuối năm 2011 – do chính Ngân hàng nhà nước nêu ra.
Động thái cứu vớt thị trường BĐS đã trở nên rõ rệt hơn vào cuối tháng 11, khi lần đầu tiên trong năm, cả Thủ tướng lẫn người đứng đầu của Ngân hàng nhà nước đều đề cập đến những biện pháp, giải pháp nào đó nhằm “phục hồi thị trường BĐS”.
Đó cũng là lý do mà sau 6 tháng trời ròng rã chờ đợi, cuối cùng thì bản dự thảo của Bộ Xây dựng đã được Chính phủ chấp thuận và trở thành Chỉ thị số 2196 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS.
Cũng cần nhắc lại, số phận của bản dự thảo cho chỉ thị trên là không hề dễ dàng. Sau một lần được trình lên Chính phủ vào tháng 6/2011, đến giữa tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng lại một lần nữa tái trình với những nội dung được cụ thể hóa hơn khá nhiều.
Vì thế, có thể xứng đáng cho Bộ Xây dựng tổ chức ăn mừng khi những nội dung chính của Chỉ thị số 2196 đã khá gần gũi với hàng loạt đề xuất của bộ này trong bản dự thảo.
Thanh khoản sẽ được cải thiện
Điểm quan trọng nhất trong Chỉ thị số 2196 chính là nội dung “Ngân hàng nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để có hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường bất động sản; chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở”.
Với nội dung chỉ đạo trên, có thể nói van tín dụng cho thị trường BĐS đã chính thức được khai thông.
Trong nhiều tháng qua, như chúng ta còn nhớ, chỉ có một ít ngân hàng như ACB, BIDV, Techcombank còn duy trì chính sách cho vay mua nhà đối với đối tượng là khách hàng cá nhân, nhưng gói vay cũng khá nhỏ, còn lãi suất lại chẳng hề ưu đãi.
Từ đầu tháng 9/2011, bất chấp việc lãi suất huy động được tái thiết lập mức trần 14%, nhiều ngân hàng đã đóng cửa đối với kênh cho vay nhà đất. Ngay cả văn bản số 8844 của Ngân hàng nhà nước vào giữa tháng 11 – một động thái được giới phân tích xenm là “cứu BĐS”, cũng đã chỉ mang lại sự an ủi nhẹ nhàng về tâm lý chứ chưa thể “khơi dậy” thị trường này.
Nhưng với tinh thần mới trong Chỉ thị số 2196, rõ ràng các vị chuyên gia như Nguyễn Trần Nam, Lê Xuân Nghĩa… đã có lý do để hài lòng. Mặt khác, những ngân hàng thương mại nho nhỏ như ABBank, Oceanbank đi tiên phong trong việc nối lại mạch vốn cho vay từ giữa tháng 11 vừa qua, đã vô hình trung trở nên những người “dẫn dắt” đầu tiên trong quá trình phục hồi thị trường BĐS, vốn được khởi động từ khung pháp lý từ tháng 8/2011.
Với Chỉ thị số 2196, có thể tạm kết luận là vùng đáy của thị trường BĐS đã được thiết lập. Vùng đáy này, đã manh nha tại Hà Nội từ tháng 8 năm nay và dao động dữ dội sau cú sốc PVL và An Tiến tại TP.HCM, đã trở nên chắc chắn hơn khi được bổ trợ bởi biện pháp bơm vốn thực chất từ ngân hàng chứ không chỉ thuần túy dựa vào lực cầu phân tán từ dân cư.
Tiếp sau động tác “cứu ngân hàng” của Ngân hàng nhà nước vào giữa tháng 11, đến lúc này các doanh nghiệp BĐS ở Hà Nội, TP.HCM, thậm chí cả Đà Nẵng và Cần Thơ đang bắt gặp tín hiệu khá rõ ràng về tương lai không còn bị chết lâm sàng như xã hội thường đồn đoán. Mà ngược lại, kể từ thời điểm ban hành Chỉ thị số 2196, đó có thể là một sự biến chuyển mang tính bản lề đối với công cuộc hồi sinh của những kẻ chưa kịp chết.
“Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các địa phương rà soát, tiếp tục cho vay đối với các dự án bất động sản sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012” – một nội dung khác của Chỉ thị số 2196. Không chỉ được giãn thời gian đến 1/1/2012 như văn bản 8844 của Ngân hàng nhà nước, nội dung này còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS và ngân hàng thu xếp những mối quan hệ tín dụng theo chiều hướng ổn thỏa cho đến tận cuối năm sau.
Còn lãi suất?
Vấn đề còn lại chỉ là lãi suất.
Trong tâm thế của những người mua nhà để ở và cả giới đầu tư, lãi suất cho vay buộc phải giảm chính là lý do và cũng là động lực lớn lao để họ có thể bớt hồi hộp khi đặt bút ký khế ước vay mượn tại ngân hàng.
Hơn nữa, ai cũng biết rằng dòng tiền từ ngân hàng sẽ không thể tiếp cận được thị trường, và do đó cứu vãn cho bản thân nhiều ngân hàng lớn đang trong trạng thái ứ vốn, nghẽn vốn, nếu lãi suất cho vay vẫn cứ khăng khăng được giữ ở vùng 21-23%. Khi đó, chẳng có mấy người dân và cả doanh nghiệp dám liều mình “tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ”.
Từ Chỉ thị số 2196, môt logic có thể diễn ra tiếp theo là lãi suất cho vay tại các ngân hàng sẽ được giảm dần. Xu thế kéo giảm này, một mặt diễn ra theo lẽ tự nhiên cần tiêu thụ vốn, điều mà các ngân hàng như ACB, Techcombank, BIDV, ABBank, Oceanbank đang làm; mặt khác liên quan mật thiết đến xu thế kéo giảm trần lãi suất huy động.
Nhưng chưa cần bàn đến thời điểm nào trần lãi suất huy động sẽ được giảm về 12%, mà chỉ cần xét đến khía cạnh bản lề của Chỉ thị số 2196 cũng có thể thấy chỉ thị này sẽ tạo nên một thay đổi cơ bản trong mối tương quan giữa ngân hàng với khách hàng là doanh nghiệp và cá nhân.
Cũng tương tự với tỷ lệ giảm sút tiền gửi đã diễn ra liên tục trong 3 tháng qua trên toàn hệ thống ngân hàng, dòng tiền rời ngân hàng sẽ có chiều hướng rõ nét hơn trong những ngày cuối năm 2011 và cả đến sát Tết năm sau.
Thị trường BĐS vì thế bắt đầu có hy vọng được cải thiện thanh khoản.
Hạ Xuyên



Xem bài viết: Thị trường bất động sản: Hy vọng cho thanh khoản

[tintucsukien]

Vấn đề khó khăn của TT BĐS hiện này không phải hoàn toàn do tín dụng thắt chặt và thanh khoản của TT không phải cứ nới và có chị thị 2196 là có thanh khoản đâu.

Thứ nhất: Suy thoái kinh tế không phải ở riêng nước nào, của cả thế giới. Không phải cứ nới, muốn cứu là cứu được.

Thứ hai: BĐS Việt Nam có những điểm riêng, TT sôi động, tăng giá... nhờ những nhà đầu cơ. Giờ đây, TT khó khăn, vỡ nợ cũng lại là các nhà đầu cơ. Giảm lãi suất cũng chỉ giúp họ thoát bớt được hàng chứ không làm TT sôi động được đâu.

Thứ ba: TT BĐS Việt Nam tuy đã giảm giá nhưng vẫn cao và xa so với thu nhập của người dân. TT chỉ có thanh khoản và phát triển bền vững khi thanh khoản đấy xuất phát từ nhiểu nguồn cầu, đặc biệt là cầu của người dân có nhu cầu thật. Nếu có giảm LS thì cũng chỉ làm cho quả bóng đang xì hơi ngừng lại đối lát chứ người dân không hề mặn mà với mặt bằng giá BĐS như hiện nay.


Xem bài viết: Thị trường bất động sản: Hy vọng cho thanh khoản

[tintucsukien]

Đào Thanh Sơn nhận xét chính xác; đó là vấn đề cốt lõi của BĐS VN hiện nay.


Xem bài viết: Thị trường bất động sản: Hy vọng cho thanh khoản