Bất động sản và ngân hàng: Từ cảnh báo của đại biểu Quốc hội
Cảnh báo của một đại biểu Quốc hội về mối quan hệ phức tạp trong hệ thống ngân hàng và thị trường kinh doanh bất động sản mới đây được nêu ra tại hội trường Quốc hội ngay lập tức đã nhận được sự phản hồi của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
“Một ngân hàng có vốn khoảng ngàn tỉ khi mới thành lập huy động thêm khoảng 10.000 tỉ nữa sau đó nhẹ nhàng rút tiền của mình ra rồi lấy 10.000 tỉ của thiên hạ đi buôn bất động sản. Giá đất rớt thê thảm, đến hạn không có tiền trả lại cho người gửi thế là đua nhau đẩy lãi suất huy động lên cao. 18%, 20%, thậm chí 25%, 30%/năm để có tiền, lấy tiền của người sau để trả cho người trước đẩy lạm phát lên cao”, đại biểu Nguyễn Bá Thanh (Đà Nẵng) đã phát biểu như vậy tại hội trường Quốc hội hôm 27-10 vừa qua.
Thị trường bất động sản hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn của ngân hàng.

Vấn đề là không riêng gì ông Nguyễn Bá Thanh mà rất nhiều ý kiến đang hướng về những suy nghĩ, nhận định kiểu như vậy. Nó lại được đặt ra khi vấn đề tái cấu trúc ngân hàng đang được xem là một trong những trọng tâm của Chính phủ.
Một chuyên gia kinh tế chỉ ra rằng, thực tế, Luật các tổ chức tín dụng trước khi sửa đổi và hiện hành đều có những quy định rất nghiêm ngặt đối với việc cho phép các ngân hàng thương mại tham gia đầu tư vào bất động sản.
Theo đó, luật quy định tổ chức tín dụng không được trực tiếp kinh doanh bất động sản, trừ ba trường hợp:
1. Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng;
2. Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng.
3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay nhưng thời hạn nắm giữ không quá ba năm kể từ ngày nắm giữ tài sản. Sau đó tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định.
Khi mua, đầu tư vào tài sản cố định, luật cũng chỉ cho phép: “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ (đối với tổ chức tín dụng) hoặc không quá 50% vốn được cấp và quỹ dự trữ bổ sung vốn được cấp (đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài)”.
Quy định rõ ràng như vậy, liệu rằng vấn đề đại biểu nêu ra có đúng thực tế và liệu rằng các ngân hàng có đi ngược lại những quy định khắt khe của luật, gây bất ổn cho nền kinh tế?
Trả lời câu hỏi nêu trên của TBKTSG tại cuộc họp báo của Chính phủ hôm 4-11, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Đồng Tiến, khẳng định đúng là luật rất chặt chẽ và hoạt động của các tổ chức tín dụng còn bị giám sát chặt chẽ hơn bởi các cơ quan giám sát của NHNN. “Ngân hàng nào vi phạm sẽ bị xử lý”, ông Tiến nói.
Vấn đề là phải có địa chỉ cụ thể và xác thực chứ không thể dừng lại ở dạng một gợi ý. Ông cho biết vẫn tiếp tục kiểm tra, giám sát hoạt động của các ngân hàng. Bằng chứng là cùng ngày 4-11, NHNN đã gửi văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài báo cáo về dư nợ cho vay bất động sản trong toàn hệ thống chậm nhất là đến ngày 9-11.
Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam, bổ sung thêm: “Bằng các báo cáo, Chính phủ biết rất rõ tình hình kinh doanh bất động sản gần đây khó khăn như thế nào, biết rõ mối liên hệ trực tiếp và gián tiếp giữa ngân hàng và doanh nghiệp”. Ông còn khẳng định Chính phủ đã giao cơ quan chức năng đảm bảo kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản và không làm đổ vỡ ngân hàng.
Việc các ngân hàng có tuân thủ đúng luật không sẽ còn tiếp tục phải làm rõ nhằm tránh những nghi ngờ trong dư luận xã hội. Bởi không phải vô lý khi mà luật không cho phép, nhưng ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, vẫn cho rằng: rủi ro lớn nhất của thị trường tài chính, ngân hàng xuất phát từ chỗ các cổ đông lớn của ngân hàng thương mại đồng thời thường là chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn, có các công ty góp vốn kinh doanh bất động sản nên thường vay từ chính các ngân hàng này, kéo theo rủi ro gia tăng. (Phát biểu tại cuộc hội thảo: Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính, tháng 8-2011).
Ở góc độ khác, ông Nghĩa nhận định thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này là rất lớn.
Thực tế cho thấy đến hết tháng 6-2011, theo số liệu của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, dư nợ bất động sản chiếm gần 10% dư nợ toàn hệ thống (tính ra khoảng 245.000 tỉ đồng), trong đó tỷ lệ nợ xấu chiếm 3% trên tổng dư nợ của lĩnh vực này. Có ngân hàng dư nợ bất động sản chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có ngân hàng tỷ lệ này lên đến 50%.
Kể cả trường hợp có làm theo đúng các quy định của luật là giải chấp, bán, chuyển nhượng các khoản bất động sản hình thành từ nợ xấu, thế chấp sau ba năm nắm giữ, nhưng thị trường bất động sản đang đóng băng dài hạn thì nguy cơ rủi ro đối với ngân hàng là rất lớn.
Địa ốc sẽ đổi chủ
Trong quán nhậu ồn ào trên đường Lê Ngô Cát, uống cạn chai bia đông lạnh, ông B., giám đốc kinh doanh của công ty A, than với người bạn thân: “Thị trường cứ kéo dài thế này chắc doanh nghiệp sẽ phá sản”. Ông B. cho biết, công ty A sở hữu một số dự án bất động sản trị giá hơn ngàn tỉ đồng nhưng nhiều tháng nay chưa bán được căn hộ nào dù đã qua vài lần giảm giá.
Ông B. bây giờ không còn hào phóng trong ăn nhậu như bốn năm về trước. Còn nhớ, năm 2007, mỗi khi nhậu nhẹt với bạn bè, ông thường “mong cho trời mau sáng”. Bởi vì, khi đó, “mở mắt ra” là ông ký bán hàng chục căn hộ cho công ty. Tuy nhiên, bây giờ, ông B. chỉ “mong cho trời đừng sáng”, vì mỗi ngày thức dậy công ty A mất hàng trăm triệu đồng lãi vay ngân hàng đầu tư dự án.
Vì vậy, công ty A đang cân nhắc trước quyết định bán tháo các dự án bất động sản để cắt lỗ. Trong khi một số nhà đầu tư, phần lớn là đầu tư thứ cấp, cho biết họ đã chấp nhận chịu lỗ, hạ giá căn hộ… nhưng vẫn không bán được.
Có thể nói, thị trường bất động sản đóng băng kéo dài đang âm ỉ đốt cháy lòng dạ của các nhà đầu tư. Lãnh đạo của một công ty xây dựng tầm cỡ ở TPHCM cho rằng các nhà đầu tư thứ cấp đang đứng trước nguy cơ phá sản cao hơn các chủ đầu tư dự án.
Vấn đề là vốn ở đâu để đầu tư cho hàng loạt dự án bất động sản lớn (số lượng hàng ngàn căn hộ chào bán ra thị trường hiện nay đã cho thấy điều đó) như thế? Theo vị lãnh đạo công ty xây dựng nói trên, thông thường, chủ đầu tư chỉ “bỏ” ra 10% giá trị dự án, số còn lại họ vay ngân hàng và huy động từ khách hàng - chủ là nhà đầu tư thứ cấp - cũng vay ngân hàng, bằng cách thế chấp căn hộ này để lấy tiền mua căn hộ khác (họ thực hiện được việc này vì thời điểm đó giá căn hộ liên tục tăng).
Hiện nay, các khoản vay đầu tư bất động sản bắt đầu được đánh động thu hồi khi Chính phủ yêu cầu sắp xếp lại các ngân hàng thương mại. Vì vậy, ông T., phó phòng kế hoạch tổng hợp một công ty xây dựng lớn ở TPHCM, cho rằng “trong tương lai gần ông chủ thật sự của nhiều dự án bất động sản lớn sẽ lộ mặt. Khi đó, tên của ngân hàng sẽ được dựng lên ở hầu khắp các dự án biệt thự bờ sông, chung cư cao tầng…”
Quang Chung

Ngọc Lan
TBKTSG Online



Xem bài viết: Bất động sản và ngân hàng: Từ cảnh báo của đại biểu Quốc hội