Đại gia bất động sản đối mặt với nỗi lo sinh tồn

[tintucsukien]

Đại gia bất động sản đối mặt với nỗi lo sinh tồn
(Vietstock) - Thấy gì qua phân tích báo cáo tài chính quý 3/2011 của PDR, VPH, ITC - những đại gia bất động sản từng “đình đám” một thời?
Doanh thu kinh doanh bất động sản teo tóp. Quan sát kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2011 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy hoạt động kinh doanh chính dường như đã “bất động”, trong khi các mảng phụ trợ như xây dựng, dịch vụ là cứu cánh cho nhiều công ty.
Quý 3/2011, doanh thu chính của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) chỉ đạt hơn 1 tỷ đồng, một con số khá sốc so với quy mô vốn điều lệ 1,302 tỷ đồng của doanh nghiệp này. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh thu này đã sụt giảm tới 99%, và điều đáng phải suy nghĩ hơn là doanh thu 1 tỷ đồng đó lại đến từ việc cung cấp các dịch vụ khác.
Tình hình doanh thu của CTCP Vạn Phát Hưng (HOSE: VPH) tuy khả quan hơn nhưng đóng góp của mảng kinh doanh bất động sản vẫn rất èo uột. Tổng doanh thu trong quý 3 của VPH đạt 23.9 tỷ đồng, gồm doanh thu kinh doanh dự án 0.9 tỷ đồng, xây dựng 20.8 tỷ đồng và doanh thu môi giới, hoạt động khác 2.2 tỷ đồng.
Với một đại gia bất động sản khác là CTCP Đầu tư & Kinh doanh Nhà Intresco (HOSE: ITC), tình hình kinh doanh cũng khá ảm đạm khi doanh thu quý 3 đạt 39 tỷ đồng, chỉ bằng gần 26% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm 2011, tổng doanh thu của ITC đạt 107 tỷ đồng, gồm doanh thu Kinh doanh nhà 24.5 tỷ đồng, Xây dựng 67.8 tỷ đồng và Cung cấp dịch vụ 15.5 tỷ đồng.

Lợi nhuận gộp sụt giảm mạnh. Mảng xây dựng đóng góp chính vào doanh thu nhưng lại có chi phí giá vốn rất cao khiến cho lợi nhuận gộp bị kéo giảm mạnh. Mặc dù mảng dịch vụ có tỷ lệ lãi gộp khá tốt nhưng do chiếm tỷ trọng rất thấp nên cũng không thể làm tăng lợi nhuận gộp. Bên cạnh đó, chi phí dự phòng giảm giá bất động sản cũng góp phần làm gia tăng chi phí giá vốn hàng bán ở một số doanh nghiệp.
Với 1 tỷ đồng doanh thu có được, lãi gộp của PDR trong quý 3 là 0.8 tỷ đồng. Hấp dẫn về mặt tỷ lệ lãi gộp trên doanh thu nhưng “đáng buồn” về con số hoạt động.
Lợi nhuận gộp quý 3 của VPH chỉ đạt 1.9 tỷ đồng, gồm 1.5 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh dự án, và 0.4 tỷ đồng từ hoạt động môi giới. Hoạt động xây dựng mặc dù chiếm tỷ trọng chính trong doanh thu nhưng không có đóng góp trong lợi nhuận gộp.
Lợi nhuận gộp của ITC 9 tháng đầu năm hiện đang âm 31.2 tỷ đồng. Lý do chủ yếu là khoản dự phòng giảm giá hàng tồn kho tính từ đầu năm đến nay đã lên tới 43.6 tỷ đồng; riêng trong quý 3, khoản mục này đã tăng thêm 19.2 tỷ đồng.
“Làm thuê” cho ngân hàng. Với việc lãi suất luôn đứng ở mức cao trong thời gian qua, không quá bất ngờ khi chí phí lãi vay gia tăng chóng mặt và làm doanh nghiệp điêu đứng.
Cũng cần chú ý đến những khoản lãi vay được vốn hóa ở nhiều doanh nghiệp. Nếu các khoản chí phí này được tính đầy đủ trong kết quả kinh doanh thì chắc chắn hai chữ “thê thảm” sẽ được dùng để nói về hoạt đông của hầu hết các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.
Trong quý 3, chi phí lãi vay của PDR chỉ vỏn vẹn 1.8 tỷ đồng và có thể chưa thể hiện hết số lãi vay thực sự của công ty này. Vì trên thực tế PDR đang có khoản nợ vay dài hạn lên tới 2,272 tỷ đồng với mức lãi suất từ 14.5% - 24%.
VPH có nợ vay lên tới 588.8 tỷ đồng, bao gồm 514 tỷ đồng vay ngắn hạn và 74.8 tỷ đồng vay dài hạn nhưng chi phí lãi vay trong kỳ chỉ có 8.4 tỷ đồng. Mặc dù trong thuyết minh báo cáo tài chính quý 3 không có giải trình về các khoản chi phí lãi vay vốn hóa nhưng rất có thể điều này tồn tại trên thực tế.
Đối với ITC, lãi vay trong quý 3/2011 cũng tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt gần 17 tỷ đồng. Tính đến cuối quý 3, tổng nợ vay của ITC là 419 tỷ đồng bao gồm gần 240 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 179 tỷ đồng vay dài hạn.
Lợi nhuận âm và nỗi lo sinh tồn. Lợi nhuận sau thuế của PDR âm 7.1 tỷ đồng trong quý 3, kéo lợi nhuận 9 tháng của công ty chỉ còn 1.5 tỷ đồng. VPH cũng gặp tình trạng tương tự khi lợi nhuận quý 3 âm 3.1 tỷ đồng và lợi nhuận 9 tháng chỉ có vỏn vẹn 1.2 tỷ đồng. ITC lỗ tiếp 38.7 tỷ đồng trong quý 3, nâng tổng số lỗ trong 9 tháng lên con số 81 tỷ đồng.
Tình hình kinh doanh dần xấu đi trong quý 3 là điều có thể thấy trước, khi thị trường bất động sản gần như đóng băng trong bối cảnh chính sách thắt chặt tiền tệ làm tê liệt nguồn vốn hoạt động và nhu cầu co hẹp.
Nhiều khả năng tình trạng ảm đạm sẽ còn tiếp diễn trong những quý tiếp theo khi vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy sự khơi thông nguồn vốn cho ngành bất động sản.
Câu hỏi đặt ra là liệu các doanh nghiệp này nói riêng và cả ngành bất động sản nói chung sẽ tồn tại ra sao trong thời gian tới. Doanh thu không có, trong khi chi phí hoạt động và lãi vay vẫn đang tiếp tục làm tê liệt doanh nghiệp. Và quan trọng hơn cả là lấy đâu ra dòng tiền để trả lại vốn gốc, khi chính các ngân hàng cũng đang chịu sức ép từ NHNN bắt buộc phải giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất.
Trong 3 doanh nghiệp trên, có lẽ VPH đang là doanh nghiệp “đau đầu” nhất khi hầu hết khoản vay của công ty đều là những khoản vay ngắn hạn. Tiếp theo là ITC khi có khoản vay ngắn hạn gần 240 tỷ đồng. PDR mặc dù các khoản vay đều là dài hạn, nhưng với tổng số tiền vay lên tới 2,272 tỷ đồng cộng với lãi vay cao ngất ngưỡng cũng khiến công ty này khó tránh khỏi tình trạng điêu đứng.
Thời gian vừa qua đã xuất hiện các công ty tiến hành “đại hạ giá” để giải phóng nguồn hàng tồn kho và có nguồn tiền hoạt động, hoàn trả các khoản vay. Liệu rằng PDR, VPH, ITC và các doanh nghiệp bất động sản khác có tiếp bước theo xu hướng này?
Đức Nguyễn



Xem bài viết: Đại gia bất động sản đối mặt với nỗi lo sinh tồn

[tintucsukien]

Đặc thù ngành bất động sản là như vậy. Ở Mĩ, Hồng Kông,... cũng không khác. Nếu dẫn chứng và phân tích thì không dưới 20 doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản ở VN hiện nay có cùng cảnh ngộ như trên. Tuy nhiên bài viết chỉ tập trung 3 doanh nghiệp.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản đối mặt với nỗi lo sinh tồn