Khó khăn cho thị trường bất động sản

Báo Thanh niên 22/09/2009 0:47


Các ngân hàng đã cho vay BĐS 157 ngàn tỉ đồng trong 8 tháng đầu năm 2009 - Ảnh: D.Đ.M
Ngày 21.9, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam đã tổ chức hội thảo quốc tế tại TP.HCM về vấn đề khơi thông nguồn vốn và vực dậy thị trường.
Vốn ở đâu?
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh cho biết, để đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, mỗi năm phải xây dựng 37,5 triệu m2 nhà ở và cần một nguồn vốn khoảng 500 ngàn tỉ đồng. Cả nước hiện có khoảng 7 triệu người có nhu cầu nhà ở giá thấp và để đáp ứng nhu cầu này, mỗi năm phải xây dựng ít nhất 500 ngàn m2 nhà ở xã hội. Ngoài ra, các dự án khác như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn... cũng cần một số vốn rất lớn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Tại hội thảo, nhiều diễn giả nhận định đang có quá nhiều vướng mắc đối với các doanh nghiệp (DN) trong việc tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển BĐS. Chẳng hạn, theo ông William Ross - đại diện Ngân hàng HSBC, các công cụ để huy động vốn tại Việt Nam còn quá ít, các DN BĐS chủ yếu dựa vào vốn tự có, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Ông William Ross chỉ ra nhiều phương pháp huy động vốn rất hiệu quả ở nước ngoài mà trong nước chưa thực hiện được như trái phiếu dài hạn có khả năng cầm cố, chứng khoán hóa BĐS... Một mô hình khác có tên gọi là Quỹ hưu trí cũng được ông Ken Atkinson đến từ Tập đoàn Grant Thornton giới thiệu và cho rằng ở các nước khác, nguồn quỹ này phát triển khá mạnh, giúp cho người chưa có nhà ở tích lũy được vốn liếng trong nhiều năm làm việc.


Ông Phạm Hữu Phương - Vụ trưởng, Trưởng đại diện phía Nam của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) - cho biết, trong 8 tháng đầu năm 2009, trong toàn hệ thống ngân hàng đã cho vay đầu tư các dự án BĐS và mua nhà để ở là 157 ngàn tỉ đồng, tăng 14% so với thời điểm đầu năm. Hiện tín dụng BĐS chiếm 11% trong tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế, trong đó nguồn vốn vay trung và dài hạn chiếm 27%. Đến nay, NHNN chưa có một văn bản nào yêu cầu các ngân hàng hạn chế cho vay tín dụng BĐS mà chỉ khuyến cáo nên lựa chọn các dự án khả thi, có hồ sơ dự án đầy đủ… để cho vay vốn phát triển.

Góp vốn và thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Luật sư Trần Duy Cảnh - Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt cho rằng, việc phát hành trái phiếu BĐS là một kênh huy động vốn hữu hiệu mà Công ty Sacomreal đã áp dụng ở các dự án khu căn hộ Phú Lợi 1 (quận 8), Phú Mỹ (quận 7) và Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt cũng đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư các dự án The EverRich 2, (7.500 tỉ đồng), The EverRich 3 (9.000 tỉ đồng). Các công ty này cũng đưa ra hình thức mua trái phiếu kèm theo quyền lợi được mua BĐS. Tuy nhiên, một số ý kiến khác băn khoăn liệu làm như vậy có vượt ra khỏi khung pháp lý hiện nay hay không?
Đề cập đến vấn đề một số DN cho phép khách hàng góp vốn mua căn hộ khi chưa xây dựng xong phần móng nhà, đại diện Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: "Trong quá trình thanh tra một số dự án tại Bình Dương, chúng tôi nhận thấy các hợp đồng góp vốn đều ghi rõ lô đất hoặc căn hộ mà khách hàng được mua. Điều này cho thấy đây là hợp đồng mua bán BĐS chứ không chỉ đơn thuần là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, Bộ Xây dựng nên có hướng dẫn trường hợp nào là đơn thuần góp vốn và khi góp vốn có được ghi rõ sản phẩm BĐS hay không để các địa phương dễ áp dụng trong thực tế".
Một đại biểu nêu ý kiến, những vấn đề liên quan đến quy định thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính (có hiệu lực từ ngày 26.9.2009) và công văn 6969 hướng dẫn triển khai Thông tư 161 ngày 3.9.2009 của Cục Thuế TP.HCM chưa rõ ràng hiện đang là băn khoăn, e ngại lớn nhất của các nhà đầu tư. Ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu và tiếp thị CBRE Việt Nam - cho rằng vấn đề thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, một trong các yếu tố rủi ro tại thời điểm hiện nay đối với các nhà đầu tư.
Ông Đặng Hoàng Vũ - TGĐ Công ty thương mại - địa ốc Thanh Bình nhận định: "Đây là lúc khó khăn nhất của thị trường BĐS trong vòng 3 năm qua, bởi chưa qua cơn khủng hoảng kinh tế, thị trường đang đóng băng, cuối tháng 9.2009 các nhà đầu tư lại phải đối diện với vấn đề thuế. Sắp tới tình hình thị trường chắc chắn sẽ khó khăn hơn".
Trần Thanh Bình