Tình hình thực tế của thị trường bất động sản hiện nay

[chungkhoan7777]

Hãy sống bằng thực tại đừng ảo vọng ở cái tương lai do mình tự vẽ . Đây là thực tại đang diễn ra trên thị trường bất động sản , vì sao tây bán ào ạt cổ phiếu bất động sản ?

Bất động sản : Nhiều nhà đầu tư bắt đầu “xả hàng” !

Sau khi có những thông tin về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng nhà, đất “lúa non”, giá nhà, đất đã có dấu hiệu giảm từ 5% đến 10% so với tháng 8-2009




Dù thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với nhà, đất mua bán dưới hình thức “lúa non” (hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua - hứa bán... - PV) kể từ ngày 26-9 mới chính thức áp dụng, song thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM đã có những dấu hiệu giá nhà, đất bắt đầu giảm thêm, khách hàng chào bán nhiều hơn trước, còn giao dịch hầu như không có.
Chạy đua né thuế?
Chưa hình thành một làn sóng lớn ồ ạt “xả hàng” để chạy thuế TNCN, tuy nhiên thị trường hiện đang đón nhận sự chào bán số lượng khá lớn các sản phẩm nhà, đất ở nhiều dự án. Bởi điều nhiều nhà đầu tư thật sự lo ngại về cách áp thuế TNCN.

Qua khảo sát tại các sàn giao dịch BĐS ở khu Nam Sài Gòn đã xuất hiện các quảng cáo như: “Bán một lô đất trong dự án Him Lam – Kênh Tẽ, quận 7, giá 40 triệu đồng/m2, chỉ bán giá này trong vòng một tuần”; “Dự án Thái Sơn 1, quận 7, lô J, H, K giá rẻ không tưởng 13 -15 triệu đồng/m2...”; “Cần tiền bán gấp các nền đất tại quận 9, ưu tiên giảm thêm 5% - 10% cho người gọi trong tuần lễ đầu...”.
Anh Lâm Thái, chủ một văn phòng môi giới giao dịch, cho biết: “Chưa bao giờ thị trường BĐS lại lên “cơn sốt” chạy hàng như hiện nay, bởi đa số khách hàng đang có tâm lý ngại khoản thuế phải nộp”.

Anh Thái đưa ra một ví dụ để minh họa: “Một nền đất diện tích 100 m2 trong dự án Him Lam – Kênh Tẽ, trước đây góp vốn 8 triệu đồng/m2, nay giá thị trường khoảng 40 triệu đồng/m2. Như vậy, trên lý thuyết, người bán phải chịu một khoản thuế là 800 triệu đồng”.
Anh Thái cho rằng: Nếu áp thuế theo kiểu này sẽ khiến cho những nhà đầu tư đang nắm giữ nhà, đất như hiện nay sẽ thiệt. Bởi các nền đất trong dự án này ít nhất phải qua tay hàng chục nhà đầu tư khác nhau, mỗi người hưởng lợi một ít nay cứ lấy giá ngọn, trừ giá gốc rồi “dồn” thuế lên người cuối sẽ là không công bằng...
Được biết, mới đây, ông Đỗ Hoàng Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Tài chính, dù đã đưa ra thông tin “trấn an” là khách hàng có quyền được lựa chọn mức thuế suất để đóng 2% thay vì 25% nếu cảm thấy có lợi cho mình. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hết lo lắng, bởi nếu Tổng cục Thuế chưa có văn bản hướng dẫn, chắc chắn các cán bộ thuế sẽ không dám vượt quyền và kết quả là ách hồ sơ.
Anh Trọng Nghĩa, một nhân viên môi giới nhà, đất ở quận 2, cho rằng khách hàng cần được áp dụng mức thuế thấp hơn nữa, tức chỉ khoảng 1% trên tổng số tiền giao dịch của một hợp đồng.

Bởi mức thuế này còn khuyến khích mọi người tham gia vào thị trường mua bán. Qua khảo sát thị trường nhà, đất trong 2 tuần qua, sau khi có thông tin về việc áp thuế TNCN cho nhà, đất mua bán “lúa non”, giá nhà, đất mỗi ngày giảm một ít, hiện từ 5% đến 10% so với tháng 8-2009.
Đầu tư hay mua bán?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, sau khi có thông tin về việc chuyển nhượng phần vốn góp phải chịu thuế 25%, hiện bước đầu hiệp hội đang tập hợp các ý kiến bức xúc của các hội viên để có kiến nghị chính thức cho ngành thuế. Tuy vậy, về quan điểm cá nhân, ông Châu băn khoăn: Trong Luật Kinh doanh BĐS có đề cập loại hình mua bán nhà, đất hình thành trong tương lai.
Như vậy, trong thời điểm nhà, đất còn ở dạng “lúa non”, việc áp thuế như BĐS đã có chủ quyền là chưa hợp lý. Bởi tại thời điểm mua bán, tài sản chưa hình thành hoặc mới chỉ hình thành một phần...

Ông Châu nhận định thêm: Ở đây việc mua bán có thể cũng giống như đầu tư tài chính, bởi khách hàng thường góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án rồi sau đó mua nền đất, căn hộ trên tinh thần lời ăn lỗ chịu.
Rõ ràng, nếu cho rằng đây là hoạt động đầu tư thì theo quy định hiện hành, lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư tài chính sẽ chịu thuế suất 5% nhưng phải đến năm sau (năm 2010- PV) mới thực thi. “Như vậy, cần làm rõ đâu là hoạt động đầu tư tài chính và đâu là góp vốn mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Bởi nếu không, sẽ có một sự hiểu lầm là Thông tư 161 của Bộ Tài chính còn vượt cả luật...?”.
Còn dưới góc nhìn của một doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Châu, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, cho rằng: “Ngành thuế bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Mặt khác, ngành thuế còn bắt doanh nghiệp phải làm phần việc của ngành thuế như lưu trữ hồ sơ, “gác cửa” cho các giao dịch...
Thông tư “đè” luật?
Khi được hỏi liệu với việc đánh thuế lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS với thuế suất 25%, hầu hết các công ty môi giới mua bán BĐS đều cho rằng điều này sẽ tác động mạnh mẽ lên thị trường. Bên cạnh đó, nhiều hợp đồng mua bán nhà, đất “lúa non” đang nằm ở dạng đầu tư tài chính, nếu cứ nhốt chung vào “rọ” rồi áp thuế như vậy là không thuyết phục, không hợp lý. Chưa kể giữa Luật Kinh doanh BĐS và Thông tư 161 của Bộ Tài chính về hướng dẫn đánh thuế TNCN đang có dấu hiệu tréo ngoe, nếu không muốn nói Thông tư 161 đang “đè” lên Luật Kinh doanh BĐS.

T.Nguyễn

Theo Hoàng Lan
NLĐ

[chungkhoan7777]

TP.HCM “bội thực” căn hộ cao cấp

Phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang bị bội thực khi nguồn cung được tung ra nhiều, nhưng việc bán hàng ế ẩm, dù có nhiều chiêu thức khuyến mãi hấp dẫn.




Nhiều kiểu khuyến mãi hấp dẫn
Có lẽ năm 2009 là thời điểm “chín muồi” của các dự án căn hộ cao cấp, nên các chủ đầu tư phải tung sản phẩm ra bán để đảm bảo cho kế hoạch đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, do sản phẩm được tung ra vào thời điểm thị trường căn hộ cao cấp không mấy sáng sủa, nên để bán được hàng, các chủ đầu tư phải chạy đua với nhau trong cuộc cạnh tranh tìm “thượng đế”.
Hình thức cạnh tranh phổ biến nhất của phần lớn các dự án là chào bán căn hộ với giá gốc, địa điểm thuận lợi, các tiện ích về hạ tầng... Kèm theo đó là phương thức thanh toán linh hoạt, có sự tham gia tài trợ cho vay từ 70% đến 90% giá trị trong vòng 15 đến 20 năm của các ngân hàng. Ngoài hình thức kể trên, một số chủ đầu tư còn đưa ra nhiều chiêu khuyến mãi hấp dẫn khác.

Ví dụ, vào cuối tháng 6 vừa qua, Công ty Đất xanh và Công ty Võ Đình là chủ đầu tư Dự án Babylon Residence (quận Thủ Đức) đã có chương trình khuyến mãi dành cho 100 khách hàng đầu tiên tham gia mua căn hộ của dự án này.
Theo đó, giải khuyến mãi đặc biệt của chương trình là mua một căn hộ trúng thưởng một căn hộ có giá trị tương ứng. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tung ra chiêu giảm giá bán 3% cho 100 khách hàng đầu tiên tham gia mua căn hộ, cùng nhiều giải thưởng có giá trị khác.
gần đây, Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (ThuDuc House), chủ đầu tư của Dự án Chung cư cao cấp TDH - Trường Thọ (quận Thủ Đức) cũng đưa ra các chương trình khuyến mãi cho dự án này. Bên cạnh những thông tin được quảng bá như: dự án tọa lạc tại vị trí khá đắc địa của quận Thủ Đức, được ví là nơi bình yên của cuộc sống với giá chào bán khởi điểm chỉ từ 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng), nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn khác được đưa ra. Trong đó, giải đặc biệt khi mua căn hộ TDH - Trường Thọ là khách hàng sẽ trúng xe Toyota Fortuner trị giá lên đến 740 triệu đồng...
Song vẫn ít người mua
Theo thống kê của Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), chỉ tính riêng trong quý II/2009, trên địa bàn TP.HCM đã có 6 dự án hoàn thành với 1.107 căn hộ. Các căn hộ này được chào bán ở mức giá bình quân 650 - 810 USD/m2 với diện tích 60 - 80 m2.

“Giao dịch căn hộ thời gian qua rất ít, tập trung vào phân khúc căn hộ có mức giá trung bình. Một số dự án khác đang trong giai đoạn hoàn thiện và thuộc phạm vi ảnh hưởng của những dự án hạ tầng trọng điểm vẫn thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư”, ông Rudolf Hever, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE cho biết.
Cũng theo ông Rudolf Hever, dù thị trường căn hộ cao cấp đang trong giai đoạn trầm lắng, song giá bán các căn hộ không giảm, thậm chí đối với các dự án được bàn giao trong năm 2009, giá bán tăng lên khoảng 10%.

“Các chủ đầu tư không giảm giá bán, nhưng thay vào đó đưa ra hình thức kéo dài thời hạn thanh toán và tăng cường quảng bá sản phẩm. Tuy nhiên, các hình thức này đã không thu hút được người mua như mong đợi. Điều mà khách hàng quan tâm nhất hiện nay là sản phẩm phải phù hợp và có mức giá hợp lý”, ông Rudolf Hever cho biết.
Theo thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, người muốn mua căn hộ thời gian qua phần lớn là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, chứ không thuộc về các nhà đầu cơ. “Mặc dù đã giảm, song giá căn hộ cao cấp hiện vẫn còn khá cao, vượt quá khả năng của phần đông những người có nhu cầu mua để ở”, ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản ACB nhận định và cho biết, với một số dự án có mức giá từ 1.300 USD đến 2.000 USD/m2, tính ra trung bình mỗi căn hộ có giá từ 3 đến 4 tỷ đồng. Với mức giá này, rất ít người có khả năng mua nổi nhà để ở.
Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến phân khúc thị trường căn hộ cao cấp trầm lắng là do tình hình kinh tế vẫn còn khó khăn, dòng tiền đổ vào bất động sản chưa nhiều. Trong khi đó, nhiều người mua bất động sản lúc này với tâm lý để dành, nên chuộng đất nhiều hơn.

Theo Tăng Triển
Báo Đầu tư

[chungkhoan7777]

Bất động sản hạ giá bán để chạy thuế?
Lao Động số 210 Ngày 18/09/2009 Cập nhật: 12:09 PM, 18/09/2009
Thị trường BĐS được dự báo sẽ trầm lắng do tác động thuế thu nhập cá nhân. (LĐ) - Đúng như dự báo, sau khi có thông tin về việc áp dụng thuế suất 25% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản, thị trường đã có những phản ứng tức thì.
Giá nhà đất tại TPHCM tiếp tục sụt giảm, xuất hiện hiện tượng muốn bán nhanh để chạy thuế.
Hạ giá bán chạy thuế?

Làn sóng bán nhà đất để chạy đua né thuế thu nhập cá nhân đánh vào lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS đang thực sự bùng nổ. Tại các văn phòng môi giới mua bán nhà đất trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, đã xuất hiện các quảng cáo mang đậm chất thời sự của thị trường BĐS.

Chẳng hạn như mẩu quảng cáo sau đây "Bán một lô đất trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, quận 7, giá 43 triệu đồng/m2, chỉ bán giá này trong vòng 1 tuần"; "Dự án Thái Sơn 1, quận 7, lô J, H, K giá rẻ không tưởng 14 -16 triệu đồng/m2...".

Theo anh Lâm Hoàng - chủ một văn phòng môi giới giao dịch: "Chưa bao giờ thị trường BĐS lại lên "cơn sốt" chạy hàng như hiện nay. Đa số khách hàng xác định thà bán rẻ hơn mặt bằng giá thị trường một tý còn đỡ hơn bán chậm, đúng giá nhưng phải đóng thuế 25%".

Anh Hoàng đưa ra một ví dụ để minh họa: "Một nền đất diện tích 90m2 trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, trước đây góp vốn 8 triệu đồng/m2, nay giá thị trường khoảng 43 triệu. Như vậy, trên lý thuyết người bán phải chịu một khoản thuế là 756 triệu đồng".

Anh Hoàng nhận định: "Theo tôi, nếu làm theo cách này sẽ thiệt rất nhiều cho những nhà đầu tư đang nắm giữ đất hiện nay. Bởi, các nền đất trong dự án này ít nhất phải qua tay hàng chục nhà đầu tư khác nhau. Mỗi người "ăn" mỗi ít. Nếu bây giờ cứ căn theo giá gốc và giá ngọn để đánh thuế thì không ai có thể chịu nổi.

Cách đánh thuế hợp lý nhất trong trường hợp này nên xác định thuộc dạng không xác định được giá bán giá mua, cho người nộp thuế được chọn phương thức đóng thuế 2% tổng giá trị hợp đồng (khoảng gần 80 triệu đồng đối với trường hợp minh họa ở trên). Như vậy, sẽ nhẹ gánh và công bằng hơn.

Còn nếu ngành thuế vẫn cứ làm theo cách xác định được giá gốc và giá ngọn, trừ ra thành lợi nhuận thì chắc chẳng ai chịu thấu". Nhận định về giá cả BĐS trong những ngày qua, anh Hoàng cho biết: "Không khí bán chạy thuế ồ ạt đã đẩy giá nhà đất mỗi ngày lùi một ít, chỉ trong mấy ngày mà giá đã giảm thấy rõ".

Thông tư "đè" luật?

Khi được hỏi liệu với việc đánh thuế lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS với thuế suất 25%, hầu hết các Cty môi giới mua bán BĐS đều cho rằng, điều này sẽ tác động mạnh mẽ lên thị trường. Bên cạnh đó, tất cả đều cho rằng, đánh thuế như vậy là không thuyết phục, không hợp lý.

Một luồng dư luận chủ đạo hiện nay vẫn cho rằng việc áp thuế suất 25% là sự áp đặt của Bộ Tài chính. Các Cty kinh doanh BĐS dẫn lại Luật Kinh doanh BĐS quy định, đối với căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hoàn thành phần móng.

Đối với dự án kinh doanh hạ tầng (phân lô bán nền) chủ đầu tư chỉ được bán khi đã làm xong hạ tầng. Luật đã xác định rõ điều kiện chuyển nhượng BĐS. Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự cho phép cá nhân, doanh nghiệp được hợp tác đầu tư.

Đối với những hợp đồng góp vốn vào các dự án kinh doanh BĐS, nếu thời điểm góp vốn diễn ra trước thời điểm doanh nghiệp được phép bán BĐS thì phải xác định đó là các hợp đồng đầu tư tài chính.

Đối với loại hình này cần phải đánh thuế theo thuế suất của hoạt động đầu tư tài chính. Ngược lại, nếu Bộ Tài chính vẫn cứ cho rằng, lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trong những dự án mà thời điểm góp vốn diễn ra trước khi được phép mua bán BĐS, như vậy, chẳng khác nào Bộ Tài chính mặc nhiên công nhận việc mua bán BĐS trên giấy.

Điều này đồng nghĩa với việc giữa Luật Kinh doanh BĐS và thông tư 161 tréo ngoe nhau. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS là văn bản pháp quy cao hơn, vì vậy cần phải áp dụng Luật Kinh doanh BĐS để xem xét, chứ không thể áp thông tư 161 đè lên Luật Kinh doanh BĐS.

Ngọc Huân

[chungkhoan7777]

Khó khăn cho thị trường bất động sản

Báo Thanh niên 22/09/2009 0:47


Các ngân hàng đã cho vay BĐS 157 ngàn tỉ đồng trong 8 tháng đầu năm 2009 - Ảnh: D.Đ.M
Ngày 21.9, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam đã tổ chức hội thảo quốc tế tại TP.HCM về vấn đề khơi thông nguồn vốn và vực dậy thị trường.
Vốn ở đâu?
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh cho biết, để đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, mỗi năm phải xây dựng 37,5 triệu m2 nhà ở và cần một nguồn vốn khoảng 500 ngàn tỉ đồng. Cả nước hiện có khoảng 7 triệu người có nhu cầu nhà ở giá thấp và để đáp ứng nhu cầu này, mỗi năm phải xây dựng ít nhất 500 ngàn m2 nhà ở xã hội. Ngoài ra, các dự án khác như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn... cũng cần một số vốn rất lớn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Tại hội thảo, nhiều diễn giả nhận định đang có quá nhiều vướng mắc đối với các doanh nghiệp (DN) trong việc tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển BĐS. Chẳng hạn, theo ông William Ross - đại diện Ngân hàng HSBC, các công cụ để huy động vốn tại Việt Nam còn quá ít, các DN BĐS chủ yếu dựa vào vốn tự có, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Ông William Ross chỉ ra nhiều phương pháp huy động vốn rất hiệu quả ở nước ngoài mà trong nước chưa thực hiện được như trái phiếu dài hạn có khả năng cầm cố, chứng khoán hóa BĐS... Một mô hình khác có tên gọi là Quỹ hưu trí cũng được ông Ken Atkinson đến từ Tập đoàn Grant Thornton giới thiệu và cho rằng ở các nước khác, nguồn quỹ này phát triển khá mạnh, giúp cho người chưa có nhà ở tích lũy được vốn liếng trong nhiều năm làm việc.


Ông Phạm Hữu Phương - Vụ trưởng, Trưởng đại diện phía Nam của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) - cho biết, trong 8 tháng đầu năm 2009, trong toàn hệ thống ngân hàng đã cho vay đầu tư các dự án BĐS và mua nhà để ở là 157 ngàn tỉ đồng, tăng 14% so với thời điểm đầu năm. Hiện tín dụng BĐS chiếm 11% trong tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế, trong đó nguồn vốn vay trung và dài hạn chiếm 27%. Đến nay, NHNN chưa có một văn bản nào yêu cầu các ngân hàng hạn chế cho vay tín dụng BĐS mà chỉ khuyến cáo nên lựa chọn các dự án khả thi, có hồ sơ dự án đầy đủ… để cho vay vốn phát triển.

Góp vốn và thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Luật sư Trần Duy Cảnh - Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt cho rằng, việc phát hành trái phiếu BĐS là một kênh huy động vốn hữu hiệu mà Công ty Sacomreal đã áp dụng ở các dự án khu căn hộ Phú Lợi 1 (quận 8), Phú Mỹ (quận 7) và Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt cũng đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư các dự án The EverRich 2, (7.500 tỉ đồng), The EverRich 3 (9.000 tỉ đồng). Các công ty này cũng đưa ra hình thức mua trái phiếu kèm theo quyền lợi được mua BĐS. Tuy nhiên, một số ý kiến khác băn khoăn liệu làm như vậy có vượt ra khỏi khung pháp lý hiện nay hay không?
Đề cập đến vấn đề một số DN cho phép khách hàng góp vốn mua căn hộ khi chưa xây dựng xong phần móng nhà, đại diện Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: "Trong quá trình thanh tra một số dự án tại Bình Dương, chúng tôi nhận thấy các hợp đồng góp vốn đều ghi rõ lô đất hoặc căn hộ mà khách hàng được mua. Điều này cho thấy đây là hợp đồng mua bán BĐS chứ không chỉ đơn thuần là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, Bộ Xây dựng nên có hướng dẫn trường hợp nào là đơn thuần góp vốn và khi góp vốn có được ghi rõ sản phẩm BĐS hay không để các địa phương dễ áp dụng trong thực tế".
Một đại biểu nêu ý kiến, những vấn đề liên quan đến quy định thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính (có hiệu lực từ ngày 26.9.2009) và công văn 6969 hướng dẫn triển khai Thông tư 161 ngày 3.9.2009 của Cục Thuế TP.HCM chưa rõ ràng hiện đang là băn khoăn, e ngại lớn nhất của các nhà đầu tư. Ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu và tiếp thị CBRE Việt Nam - cho rằng vấn đề thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, một trong các yếu tố rủi ro tại thời điểm hiện nay đối với các nhà đầu tư.
Ông Đặng Hoàng Vũ - TGĐ Công ty thương mại - địa ốc Thanh Bình nhận định: "Đây là lúc khó khăn nhất của thị trường BĐS trong vòng 3 năm qua, bởi chưa qua cơn khủng hoảng kinh tế, thị trường đang đóng băng, cuối tháng 9.2009 các nhà đầu tư lại phải đối diện với vấn đề thuế. Sắp tới tình hình thị trường chắc chắn sẽ khó khăn hơn".

Trần Thanh Bình

[tmtm]

Người ta đang lo bằng chết mà bác cứ ngoáy vào là thế nào? Để các bác ấy sống trong tý hy vọng đi nào.

[zinola]

Tình hình là bất động chuẩn bị về vạch xuất phát sau thời kỳ bơm thổi cho tây tàu xã hàng

Bất động sản mà về vạch xuất phát thì nhiều bác ôm đầu máu vì nó giảm cở bèo nhất 50%

SJS bình thường 70 thì lên 211 giảm về 70 là khoảng 70%

Bất động sản hạ giá bán để chạy thuế?
Lao Động số 210 Ngày 18/09/2009 Cập nhật: 12:09 PM, 18/09/2009
Thị trường BĐS được dự báo sẽ trầm lắng do tác động thuế thu nhập cá nhân. (LĐ) - Đúng như dự báo, sau khi có thông tin về việc áp dụng thuế suất 25% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản, thị trường đã có những phản ứng tức thì.
Giá nhà đất tại TPHCM tiếp tục sụt giảm, xuất hiện hiện tượng muốn bán nhanh để chạy thuế.
Hạ giá bán chạy thuế?

Làn sóng bán nhà đất để chạy đua né thuế thu nhập cá nhân đánh vào lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS đang thực sự bùng nổ. Tại các văn phòng môi giới mua bán nhà đất trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, đã xuất hiện các quảng cáo mang đậm chất thời sự của thị trường BĐS.

Chẳng hạn như mẩu quảng cáo sau đây "Bán một lô đất trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, quận 7, giá 43 triệu đồng/m2, chỉ bán giá này trong vòng 1 tuần"; "Dự án Thái Sơn 1, quận 7, lô J, H, K giá rẻ không tưởng 14 -16 triệu đồng/m2...".

Theo anh Lâm Hoàng - chủ một văn phòng môi giới giao dịch: "Chưa bao giờ thị trường BĐS lại lên "cơn sốt" chạy hàng như hiện nay. Đa số khách hàng xác định thà bán rẻ hơn mặt bằng giá thị trường một tý còn đỡ hơn bán chậm, đúng giá nhưng phải đóng thuế 25%".

Anh Hoàng đưa ra một ví dụ để minh họa: "Một nền đất diện tích 90m2 trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, trước đây góp vốn 8 triệu đồng/m2, nay giá thị trường khoảng 43 triệu. Như vậy, trên lý thuyết người bán phải chịu một khoản thuế là 756 triệu đồng".

Anh Hoàng nhận định: "Theo tôi, nếu làm theo cách này sẽ thiệt rất nhiều cho những nhà đầu tư đang nắm giữ đất hiện nay. Bởi, các nền đất trong dự án này ít nhất phải qua tay hàng chục nhà đầu tư khác nhau. Mỗi người "ăn" mỗi ít. Nếu bây giờ cứ căn theo giá gốc và giá ngọn để đánh thuế thì không ai có thể chịu nổi.

Cách đánh thuế hợp lý nhất trong trường hợp này nên xác định thuộc dạng không xác định được giá bán giá mua, cho người nộp thuế được chọn phương thức đóng thuế 2% tổng giá trị hợp đồng (khoảng gần 80 triệu đồng đối với trường hợp minh họa ở trên). Như vậy, sẽ nhẹ gánh và công bằng hơn.

Còn nếu ngành thuế vẫn cứ làm theo cách xác định được giá gốc và giá ngọn, trừ ra thành lợi nhuận thì chắc chẳng ai chịu thấu". Nhận định về giá cả BĐS trong những ngày qua, anh Hoàng cho biết: "Không khí bán chạy thuế ồ ạt đã đẩy giá nhà đất mỗi ngày lùi một ít, chỉ trong mấy ngày mà giá đã giảm thấy rõ".

Thông tư "đè" luật?

Khi được hỏi liệu với việc đánh thuế lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán BĐS với thuế suất 25%, hầu hết các Cty môi giới mua bán BĐS đều cho rằng, điều này sẽ tác động mạnh mẽ lên thị trường. Bên cạnh đó, tất cả đều cho rằng, đánh thuế như vậy là không thuyết phục, không hợp lý.

Một luồng dư luận chủ đạo hiện nay vẫn cho rằng việc áp thuế suất 25% là sự áp đặt của Bộ Tài chính. Các Cty kinh doanh BĐS dẫn lại Luật Kinh doanh BĐS quy định, đối với căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hoàn thành phần móng.

Đối với dự án kinh doanh hạ tầng (phân lô bán nền) chủ đầu tư chỉ được bán khi đã làm xong hạ tầng. Luật đã xác định rõ điều kiện chuyển nhượng BĐS. Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự cho phép cá nhân, doanh nghiệp được hợp tác đầu tư.

Đối với những hợp đồng góp vốn vào các dự án kinh doanh BĐS, nếu thời điểm góp vốn diễn ra trước thời điểm doanh nghiệp được phép bán BĐS thì phải xác định đó là các hợp đồng đầu tư tài chính.

Đối với loại hình này cần phải đánh thuế theo thuế suất của hoạt động đầu tư tài chính. Ngược lại, nếu Bộ Tài chính vẫn cứ cho rằng, lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trong những dự án mà thời điểm góp vốn diễn ra trước khi được phép mua bán BĐS, như vậy, chẳng khác nào Bộ Tài chính mặc nhiên công nhận việc mua bán BĐS trên giấy.

Điều này đồng nghĩa với việc giữa Luật Kinh doanh BĐS và thông tư 161 tréo ngoe nhau. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS là văn bản pháp quy cao hơn, vì vậy cần phải áp dụng Luật Kinh doanh BĐS để xem xét, chứ không thể áp thông tư 161 đè lên Luật Kinh doanh BĐS.

Ngọc Huân

[chungkhoan7777]

SJS bắt đầu từ 50 tăng 400% thì khi giảm cũng tợn không kém

Tình hình là bất động chuẩn bị về vạch xuất phát sau thời kỳ bơm thổi cho tây tàu xã hàng

Bất động sản mà về vạch xuất phát thì nhiều bác ôm đầu máu vì nó giảm cở bèo nhất 50%

SJS bình thường 70 thì lên 211 giảm về 70 là khoảng 70%

[chungkhoan7777]

Tin mới đây có liên quan D2D và UIC

Thị trường bất động sản ở Đồng Nai: Ai bán, ai mua?

Anh H., một cò đất khá quen thuộc ở Biên Hòa, than: "Mấy tháng đầu năm nay ế ẩm quá. Trước đây, bình quân hàng tuần tôi làm cò mua bán được 3 - 4 lô đất và nhà ở. Nhưng nhiều tháng qua, may ra chỉ giới thiệu được 1 lô đất/tháng! Thị trường mua bán nhà đất rất ảm đạm. Sang tới đầu tháng 5, tôi thấy có dấu hiệu người hỏi mua nhích lên một chút". * Dự án lớn kéo giãn tiến độ

Tình hình chung cả nước cho thấy, do bị tác động bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nên thị trường bất động sản (BĐS) dường như bị đóng băng, nhất là đối với các dự án lớn. Ở Đồng Nai hầu hết các dự án khu dân cư đô thị, khu khách sạn văn phòng cao tầng hay khu nhà biệt thự liên kế lớn hoặc vừa đều gần như "án binh bất động" để chờ thời. Quả thật, đầu tư ngang vào lúc thị trường đang trong buổi "xế chiều", vắng bóng khách hàng là điều không nhà đầu tư nào dám mạo hiểm. Như ở TP.Hồ Chí Minh, thị trường BĐS luôn tỏ ra hấp dẫn nhà đầu tư và nhà đầu cơ nhưng trong một thời gian khá dài vừa qua cũng đành im hơi lặng tiếng. Nhiều dự án căn hộ cao cấp đã phải giảm giá bán để lôi kéo khách mua nhưng cũng không đáng kể.

Dự án liên doanh Berjaya - D2D xây dựng khu phức hợp trên đường Võ Thị Sáu phải kéo giãn tiến độ triển khai.

Ông Nguyễn Xuân Đình, Tổng giám đốc Công ty CP D2D, cho biết kinh doanh BĐS đang chựng lại, do vậy không thể triển khai dự án như dự kiến hoặc làm đồng loạt mà chỉ làm theo dạng cuốn chiếu với vị trí đắc địa nhất. Như dự án liên doanh của Công ty D2D với Berjaya (Malaysia) xây dựng khu phức hợp, bao gồm: khách sạn 5 sao, văn phòng cho thuê và nhà cao tầng trên đường Võ Thị Sáu - Biên Hòa (vốn điều lệ 20 triệu USD và vốn đầu tư 100 triệu USD) đã động thổ từ tháng 9-2008, nhưng phải kéo giãn tiến độ thực hiện so với kế hoạch đề ra. Dự kiến quý III năm nay, liên doanh sẽ khởi công xây dựng trước 2 khối nhà 17 tầng và 20 tầng.

Do bị tác động bởi cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu nên tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Đồng Nai trong 4 tháng đầu năm nay rất thấp, khoảng 54 triệu USD (kể cả dự án mới và dự án điều chỉnh tăng vốn), đạt xấp xỉ 3% kế hoạch năm và bằng 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đánh giá của Chi cục Tài chính doanh nghiệp (Sở Tài chính) thì: "Nhóm các doanh nghiệp BĐS công nghiệp và dân dụng gặp nhiều khó khăn. Nhà đầu tư nước ngoài vào Đồng Nai giảm đã làm lượng khách thuê đất tại khu công nghiệp giảm, dẫn đến khả năng một số khách hàng hiện đang đầu tư tại KCN Long Thành không thể tiếp tục triển khai thực hiện dự án".


Không chỉ với dự án lớn, Công ty CP kinh doanh nhà chỉ làm các dự án quy mô nhỏ, trên dưới 10 hécta nằm trên địa bàn TP.Biên Hòa cũng đang thận trọng trong việc đầu tư xây dựng. Anh Hiệp, Phó giám đốc công ty, nói: "Cũng phải cân nhắc và giãn tiến độ để chờ thị trường "nóng" lên".

Bên kia cầu Hóa An, dự án khu nhà ở của Công ty CP đầu tư phát triển nhà đô thị (UDICO), nằm gần Công ty Pouchen, đã khởi công mấy năm nay nhưng cũng chỉ xây được 2 chung cư nhà ở nằm ngay mặt tiền, còn lại nhiều lô đất cho xây nhà liên kế nằm phía sau vẫn còn... trống trơn. Một cán bộ xí nghiệp xây dựng thuộc UDICO cho biết, nhiều tháng qua hiếm có người đến hỏi mua. Một đơn vị kinh doanh BĐS lớn khác ở Đồng Nai là Sonadezi thì trong quý I-2009 chỉ ký được 7 hợp đồng bán căn hộ chung cư C4, trị giá khoảng 1.200 triệu đồng, so với cùng kỳ năm 2008 là 24 hợp đồng với trị giá 17.837 triệu đồng... Đó là tình hình chung của hàng trăm dự án đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn Đồng Nai.

Đứng trước tình hình kinh doanh BĐS còn khó khăn nhiều, công ty đã dự kiến cổ tức năm nay sẽ thấp hơn năm trước. Năm 2009, dự kiến cổ tức của Công ty D2D là 20%, giảm 5% so với năm 2008. Công ty CP kinh doanh nhà dự kiến cổ tức là 20%, giảm 2% so với năm 2008...

* Nhà đất giá thấp vẫn có người mua

Khác với nhận định của các công ty trên, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa tỏ ra lạc quan về tình hình kinh doanh trong những tháng đầu năm 2009. Bà Hương cho biết, thị trường BĐS có sự phân khúc rõ rệt, nhiều người có nhu cầu về sản phẩm nhà đất với giá dao động chỉ vài trăm triệu đồng. Cụ thể, vào giữa tháng 1-2009, sàn đã chào bán dự án Khu dân cư Thạnh Phú, thuộc huyện Vĩnh Cửu. Trái với dự đoán của nhiều người, không khí giao dịch diễn ra tấp nập tại Sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa cho đến ngày cận tết âm lịch. Đây là sản phẩm dành cho đối tượng có thu nhập ở mức trung bình và thấp với giá trị một nền đất chỉ vào khoảng 110-185 triệu đồng/nền đất (90m2), được thanh toán làm nhiều giai đoạn. Tháng 3-2009, sàn tiếp tục chào bán dự án Khu dân cư Tín Nghĩa ở phường Tân Biên - Biên Hòa với mức giá từ 4,5 - 5,3 triệu đồng/m2. Ngay trong tuần chào bán đầu tiên, toàn bộ các căn nhà phố liên kế 1 trệt 1 lầu đã được khách hàng đặt mua.

Một khu dân cư do Công ty Tín Nghĩa đầu tư

Trong 4 tháng đầu năm nay, Sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa đã phục vụ gần 1.000 lượt khách hàng đến giao dịch. Ngoài sản phẩm dự án, nhu cầu ký gởi mua bán sản phẩm nhà đất nhỏ lẻ cũng gia tăng nhanh chóng, trong đó hơn 1/3 số khách hàng có nhu cầu tìm mua sản phẩm nhà, đất. Theo bà Hương, thị trường BĐS Đồng Nai trong ngắn hạn sẽ vẫn là những sản phẩm có giá trị thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người. Và để thị trường BĐS ở Đồng Nai "ấm" lên, cần có một cơ chế hành chính thông thoáng hơn, linh động hơn tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua và người bán; nên có các cuộc đối thoại thường xuyên hơn với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc; đồng thời xây dựng một chiến lược phát triển chung cho toàn thị trường. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần có sự bắt tay, phối hợp với nhau tốt hơn nhằm tạo sự cộng hưởng và sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS Đồng Nai mới đủ sức hấp dẫn các khách hàng trong và ngoài tỉnh.

Ông Nguyễn Xuân Đình nhận định, thị trường BĐS tùy thuộc vào nền kinh tế thế giới và trong nước phục hồi. Có lẽ phải đến quý IV-2010 thị trường BĐS mới ấm lên. Trong thời gian này, các nhà đầu tư phải gồng mình lên chịu đựng.



Người dân chưa dám mạnh tay mua đất xây nhà

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Đồng Nai cho thấy, đến hết quý I năm 2009, lượng vốn giải ngân từ các ngân hàng thương mại trong tỉnh về cho vay mua nhà, xây nhà, mua BĐS... bằng các hình thức thế chấp lẫn tín chấp đều đạt thấp. Đến hết tháng 3-2009, chỉ cho vay được khoảng hơn 600 tỷ đồng, chiếm 30% tổng dư nợ cho vay phục vụ các nhu cầu đời sống. Nhiều ngân hàng cho hay, do thị trường BĐS đóng băng suốt thời gian dài vừa qua nên lượng khách đến vay tiền đầu tư cho lĩnh vực này đã giảm mạnh. Ông Trần Văn Nhân, Phó giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam (ViettinBank) chi nhánh Đồng Nai, nhận định: "Có lẽ ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã khiến nhiều người dân ngần ngại khi quyết định vay tiền mua đất, mua nhà dù có nhu cầu ở thực sự. Thời gian gần đây, tình hình cho vay ở nội dung này rất trầm lắng. Nếu so với quý I năm ngoái, lượng giao dịch trong quý I năm nay giảm đến 50%". Ông Trương Cường, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và vật liệu Đồng Nai - đơn vị có một số dự án BĐS trong tỉnh, cũng cho biết: "Từ đầu quý I đến nay, công ty chỉ có 2 giao dịch cho dự án khu dân cư ở Hóa An (Biên Hòa), rất thấp nếu đem so với cùng kỳ. Tuy vậy, chúng tôi vẫn tin tưởng, thời điểm này khá thích hợp để tích lũy và chuẩn bị đầu tư cho các dự án mới để kinh doanh khi kinh tế phục hồi".

Trong khi đó, khảo sát tại nhiều cửa hàng vật liệu xây dựng cho thấy, giá các loại vật liệu dù đang khá rẻ, lại đang giữa "mùa xây dựng" nhưng lượng khách đến mua vật liệu xây dựng làm nhà vẫn rất ít.

Gia Hân

Theo Báo Đồng Nai

[dtnlucky]

SJS bắt đầu từ 50 tăng 400% thì khi giảm cũng tợn không kém

Thằng này mi có cp BDS không, mi có ý định mua cp BDS không? Nếu cả 2 cái trên mi đều không có thì mi đang rỗi hơi lo cho người khác đó à! Còn bình thường 1 cái thằng mất bao công sức để dọa dẫm những người cầm cổ BDS như mi không phải vì muốn rung lắc để lên tàu giá rẻ thì ta bé bằng con kiến. Mi may ra lừa được mấy bà nông dân chân đất mắt toét nhé.
Những thằng xây nhà mà đếch bán được thì nó mới chết, còn những thằng nhà chưa xây xong hoặc chưa cả xong nền mà đã hết hàng như SJS thì nó có chết vào mắt.
Đúng là biết thì thưa thớt!