Bài viết có thông tin bổ ích nhưng số liệu phán ánh chưa đầy đủ, xin đề cập đến mẫu số "Chi phí lãi vay" của "Hệ số trả lãi vay" mà bài viết đề cập.

"Chi phí lãi vay" mà tác giả bài viết dùng để tính Hệ số trả lãi là chỉ tiêu "Chi phí lãi vay trong kỳ" trên BCKQKD, liên quan đến các khoản vay ngắn hạn, lưu động... thực ra mới chỉ là phần nhỏ trong tổng số lãi vay mà các DN BĐS phải có nghĩa vụ trả, nhất là đối với DN có dự án đang triển khai. Càng nhiều dự án thì lãi vay càng lớn vì chẳng có DN BĐS nào đầu tư dự án mà ko sử dụng vốn vay cả. Phần lãi vay tương ứng với số tiền vay cho các dự án đang triển khai được "vốn hóa" vào tài sản, không được thể hiện trên BCKQKD.

VD trường hợp của KAC.
- Trên BCKQKD "chi phí lãi vay trong kỳ" là 6.5ty. (Tác giả sử dụng số liệu này để tính Hệ số trả lãi)
- Theo Thuyết minh BCTC, dư nợ vay ngân hàng tại 1/1/2011 gồm ngắn hạn là 28.2ty và dài hạn là 60.4ty, tổng là 88.6 ty.
- Nếu tạm lấy lãi vay bình quân là 20%/năm tương ứng 10%/6 tháng thì Tổng số lãi vay mà KAC có nghĩa vụ phải thanh toán cho NH là: 88.6 ty x 10%= 8.86 ty, cao hơn số 6.5ty "chi phí lãi vay trong kỳ" thể hiện trên BCKQKD.
Khi đó Hệ số trả lãi ước tính còn: 7.2/8.86=0.81 <1 => kết quả phân tích tiêu cực hơn nhiều.
Nhưng lưu ý đó chỉ là số liệu của quá khứ, 6 tháng đầu năm. Nếu ước lượng Lãi vay phải trả của KAC cho 6 tháng cuối năm là khoảng: 7.2/[(130+38)*10%=16.8ty với ls bình quân 20%/năm thì kết quả có thể tiêu cực hơn nữa trong bối cảnh thị trường BDS như hiện nay.

Tuy nhiên, hệ số hệ số trả lãi vay mà bài viết đề cập chủ yếu phản ánh khả năng sinh lợi của DN so với nghĩa vụ trả lãi cho NH. Để phân tích đầy đủ hơn về năng lực trả nợ thì cần xem xét thêm nhiều chỉ tiêu nữa./.