Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[tintucsukien]

Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay
(Vietstock) – Hệ số trả lãi vay (interest coverage ratio) xấp xỉ 1 lần có nghĩa là gần như tất cả lợi nhuận làm ra chỉ đủ để chi trả chi phí lãi vay. Trong khi đó, các doanh nghiệp này còn một áp lực rất lớn khác là phần gốc của các khoản vay ngân hàng.

Bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, trong khi lãi suất cao ngất ngưởng đã khiến hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị thách thức nghiêm trọng.
Không những vậy, áp lực trả lãi vay đang đè nặng lên dòng tiền của các doanh nghiệp. Phân tích nợ vay và hệ số trả lãi vay (interest coverage ratio) cho thấy rất rõ điều này.
Hệ số trả lãi vay được tính theo công thức: Hệ số trả lãi vay = EBIT / I. Trong đó, EBIT là thu nhập trước thuế và lãi vay, còn I là chi phí lãi vay phải trả trong kỳ.
Theo lý thuyết, khi hệ số này thấp hơn 1.5 lần thì câu hỏi đặt ra là liệu doanh nghiệp có tiếp tục chịu đựng được sức ép từ lãi vay trong thời gian tới hay không. Và nếu hệ số này thấp hơn 1 thì hoạt động kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp đang rất trầm trọng, vì lợi nhuận không đủ để trả nợ vay.
Hệ số trả lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản dưới đây được tính toán dựa trên tình hình hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm 2011. Kết quả cho thấy có hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu áp lực trả nợ vay rất lớn.
Hệ số trả lãi vay xấp xỉ 1 lần có nghĩa là gần như tất cả lợi nhuận làm ra chỉ đủ để chi trả chi phí lãi vay. Trong khi đó, các doanh nghiệp này còn một áp lực rất lớn khác là phần gốc của các khoản vay ngân hàng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Intresco (HOSE: ITC): Tổng số nợ vay của ITC vào cuối quý 2/2011 là 438 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn là 259 tỷ đồng và dài hạn là 179 tỷ đồng. So với thời điểm đầu năm 2011, số nợ vay này đã tăng thêm 78 tỷ đồng ở khoản mục nợ vay ngắn hạn.
Mặc dù gia tăng nợ vay nhưng hoạt động kinh doanh của ITC trong 6 tháng đầu năm đã sụt giảm mạnh và lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) âm 7.13 tỷ đồng, không đủ để trả nợ. Hệ số trả lãi vay của ITC hiện đang ở mức âm 0.71 lần.
CTCP Đầu tư Địa ốc Khang An (HOSE: KAC): Kết thúc 6 tháng đầu năm, EBIT của KAC đạt 7.16 tỷ đồng, trong khi chi phí lãi vay trong kỳ lên đến 6.46 tỷ đồng, khiến hệ số trả lãi vay chỉ ở mức 1.11 lần.
Tổng số nợ vay của KAC vào cuối quý 2 là 168 tỷ đồng, gồm 38 tỷ đồng vay ngắn hạn và 130 tỷ đồng vay dài hạn. Tổng số nợ của KAC đã tăng thêm 80 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, chủ yếu do nợ vay dài hạn tăng thêm khoảng 70 tỷ đồng.
Lãi suất vay của KAC hiện khá cao, đối các khoản vay ngắn hạn dao động từ 20-24%, trong khi dài hạn từ 12%- 24%. Các khoản vay dài hạn chủ yếu được thế chấp bằng bất động sản thuộc quyền sở hữu của công ty và ngắn hạn chủ yếu bằng tài sản của bên thứ ba.
Đáng chú ý là trong số các khoản vay ngắn hạn có khoản vay 5 tỷ đồng từ ngân hàng Seabank dùng để thanh toán tiền lương và chi phí hoạt động. Có thể thấy dòng tiền hoạt động của KAC trong thời gian qua đã có dấu hiệu cạn kiệt.
Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC): Tổng số nợ của KBC tại thời điểm kết thúc quý 2/2011 vào khoảng 3,892 tỷ đồng, giảm nhẹ khoảng 73 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.
Số nợ ngắn hạn của KBC là 383 tỷ đồng, trong đó có khoản vay dài hạn đến hạn phải trả là 201 tỷ đồng. Như vậy, trong thời gian sắp tới KBC sẽ phải thu xếp tiền để trả khoản nợ gốc này. Lãi suất các khoảng vay ngắn hạn của KBC hiện nay khoảng 18.12% - 18.5%.
Vay dài hạn của KBC là 3,509 tỷ đồng, trong đó có 509 tỷ đồng vay các ngân hàng với lãi suất dao động từ 14% - 22.5% và 3,000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.
KBC hiện có 2,500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp thời hạn 5 năm với lãi suất từ 11.5% - 12.5%, được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản hình thành từ vốn vay.
Đáng chú ý là 500 tỷ trái phiếu còn lại được bảo lãnh thanh toán của BIDV thời hạn 5 năm với lãi suất 16.9% có điều chỉnh, được thế chấp bằng 10 triệu cổ phiếu SGT của ông Đặng Thành Tâm. Giá trị của khoản thế chấp này đang sụt giảm khá mạnh khi giá của cổ phiếu SGT vào ngày 05/09/2011 chỉ còn 8,300 đồng/cp.
Số lãi vay phát sinh trong kỳ của KBC là 133.8 tỷ đồng. Số lãi vay này có thể chưa thực sự phản ánh chính xác số lãi vay phải trả, do trong kỳ KBC vẫn còn khoản “vốn hóa” hơn 119.2 tỷ đồng chi phí đi vay. Đọc thêm thông tin về việc vốn hóa lãi vay thường diễn ra ở các doanh nghiệp: Nhận diện thủ thuật “làm đẹp” báo cáo tài chính.
Hệ số trả lãi vay của KBC đang ở mức 1.25 lần, và không có gì ngạc nhiên nếu nói rằng KBC đăng phải “oằn mình” để trả nợ vay.
CTCP Vạn Phát Hưng (HOSE: VPH): Tổng số nợ vay của VPH cuối tháng 06/2011 khoảng 642 tỷ đồng, tăng thêm 65 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm 2011.
Trong đó, vay ngắn hạn lên tới 567 tỷ đồng, gồm 77 tỷ đồng nợ dài hạn đến hạn phải trả và 489 tỷ đồng vay của một số cá nhân và ngân hàng được thế chấp bằng các căn hộ, quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng dở dang, với lãi suất nằm trong khoảng từ 12% - 23.5%. Vay dài hạn của VPH còn khoảng 75 tỷ đồng với mức lãi suất từ 17.5% - 20%.
Điểm đáng lưu ý là khoản lãi vay của VPH trong 6 tháng đầu năm chỉ được hạch toán ở mức 12.5 tỷ đồng, có vẻ quá ít so với quy mô của khoản nợ hiện tại. Tuy vậy, hệ số trả lãi vay của VPH cũng đã ở mức rất thấp 1.28 lần (tức là trả nợ một cách rất vất vả), do EBIT trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt hơn 16 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, dòng tiền của VPH trong giai đoạn cuối năm dự báo sẽ căng thẳng khi có tới 479 tỷ đồng nợ vay sẽ đáo hạn từ đây đến cuối năm 2011.
Vì vậy, kiểm toán viên KPMG đã lưu ý giá trị của giả định hoạt động liên tục sử dụng trong việc lập BCTC quý 2 của VPH phụ thuộc cơ bản vào khả năng công ty có nhận được thêm tài trợ hoặc tái tài trợ hay không.
CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HNX: SCR): Tổng số nợ vay của SCR cuối tháng 06/2011 là 3,003 tỷ đồng, gồm 567 tỷ đồng vay ngắn hạn và 2,436 tỷ đồng nợ vay dài hạn.
Trong 567 tỷ đồng vay ngắn hạn có 254.8 tỷ đồng vay từ ngân hàng, 194 tỷ đồng vay các công ty trong cùng tập đoàn với lãi suất từ 13.5% - 20.1%, trong đó có khoản vay từ CTCP Hùng Anh trị giá 54 tỷ đồng, tín chấp với lãi suất là 0%
2,436 tỷ đồng vay dài hạn gồm có 970 tỷ đồng vay từ Sacombank, và 2 công ty khác trong tập đoàn và 1,554 tỷ đồng trái phiếu (gồm 950 tỷ đồng trái phiếu lãi suất 10% và 604 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất thả nổi).
Điểm đáng chú ý là trong kỳ SCR đã phát sinh khoản doanh thu không thường xuyên, đột biến từ hoạt động tài chính 288.5 tỷ đồng chủ yếu đến từ việc bán 70% vốn tại CTCP May Tiến Phát. Nếu loại bỏ lợi nhuận hoạt động tài chính của SCR trong 2 quý đầu năm 2011 thì tỷ lệ trả lãi vay của SCR chỉ có 0.97 lần, tức là lợi nhuận làm ra chưa đủ để trả lãi vay.
Chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích áp lực trả nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu khác trong bài sau.
Đức Nguyễn



Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[tintucsukien]

"Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay" và có thể "gần như tất cả lợi nhuận làm ra chỉ đủ để chi trả chi phí lãi vay" như vậy còn tốt.

Nhiều doanh nghiệp Sản xuất vật liệu xây dựng còn nguy hiểm hơn lãi suất vay ngân hàng đã "ăn" toàn bộ chi phí và còn thâm vào vốn do chi phí tăng cao, cộng với bị khách hàng nợ chồng chất do BĐS thời điểm này không bán được.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[tintucsukien]

Có lẽ gửi ngân hàng chắc ăn như KLS khỏi phải "oằn mình" trả lãi vay. May cho KLS không đầu tư vào BĐS sớm.

Và một số DN báo cáo lãi nhờ tiền gửi ngân hàng như vậy các DN không sản xuất kinh doanh lại có khi lại có "lãi lớn"

Làm nhiều lỗ nhiều-làm ít lỗ ít-không làm lại khỏe re.

Như vậy kinh tế VN liệu có phát triển không? Bất công bất công quá.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[Minhanh2011]

Khỏe nhất: Làm QUAN THAM nhận phong bì, phong thư
Khỏe nhì: Mua vàng
Khỏe ba: Đem tiền gửi ngân hàng
Lam lũ khổ sở tiền lại còn bay hơi đi vì phải biếu QUAN THAM, nuôi ngân hàng

[tintucsukien]

Đề nghị các ngân hàng giám sát chặt chẽ các con nợ là công ty bất động sản. Nếu trường hợp nào cần mở thủ tục phá sản thì thông báo ngay để nhà đầu tư đỡ thiệt hại và làm lành mạnh hóa thị trường.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[tintucsukien]

Bài viết rất thú vị và hữu ích, cuối năm sẽ có nhiều doanh nghiệp không thể dấu nổi tình hình tài chính bằng các báo cáo nữa. Sẽ còn hàng loạt doanh nghiệp phải phá sản.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[SOTRANS]

Bài viết có thông tin bổ ích nhưng số liệu phán ánh chưa đầy đủ, xin đề cập đến mẫu số "Chi phí lãi vay" của "Hệ số trả lãi vay" mà bài viết đề cập.

"Chi phí lãi vay" mà tác giả bài viết dùng để tính Hệ số trả lãi là chỉ tiêu "Chi phí lãi vay trong kỳ" trên BCKQKD, liên quan đến các khoản vay ngắn hạn, lưu động... thực ra mới chỉ là phần nhỏ trong tổng số lãi vay mà các DN BĐS phải có nghĩa vụ trả, nhất là đối với DN có dự án đang triển khai. Càng nhiều dự án thì lãi vay càng lớn vì chẳng có DN BĐS nào đầu tư dự án mà ko sử dụng vốn vay cả. Phần lãi vay tương ứng với số tiền vay cho các dự án đang triển khai được "vốn hóa" vào tài sản, không được thể hiện trên BCKQKD.

VD trường hợp của KAC.
- Trên BCKQKD "chi phí lãi vay trong kỳ" là 6.5ty. (Tác giả sử dụng số liệu này để tính Hệ số trả lãi)
- Theo Thuyết minh BCTC, dư nợ vay ngân hàng tại 1/1/2011 gồm ngắn hạn là 28.2ty và dài hạn là 60.4ty, tổng là 88.6 ty.
- Nếu tạm lấy lãi vay bình quân là 20%/năm tương ứng 10%/6 tháng thì Tổng số lãi vay mà KAC có nghĩa vụ phải thanh toán cho NH là: 88.6 ty x 10%= 8.86 ty, cao hơn số 6.5ty "chi phí lãi vay trong kỳ" thể hiện trên BCKQKD.
Khi đó Hệ số trả lãi ước tính còn: 7.2/8.86=0.81 <1 => kết quả phân tích tiêu cực hơn nhiều.
Nhưng lưu ý đó chỉ là số liệu của quá khứ, 6 tháng đầu năm. Nếu ước lượng Lãi vay phải trả của KAC cho 6 tháng cuối năm là khoảng: 7.2/[(130+38)*10%=16.8ty với ls bình quân 20%/năm thì kết quả có thể tiêu cực hơn nữa trong bối cảnh thị trường BDS như hiện nay.

Tuy nhiên, hệ số hệ số trả lãi vay mà bài viết đề cập chủ yếu phản ánh khả năng sinh lợi của DN so với nghĩa vụ trả lãi cho NH. Để phân tích đầy đủ hơn về năng lực trả nợ thì cần xem xét thêm nhiều chỉ tiêu nữa./.

[tintucsukien]

Trước hết rất cảm ơn tác giả, tuy vậy bài phân tích của tác giả chỉ đúng theo lý thuyết nhưng nếu công thức EBIT/I để tính cho ngành BĐS thì tác giả chưa hiểu gì về BĐS:

1. Thứ nhất: Doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trên BCKQKD của các Công ty BĐS chỉ con số kế toán không phải là dòng tiền vì BĐS ghi nhận doanh thu dựa trên bàn giao nền đất, nhà nên trên thực tế LN có thể cao nhưng có thế tiền lại không có ngược lại chưa ghi nhận LN nhưng tiền lại có nhiều như trường hợp KAC (tiền vẩn còn đến 74 tỷ (theo BCTC 6tháng/2011) thì không thể nói là cạn tiền.

2. Lãi vay của BĐS thường là vay cho các dự án nên gần như vốn hóa rất nhiều. việc thể hiện trên BCKQKD chỉ là con số rất nhỏ vì vậy tác giả lấy 2 con số không đúng để so sách và đưa ra nhận xét thì không hợp lý cho lắm. Tác giả nên nghiên cứu sâu hơn khi đi vào phân tích ngành nào đó.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[tintucsukien]

Minh thấy các bác nói không đúng. Nếu bác nhìn kỹ vào bảng dòng tiền KAC thì bác phải tử hiểu khoản tiền kia từ đầu mà ra ==== theo mình thấy thì đó là khoản vay 89 tỷ ngắn hạn trong kỳ nhé. Vậy thì không phải dòng tiền thực sự của công ty đã cạn sao.

Còn chuyện vốn hóa rõ ràng tác giả đã đề cập ở một số công ty còn chuyện một số khác không ghi trong BCTC cua ho thì tác giả không thể tự bô bô cho rằng là có. Phải hiểu họ viết nhưng phải có số liệu thực tế họ mới đua ra được.

Đừng đánh giá là họ không biết một cách thô thiển như vậy được


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay

[tintucsukien]

Các bác khoái bắt bẻ nhỉ. Rõ ràng tác giả đã đề cấp đến vấn đề vốn hòa ở mã KBC rồi mà.


Xem bài viết: Đại gia bất động sản “oằn mình” chịu đựng nợ vay