----------------------------
Nick: Nguyen Quan
Thời gian đăng: 05/08/2011
Thảo luận tại topic:Quán nhỏ ven đường
----------------------------

Vĩ mô - Bất động sản

Câu chuyện về BĐS, như câu chuyện về khu vực KTQD, cũng là một câu chuyện dài được kể từ ngày này qua tháng khác, nhưng cái mà các NĐT CK đang bàn luận hiện nay là sự u ám của thị trường BĐS: chôn một số lượng vốn khổng lồ của nền kinh tế, tạo nên nợ xấu của ngân hàng, góp phần trì trệ nền kinh tế và gây ra bất ổn xã hội.

Một số người cho rằng BĐS hiện nay u ám là do chính sách thắt chặt tiền tệ, nhưng thực ra đó chỉ là cái ngọn. TT BĐS ở miền Nam đã u ám mấy năm nay, trước khi có chính sách thặt chặt tiền tệ rồi.

Nhiều người cũng cho rằng TT BĐS, đặc biệt là phân khúc BĐS dự án chung cư, u ám là do các chủ đầu tư trục lợi, nhằm vào tính ưa đầu cơ của người dân để đẩy giá BĐS lên cao.

Trên thực tế, chi phí của các dự án BĐS là rất đắt đỏ. Ai làm trong ngành này đều biết rằng chi phí đất và các chi phí chìm trong dự án BĐS là rất lớn khiến cho giá thành của các BĐS dự án là rất cao. Chủ đầu tư trên thực tế nếu không có sẵn đất hoặc vận dụng được việc thu hồi đất giá rẻ thì hầu như không có lãi nhiều. Một dự án 1000 tỷ có thể đem về lợi nhuận 70 - 100 tỷ. Con số này về tuyệt đối nghe có thể lớn, nhưng cần biết rằng dự án BĐS thường dùng tiền vay nhiều, thời hạn lại kéo dài nên chỉ cần lãi suất tăng nhẹ, chi phí đầu vào tăng lên hoặc thời hạn kéo dài thì khả năng lỗ rất cao.

Điểm đặc biệt của đất đai ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân. Bình thường chả ai có quyền sở hữu đất, mà nhà nước chỉ giao cho anh sử dụng thôi. Khi cần phương việc gì đó thì người ta lấy lại để làm, và đền bù theo nhà nước quy định.

Tận dụng được điểm này, các đại gia nhanh nhạy, các nhóm lợi ích đã tận dụng giai đoạn đầu đổi mới và giai đoạn cổ phần hóa để sở hữu hoặc được hỗ trợ thu hồi đất giá rẻ nên biết được đất thành Vàng, tạo thành một trào lưu về BĐS dự án.

Tuy nhiên của ngon giá rẻ thì mau chóng cạn kiệt, phản ứng của người dân khi đền bù dự án mạnh lên khiến chi phí thu hồi đất đắt lên, nguồn đất giá rẻ của các DN thời CPH cũng được xài cạn kiệt nên giá đất nhanh chóng tăng lên, chi phí khác tăng theo tương ứng khiến cho đầu vào tăng trong khi nhà nhà đổ xô đi làm BĐS nên nguồn cung BĐS tăng mạnh mà cầu lại không tăng tương ứng vì thu nhập của người dân chưa đủ sức gánh vác chi phí nhà ở, dẫn đến việc ứ đọng sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm chung cư là điều tất yếu.

Do giá thành của BĐS nói riêng và đất đai nói chung tăng cao như vậy nên những đại bộ phận dân chúng, người có nhu cầu đầu tư, mua để ở, hầu như khó có thể với đến các dự án này được.

Do vậy, để đẩy mạnh việc tiêu thụ sản phẩm, các chủ đầu tư ngoài việc quảng bá sản phẩm thông thường, còn khéo léo áp dụng nhiều biện pháp để tạo ra các cơ hội lướt sóng, đầu cơ để thu hút người dân tham gia vào thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS dự án.

Mà để lướt sóng BĐS thì ắt cần đến tín dụng. Tín dụng ở đây vừa cung cấp cho chủ đầu tư, vì dự án BĐS cần vốn lớn mà doanh nghiệp VN thường thiếu vốn. Đòn bẫy đối với BĐS dự án thường rất cao, ví dụ như 3:7, trong đó vốn của chủ đầu tư chỉ chiếm 3 phần.

Bên cạnh đó, những NĐT tham gia vào các dự án BĐS cũng được cung cấp vốn vay NH. Họ chỉ nộp tiền một phần và vay một phần lớn với hi vọng kiếm được người mua giá tốt và sang tay để ăn tiền.

Bất động sản - Ngân hàng - Nhà đầu tư

Vòng quay tiền đầu cơ BĐS, do không được hỗ trợ nhiều từ nhu cầu đầu tư thực tế nên sẽ dần dần bị hao hụt từ lãi ngân hàng, lãi đầu cơ, phí môi giới,.. . Giá cả càng ngày càng bị đội lên cao, quả bom được chuyền tay nhau với ngòi nổ chậm càng lúc càng ngắn và nếu như tiền một lúc nào đó ngừng bơm vào thì quả sẽ ... xì khói.

Như trên đã nói, nhiều NĐT chọn giải pháp vay ngân hàng để lướt sóng với hi vọng bán được hàng nhanh và tốc độ quay vòng từ đó sẽ nhanh hơn. Nhưng trong một thị trường chỉ có đa phần là nhà đầu cơ chuyền tay nhau, trong khi cung hàng mỗi lúc một nhiều lên, giá thành sản phẩm bị đẩy cao lên vì nhiều yếu tố thì hàng bán chậm lại và từ đó việc ứ đọng hàng BĐS dự án dần dần là không tránh khỏi.

Áp lực trả lãi cho ngân hàng sẽ gia tăng dần trong khi hàng khó bán được giá sẽ đè nặng lên NĐT. Thông thường, với quan niệm người đẻ đất không đẻ, NĐT vào BĐS trước hết sẽ gồng, và sau khi gồng đến mức không chịu nổi, cùng thời điểm phải đóng thêm tiền cho dự án sẽ khiến gánh nặng tài chính trở nên khó khăn đối với NĐT.

Họ có thể chọn bán ra giá rẻ cắt lỗ, bỏ rơi dự án, đòi tiền cọc hoặc bán ra các khoản tài sản khác khi vay nợ ngân hàng, và cần lưu ý rằng các khoản vay nợ của dân BĐS cũng chính là BĐS.

Phong trào đầu cơ BĐS mạnh lên từ 2006 - 2007 và đến giờ đã gần 4 năm. Sức chịu đựng giờ đây đã cạn và khả năng chuyền bom cho người khác cũng gần như đã hết.

Phải chăng chúng ta bây giờ nên kiên nhẫn đợi làn sóng cắt lỗ BĐS tăng tốc

Bất động sản - Ngân hàng - Doanh nghiệp

Một trong những đặc thù của DN BĐS là nợ vay rất lớn. Do tính chất vốn lớn của các dự án BĐS trong khi vốn tự có thấp nên các DN BĐS có tỷ lệ vay nợ cao. Nếu như soát xét đúng theo quy định của ngân hàng thì thật không dễ dàng vay. Tuy nhiên, ở Việt Nam có câu: Thiếu gì cách lách, nên vay vốn lớn từ ngân hàng cũng không phải là quá khó nếu ta biết quan hệ.

Các DN BĐS không những vay từ việc thế chấp tài sản có đơn thuần, mà họ có thể vay trên cơ sở chỉ thế chấp dự án. Một dự án được định giá 1000 tỷ chỉ cần bỏ ra 300 tỷ và vay thêm 700 tỷ. 700 tỷ này được thế chấp bằng chính tài sản tạo ra từ dự án đó. Và trong số 300 tỷ, chưa chắc doanh nghiệp bỏ ra toàn bộ mà họ có thể huy động một phần từ các NĐT, nên vốn thực có của DN trong mỗi dự án là thấp.

Vấn đề là:
1. Dự án liệu có đúng 1000 tỷ hay không thì ngân hàng biết, DN biết mà thôi, nên chỉ cần hữu hảo với nhau là được. Thành ra, để vay được nhiều, không loại trừ nhiều dự án được tô sơn rực rỡ, giá trị cao chót vót để vay được nhiều tiền.
2. Tiền vay NH sẽ được trả lại ổn nếu dự án đó bán được hàng, còn nếu không bán được hàng thì ...

DN sẽ ôm hàng và trả lãi. Lãi đó lúc đầu sẽ ăn vào lợi nhuận dự án. Sau đó nếu không bán được thì ăn tiếp vào vốn, vốn của NĐT rồi vốn của DN. Và đến lúc hết vốn thì khoản vay này trở nên rủi ro. Một vài dự án rủi ro như vậy sẽ làm nợ xấu ngân hàng gia tăng khủng khiếp, và điều đó có thể làm ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng. Vì vậy những chiêu như đáo hạn, chuyển qua thành trái phiếu công trình, bán nợ cho công ty con để ghi nhận thành đầu tư dài hạn,...

Nhưng dài hạn đến cỡ nào thì các khoản nợ xấu này cũng dần thành gánh nặng cho ngân hàng cả, các bác ạ

Bất động sản: Doanh nghiệp và Nhà đầu tư

Lướt qua các trang báo về kinh tế - xã hội - pháp luật, chúng ta có thể thấy hiện đang có khá nhiều trường hợp nhà đầu tư kiện chủ đầu tư do không thực hiện đúng hợp đồng, do nhà ở chất lượng kém ...

Trong số đó đang nổi lên hiện tượng ngày càng nhiều các NĐT tìm cách rút lại vốn đầu tư ban đầu, thường trên lý do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, tiến độ không đảm bảo. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa chính là sự đình trệ của thị trường BĐS và áp lực tài chính khiến cho các NĐT muốn rút vốn được chừng nào hay chừng đấy.

Tuy nhiên, do ban đầu chỉ chú ý đến kỳ vọng lợi nhuận và bị mờ mắt bởi những khoản lợi nhuận khổng lồ được hứa hẹn trong tương lai nên ít NĐT xem ký các hợp đồng góp vốn trong các dự án BĐS. Hậu quả là cán dao nằm trong tay chủ đầu tư và việc rút vốn hầu như là bất khả, trừ một số hợp đồng góp vốn sau này có quy định rõ ràng hơn.

Hơn nữa, do tính chộp giật trong ngành BĐS, nhiều dự án được các chủ đầu tư liên tục sang tay lấy lợi nhuận ăn liền, khiến cho quyền lợi của các NĐT rất mù mịt. Chưa nói đến một số dự án, chủ đầu tư đã tiêu hết số tiền mà NĐT góp vào việc chạy dự án, triển khai dự án và chưa kịp đưa đồng nào vào xây dựng cả

Chuyện gì sẽ xảy ra nếu các NĐT nhất loạt đòi lại số vốn khủng đã góp vào nhiều dự án mà đa phần là các chủ đầu tư không trả nổi

E rằng lúc đó có một vụ nổ chả kém gì vài ngân hàng phá sản