Cứu thị trường BĐS bằng cách đẩy khó khăn cho dân?
Một trong những đề xuất để cứu thị trường bất động sản mới đây của Bộ Xây dựng là kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà.

Nhiều chuyên gia cho đây là một cách làm khó hiểu, giảm được khó khăn cho doanh nghiệp nhưng lại đẩy khó khăn về phía người tiêu dùng.
Đẩy nợ sang phía người mua nhà
"Việc chuyển vốn như vậy, khối lượng dư nợ trong ngân hàng không đổi. Thay vì ngân hàng chỉ ký kết với chủ đầu tư nay lại xé lẻ chia cho người mua nhà. Vấn đề đặt ra khi có rủi ro ngân hàng và cả người dân đều không "túm tóc" được doanh nghiệp. Khi bàn giao dự án chậm hay có những vấn đề pháp lý phát sinh thay vì người dân giải quyết với chủ đầu tư dự án BĐS thì theo Đề xuất này (nếu được thực hiện) thì họ lại khiếu kiện ngân hàng hay sao? Đó là những bất cập mà không hiểu sẽ giải quyết như thế nào?"
TS Nguyễn Minh Phong (Viện nghiên cứu Kinh tế- Xã hội Hà Nội)

Theo quan điểm của Bộ Xây dựng thì cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư. Bộ Xây dựng thống nhất với NHNN sẽ thiết lập cơ chế phối hợp giữa hai cơ quan để trao đổi thông tin hàng tháng về tình hình tín dụng bất động sản và tình hình thị trường bất động sản, làm cơ sở tham mưu với Chính phủ về quản lý thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản.
Ông Lê Văn Cư, Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết: "Đây cũng chỉ là đề xuất, gửi NHNN tham khảo. Còn việc có thực hiện hay không, thực hiện như thế nào, phía NHNN phải xem xét. Theo tôi, cái cần quan tâm nhất hiện nay là làm sao người thu nhập thấp có thể vay được tiền để mua nhà".
LS Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cũng cho rằng quy định trên khó thực hiện. "Khi DN đầu tư dự án bất động sản họ sẽ làm thủ tục vay Ngân hàng, họ phải chứng minh năng lực, trình phương án thực hiện dự án, cam kết tiến độ xây dựng, bán nhà và thu hồi vốn. Và ngân hàng cũng chỉ cho vay tối đa 70% vốn thực hiện dự án, còn 30% DN phải tự lo. Khi không trả nợ được ngân hàng sẽ xử lý phần tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu bây giờ đẩy nợ sang phía người mua nhà thì khó cả cho ngân hàng và cho người tiêu dùng. Bản thân nhiều người dân, tiền mua nhà họ cũng phải đi vay. Vì vậy, nếu họ ký hợp đồng vay vốn đầu tư dự án, rồi đến khi mua cũng tiếp tục vay vốn thì họ phải 2 lần đi vay ngân hàng. Khi dự án thực hiện không đúng tiến độ, hoặc phát sinh nhiều vấn đề khác thì chẳng lẽ ngân hàng lại túm người mua nhà để quy trách nhiệm. Như vậy, tính rủi ro đối với Ngân hàng cũng rất cao", ông Tú nói.
Đề xuất khó khả thi?
Theo ông Trần Kim Chung -Trưởng ban nghiên cứu Chính sách đầu tư (Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương), một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trong khi thị trường BĐS đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thắt chặt tín dụng. Sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010, thị trường BĐS đang cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng thắt lại do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế. Và thêm một nghịch lý khi hệ thống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thụ tài chính thay thế. Hệ lụy đối với thị trường BĐS nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến gì mà vẫn giữ tình trạng như 5 tháng đầu năm thì ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lãi suất 20% cho ngân hàng. Chính vì lẽ đó cần có kênh tài chính khác để thị trường BĐS hấp thụ vốn.
Đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm giải toả cơn khát vốn nhằm cứu thị trường BĐS, song nó lại đặt ra những mối lo mới. Trao đổi với PV, ông Cao Sỹ Kiêm (Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp vừa và nhỏ, nguyên Thống đốc Ngân hàng) cho rằng: "Muốn cứu được thị trường BĐS thì cần phải có chính sách tín dụng để nó phát triển bình thường; những BĐS có tính chất đầu cơ mua đi bán lại, phá hoại thị trường dứt khoát mình phải tách ra không can thiệp, hỗ trợ không đưa vốn vào, buộc các nhà đầu tư này phải đưa nhà đất về giá thực của nó. Giải quyết triệt để vấn đề này mới làm thị trường BĐS phát triển lành mạnh".
Ông Kiêm không đồng tình với cách làm của Bộ Xây dựng vì cho rằng đề xuất phải dựa trên nguyên tắc chức năng của từng ngành. Chẳng hạn ngành ngân hàng chỉ có chức năng cho vay thu nợ và bảo lãnh, dự án nào tốt hiệu quả thì cho vay kể cả BĐS. Tuy nhiên, theo Đề xuất của Bộ Xây dựng thì ngân hàng đứng ra trực tiếp cho cơ quan đầu tư vay vốn là chưa có tiền lệ. Bởi lẽ làm như vậy khi có rủi ro biết quy trách nhiệm cho ai. "Thị trường BĐS lên xuống bất thình lình theo cung cầu, còn rất nhiều yếu tố khác nữa gây ra sự rủi ro. Ngân hàng kinh doanh tín dụng, trong trường hợp bị vấp những rủi ro đó không cẩn thận bị thua lỗ sẽ đổ vỡ nhiều thứ khác, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế chứ không phải chỉ đổ vỡ BĐS. Một ngân hàng cho vay như vậy gặp rủi ro trước hết là đổ vỡ ngân hàng đó sau là cả hệ thống", ông Kiêm nói.
Từ phân tích đó, ông Kiêm cũng như nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng đều cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng phải nghiên cứu xem xét chứ không thể chấp nhận ngay được. Thực tế hiện nay, thị trường BĐS đang cùng với chứng khoán, tiêu dùng đang bị đóng băng, là ngòi gây ra lạm phát nên ngân hàng không ưu tiên.
Vương Hà- Minh Lý
người đưa tin



Xem bài viết: Cứu thị trường BĐS bằng cách đẩy khó khăn cho dân?