Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS: Tấm màn che mỏng manh

[tintucsukien]

Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS: Tấm màn che mỏng manh
Liệu điều gì sẽ xảy ra khi tấm màn che chi phí lãi vay rơi xuống?

Không có yếu tố nào bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp nhanh chóng như lãi suất cao. Đối với các công ty bất động sản, lãi suất cao càng thể hiện rõ tác động của nó khi mà phần lớn vốn liếng là vay ngân hàng. Tảng băng chìm bất động sản đang nổi lên khi báo cáo tài chính quí 2 phải có soát xét của kiểm toán như qui định dành cho các doanh nghiệp niêm yết.
Biến dạng chi phí xây dựng dở dang
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quí 1-2011 của Công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long (STL-Hnx), nợ phải trả của doanh nghiệp đến ngày 31-3-2011 là 5.032 tỉ đồng, lãi vay đã trả trong báo cáo dòng tiền là 53 tỉ đồng (“tiền chi trả lãi vay” như ngôn từ trong báo cáo tài chính), chi phí trả lãi vay 32 tỉ đồng. Những con số chi trả lãi vay đó thấp hơn rất nhiều số thực mà công ty phải trả. Nếu tính lãi suất vay 18%/năm, với số nợ trên, quí 1 STL phải trả lãi 226 tỉ đồng, gần bằng vốn chủ sở hữu là 245 tỉ đồng.
Một doanh nghiệp mà chỉ nguyên tiền lãi phải trả mỗi quí đã gần ngang ngửa vốn chủ sở hữu, đã hạch toán chi phí đó vào đâu? STL hạch toán vào hàng tồn kho (chi phí sản xuất kinh doanh dở dang).
Không chỉ STL, hàng loạt công ty bất động sản đã áp dụng cách hạch toán như một tấm màn che mỏng này để che đậy lãi vay phải trả. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Bình Chánh (BCI-Hsx) có tổng nợ vay đến cuối quí 1 là 1.868 tỉ đồng, nhưng chi phí lãi vay và các khoản khác chỉ có 9 tỉ đồng (nguồn: báo cáo tài chính hợp nhất BCI quí 1-2011, trang 28), trong khi lãi vay thực phải trả ít nhất cũng hơn 80 tỉ đồng nếu tính theo lãi suất 17-18%/năm hiện hành. Công ty hạch toán một khoản tồn kho cuối quí tới 2.150 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 20 tỉ đồng. Trong trường hợp lãi vay được hạch toán đầy đủ, lợi nhuận của BCI chắc chắn sẽ âm.
Doanh nghiệp có số dư nợ cao nhất trên sàn hiện nay là Vincom (VIC). Báo cáo tài chính hợp nhất quí 1-2011 của Vincom cho thấy công ty nợ tổng cộng 17.131 tỉ đồng. Chi phí lãi vay ghi nhận ở trang 28 là 207,4 tỉ đồng, xấp xỉ ¼ thực lãi phải trả theo mặt bằng lãi suất bây giờ. VIC hoặc là đã hạch toán lãi vay vào mục bất động sản đang xây dựng hoặc công ty là trường hợp đặc biệt, được vay tiền đồng với lãi suất trung bình dưới… 5%/năm!!!
Màn che sắp rơi
Có thể rút ra điều gì từ báo cáo tài chính ba tháng đầu năm của đa số các công ty bất động sản?
Thứ nhất chi phí lãi vay (trong mục chi phí tài chính) là quá thấp so với lãi vay ước tính phải trả, không phản ánh hết trách nhiệm phải trả lãi (chưa nói đến nợ gốc) của doanh nghiệp. Điều này không được thuyết minh cụ thể trong báo cáo tài chính, nên nhà đầu tư, thị trường không biết đâu mà lần.
Thứ hai phần lớn chi phí lãi vay đã được hạch toán (vốn hóa) vào dự án, sản phẩm xây dựng dở dang. Việc vốn hóa ở đây nhằm mục đích phân bổ chi phí theo thời gian hạch toán. Do hạch toán theo tiến độ xây dựng, nhà đầu tư, thị trường, cơ quan quản lý khó xác định chi tiết, số bình quân gia quyền để ước tính chi phí thực cho phần đã hoàn tất, chưa hoàn tất. Từ đây dẫn tới hậu quả: kết quả kinh doanh quí 1 không xác thực. Tuy nhiên báo cáo tài chính giữa năm phải có soát xét của kiểm toán và động thái hạch toán như trên sẽ không được chấp nhận (theo chuẩn mực số 16 về kế toán kiểm toán ban hành theo Quyết định 165/2002/QD-BTC). Lúc bấy giờ lợi nhuận sáu tháng sẽ phải hạch toán giảm xuống.
Quan trọng hơn hiện tại có tới một nửa doanh nghiệp niêm yết thuộc lĩnh vực bất động sản hoặc có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Tổng nợ vay của các đơn vị này nhìn từ báo cáo tài chính lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng và lãi phải trả là hàng ngàn tỉ đồng. Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính có thể tổng hợp các số liệu này để lọc ra thực trạng nợ bất động sản, đánh giá khả năng trả nợ, nợ xấu phát sinh. Tiếc rằng cho đến nay chưa có cơ quan quản lý nào chú ý đến điều đó. Liệu điều gì sẽ xảy ra khi tấm màn che chi phí lãi vay rơi xuống?
Không lối thoát?
Những ảnh hưởng của biến động kinh tế vĩ mô không còn chỉ ở vòng ngoài, nó đã tiến sát sườn, tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, đến tầm vi mô. Biểu hiện rõ nhất của thắt chặt tiền tệ đang hệ lụy đến lợi nhuận doanh nghiệp và họ phải gồng mình để vượt qua, để rồi khi không vượt qua được, khi phải hạch toán lỗ thì bắt đầu giấu diếm. Với các công ty bất động sản, sự ứ tắc đang thể hiện ở chỗ dòng tiền không về do đầu ra cho sản phẩm đang bị dồn nén. Nếu tình trạng này còn kéo dài, không ít doanh nghiệp sẽ không thể trả nổi lãi vay ngân hàng quí hai vốn bị cộng dồn của cả lãi vay quí một.
Thực tế lợi nhuận doanh nghiệp làm ra hiện không đủ để trả chi phí tài chính. Lối thoát ở đâu? Một số đơn vị tìm cách chuyển nhượng dự án, bán hẳn hoặc bán một phần. Nhưng bán bây giờ cũng không dễ khi người bán nhiều, kẻ mua ít và khi mua kén cá chọn canh. Giá bất động sản ở Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất thế giới do sự đầu cơ kéo dài không ngừng nghỉ. Chỉ cần giá nhà đất, căn hộ không tăng, thị trường bất động sản đã ngắc ngứ, chưa nói đến việc giá lao dốc.
Các khoản nợ bất động sản đang ngày một phình to vì lãi mẹ đẻ lãi con, dồn lại, tích tụ lại. Cách thức phổ biến đảo nợ cũng đang mất hiệu nghiệm vì thời hạn ngân hàng cho vay ngắn dần. Ngân hàng không những xiết nợ chủ đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản, mà xiết luôn người tiêu dùng, những người có nhu cầu mua nhà ở hoặc để đầu tư. Phần lớn các ngân hàng thông báo ngừng cho vay mua căn hộ trả góp, thậm chí ngừng giải ngân các hợp đồng đã ký nhằm hạ thấp chỉ tiêu tín dụng phi sản xuất. Ngay cả những ngân hàng có thể hạ tỷ trọng dư nợ phi sản xuất về 22% vào cuối tháng 6-2011, thì sau đó họ vẫn còn phải giảm thêm để đạt mức 16% vào cuối năm, tức trung bình giảm 1%/tháng.
Hải Lý
tbktsg



Xem bài viết: Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS: Tấm màn che mỏng manh

[tintucsukien]

Tác giả viết không chính xác về số liệu khi dùng tổng nợ để tính chi phi lãi vay. Lấy BCI làm ví dụ: tổng nợ hết Q1 là 1868 tỉ đồng, nhưng trong đó bao gồm nhiều khoản như trả đối tác theo thỏa thuận, dự phòng thôi việc,... gọi chung là những khoản phải trả không chịu lãi (Non-interest-bearing liabilities).

Nếu tác giả lấy tổng nợ để tính lãi vay thì không chính xác. Ở đây BCI nợ ngắn hạn là 332 tỉ và dài hạn là 501 tỉ. Đồng thời, muốn tính lại vay thì phải tính theo hợp đồng vay vì lãi vay chỉ tăng gần đây trong khi các khoản vay dài hạn có thể có lãi vay tốt hơn.

Do chúng ta không có hợp đồng cụ thể thì có thể dùng cách tính trung bình theo tỷ lệ nguồn vay và ước tính lãi vay dài hạn dựa trên số liệu lại vay được trả trong những năm hoặc quý trước.

Hy vọng các bài viết sẽ chính xác hơn, không nên có cách nhìn không chính xác mà viết nhận định như vậy, đặc biệt là đăng tải trên tạp chí về kinh tế có uy tính như là TBKTSG.


Xem bài viết: Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS: Tấm màn che mỏng manh