tintucsukien
22-11-2011, 02:21 PM
Năm 2012: Thị trường nào sẽ phục hồi?
(Vietstock) - Chỉ có thể là thị trường bất động sản. Nhận định này có tính chắc chắn không thua kém gì so với tất cả những nhận định từ trước đến nay của chúng tôi về xu thế suy giảm trung hạn và còn có thể cả dài hạn của thị trường chứng khoán Việt Nam.
http://vietstock.vn/ImageView.aspx?ThumbnailID=50221
Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm
Bày tỏ thái độ lạc quan đối với thị trường bất động sản (BĐS) vào những ngày cuối năm 2011, khi toàn bộ thị trường này còn đang chìm sâu trong cơn hôn mê, có vẻ thật không hợp với lẽ trời đất. Vậy nên điều cần diễn giải ở đây không phải là tâm trạng lạc quan mà có thể cổ vũ cho giá nhà đất vuột xa hơn nữa khỏi tầm tay những người làm công ăn lương, mà cần nhìn vào thị trường này với con mắt khách quan và lạnh lẽo.
Chính xác là thái độ khách quan một cách lạnh lẽo, bởi chúng ta đang đề cập đến một động thái đầu cơ đối với thị trường BĐS.
Quý 4/2011 có thể là giai đoạn khắc nghiệt nhất đối với giới đầu cơ và đầu tư địa ốc. Những gì chưa được bộc lộ vào thời điểm giữa năm 2011 thì đến tháng 11/2011 đã hiện ra: đã bắt đầu xuất hiện những doanh nghiệp BĐS buộc phải rời khỏi vũ đài.
Lý do? Đơn giản là họ không còn đủ sức cầm cự với khối nợ vay cùng lãi suất treo cao của ngân hàng. Đóng cửa công ty cũng là một cách bảo toàn vốn và cả bảo tồn thân thể, cho dù thiên hạ quan niệm cách thức đó chẳng khác nào chấp nhận phá sản.
Một cái vòng luẩn quẩn mang tính nhân quả. Ai cũng biết là cái vòng luẩn quẩn ấy được sinh ra từ một dạng thức đầu cơ chứ chẳng thể do những người dân còn phải đi ở thuê gây ra.
“Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm, lớn lên bằng sự hoài nghi, phát triển nhờ sự lạc quan và chết bởi sự thỏa mãn” – xin nhắc lại “câu sấm” của Sir John Templeton.
Cùng với thị trường chứng khoán (TTCK), thị trường BĐS cũng thường được trải nghiệm bởi triết lý trên. Tình cảnh hiện thời của đại đa số doanh nghiệp BĐS còn ảm đạm hơn cả ý nghĩa sâu xa nhất của từ ngữ này. Không khí thị trường hiện thời cũng chẳng khác lắm với những năm 2004-2005 – khoảng thời gian đóng băng trước khi hình thành con sóng BĐS từ cuối năm 2006.
Tuy nhiên, cái ảm đạm của 6 năm về trước không bị nhuốm mùi đòn bẩy tài chính, không bị lâm vào tình trạng ít nhất 70% doanh nghiệp BĐS tiến hành vay mượn ngân hàng ít nhất 70% trên tổng vốn đầu tư dự án. Thế nên chẳng ai ngạc nhiên khi có đến chín người rưỡi trong số mười người được hỏi nói thẳng sự hoài nghi của họ vào sự phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian tới. Mà hoài nghi lại là tinh thần cốt yếu trong vế thứ hai của “câu sấm” Sir John Templeton.
Lớn lên bằng sự hoài nghi
Tuy nhiên, chẳng có mấy người dám nhìn nhận rằng cái bĩ cực của thị trường BĐS lại chính là cứu cánh cho nó. Giới toán học đã quen với kết quả được sinh ra từ “phủ định của phủ định”, còn các nhà tâm lý học thị trường hẳn cũng không lạ gì hiệu ứng phát xuất từ “hoài nghi của hoài nghi”.
Khối nợ khổng lồ 245,000 tỷ đồng (chưa tính đến trái phiếu doanh nghiệp) của các doanh nghiệp BĐS, chủ yếu chôn vào những dự án căn hộ trung – cao cấp và một số dự án đất nền, đã “biến các ngân hàng và nền kinh tế thành con tin của thị trường BĐS” – như một so sánh rất hay của một tờ báo.
Quả thế, thị trường BĐS đang tồn tại không còn với ý nghĩa tự thân tách biệt của nó. Nó đang liên hệ, một mối liên quan ràng buộc và hữu cơ chưa từng thấy với hệ thống ngân hàng và một phần lớn nền kinh tế.
Trước tháng 10/2011, các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến thị trường BĐS có thể vẫn giữ thái độ bình thản cho dù hệ số tiêu thụ căn hộ trung – cao cấp của doanh nghiệp gần như bằng không trong quý 3/2011. Nhưng sau tháng 10/2011 thì chẳng ai còn dám xem thường căn bệnh tín dụng đen BĐS nữa.
Cuộc “cách mạng” tín dụng đen ấy phát triển từ chủ nghĩa cá nhân sang chủ nghĩa tập thể. Hẳn nhiên làn sóng vỡ nợ tại Hà Nội chỉ là khúc dạo đầu của “Bản giao hưởng Định mệnh” của Beethoven. Giờ đây, ai cũng biết là tiếp sau những cá thể vỡ nợ sẽ là chủ thể doanh nghiệp. Trong tình thế mà phần lớn các đại gia BĐS có thể sẽ phải “chết trên đống tài sản khổng lồ”, nhiều ngân hàng thương mại cũng không thể vô can, còn Ngân hàng nhà nước lại không thể quay lưng với các ngân hàng thương mại.
Phát triển nhờ sự lạc quan
Bởi thế, có thể điều cay đắng nhất đối với BĐS lại chính là cái hay ho nhất của nó, đưa BĐS trở thành thị trường sáng giá nhất, thậm chí là duy nhất có khả năng hồi phục trong năm 2012.
Những ai đã theo dõi cơn bĩ cực của thị trường này từ tháng 3/2011 đến nay hẳn sẽ nhận ra một “logic” được tiến hành tuần tự, một cách bài bản, thậm chí một cách khoa học. Thị trường BĐS còn nguyên sự bĩ cực ư? Thoạt nhìn, có thể là như thế. Nhưng thực chất, không ít vấn đề và những “vướng mắc” đã được giải quyết.
Chẳng hạn, bạn là người trung kiên với lý thuyết “BĐS không nằm trong khu vực sản xuất”. Thế nhưng chẳng bao lâu, cũng không mất nhiều thời gian, bạn đã được thuyết phục rằng chính BĐS chứ chẳng phải cái gì khác, đã có tác dụng đóng góp của cải cho xã hội như một động lực của sản xuất.
Một văn bản của Ngân hàng nhà nước ban hành vào giữa tháng 11/2011 về loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất có lẽ là một mắt xích không thể thiếu trong chuỗi logic trên.
Còn khá nhiều minh họa nữa cho diễn tiến logic phục hồi của thị trường BĐS. Chỉ có điều, cái phi logic lại là việc mọi chuyện cứ như được tiến hành một cách ngẫu nhiên, và trên tất cả là tiến hành trong tâm trạng hoài nghi bất tận của ngay cả nhóm doanh nghiệp BĐS gạo cội. Theo chúng tôi, đây mới chính là yếu tố cốt tử trong cái vế thứ hai của triết lý Sir John Templeton: thị trường đã hình thành trong sự hoài nghi.
Vào tháng 11/2011, có lẽ tâm thế hoài nghi đã phát triển đến mức cực đại bởi hiệu ứng mà người ta gọi là “bán tháo căn hộ”. Thế nhưng những người theo thuyết “hoài nghi của hoài nghi” hẳn đã phải tự hỏi vì sao sau cú sốc ấy, đã không xảy ra chuỗi domino bán tháo tiếp nối ở các doanh nghiệp khác? Phải chăng những doanh nghiệp BĐS còn đang chờ đợi? Chờ đợi cái gì - một cái chết gặm nhấm hay còn là cái gì khác hơn thế?
Nếu không phải chờ đợi cái chết, thì vấn đề còn lại là thị trường BĐS sẽ phát triển, hay chính xác hơn là sẽ hồi phục như thế nào. Câu trả lời tất nhiên tuân theo cái logic của Sir John Templeton: nhờ vào sự lạc quan.
Thế nhưng làm sao và khi nào mới kích thích được tâm trạng lạc quan của khách hàng? Câu trả lời cho vấn đề này lại tùy thuộc vào cái vế thứ tư của triết lý Sir John Templeton: thị trường đầu cơ chết trong bĩ cực (chứ không phải trong sự thỏa mãn).
Rõ ràng, chẳng bao lâu nữa các doanh nghiệp BĐS sẽ chuyển từ trạng thái chết lâm sàng sang cái chết theo đúng nghĩa đen của từ này. Thời gian không còn quá nhiều, những doanh nghiệp và ngân hàng thoát được thời điểm 31/12/2011 sẽ phải đối diện với nguy cơ đáo nợ, thu hồi nợ và lãi vay vào cuối tháng 6/2012.
Ở giữa hai mốc thời gian đó là một cuộc mặc cả về sinh tử.
Ở giữa hai thời điểm sinh tử ấy sẽ có một cái gì đó phải xảy ra.
Và chết bởi sự thỏa mãn
Bài viết trong khuôn khổ cần được giới hạn về hàm ý này không có ý định đi sâu vào sự khốn cùng trung hạn của TTCK, hoặc triển vọng trượt giảm dài hạn về giá lẫn thanh khoản của thị trường vàng miếng, càng thấy không cần phải đề cập đến xu thế đương nhiên được kéo giảm của thị trường lãi suất ngân hàng torng cả hai năm 2012 và 2013…
Chưa bao giờ trong lịch sử tồn tại của mình, thị trường BĐS lại dễ bùng nổ tính hậu quả như hiện nay. Nhưng cũng hơn bao giờ hết trong lịch sử, thị trường BĐS lại có khả năng nhận được sự hỗ trợ tối đa của dòng tiền từ tất cả các kênh đầu tư đại chúng khác trong ít nhất một năm tới.
Vấn đề còn lại chỉ là thị trường BĐS tại khu vực nào – Hà Nội, Đà Nẵng hay khu vực phía Nam sẽ được “chết bởi sự thỏa mãn”.
TS. Phạm Chí Dũng
Xem bài viết: Năm 2012: Thị trường nào sẽ phục hồi? (http://vietstock.vn/ChannelID/763/Tin-tuc/207409-default.aspx)
(Vietstock) - Chỉ có thể là thị trường bất động sản. Nhận định này có tính chắc chắn không thua kém gì so với tất cả những nhận định từ trước đến nay của chúng tôi về xu thế suy giảm trung hạn và còn có thể cả dài hạn của thị trường chứng khoán Việt Nam.
http://vietstock.vn/ImageView.aspx?ThumbnailID=50221
Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm
Bày tỏ thái độ lạc quan đối với thị trường bất động sản (BĐS) vào những ngày cuối năm 2011, khi toàn bộ thị trường này còn đang chìm sâu trong cơn hôn mê, có vẻ thật không hợp với lẽ trời đất. Vậy nên điều cần diễn giải ở đây không phải là tâm trạng lạc quan mà có thể cổ vũ cho giá nhà đất vuột xa hơn nữa khỏi tầm tay những người làm công ăn lương, mà cần nhìn vào thị trường này với con mắt khách quan và lạnh lẽo.
Chính xác là thái độ khách quan một cách lạnh lẽo, bởi chúng ta đang đề cập đến một động thái đầu cơ đối với thị trường BĐS.
Quý 4/2011 có thể là giai đoạn khắc nghiệt nhất đối với giới đầu cơ và đầu tư địa ốc. Những gì chưa được bộc lộ vào thời điểm giữa năm 2011 thì đến tháng 11/2011 đã hiện ra: đã bắt đầu xuất hiện những doanh nghiệp BĐS buộc phải rời khỏi vũ đài.
Lý do? Đơn giản là họ không còn đủ sức cầm cự với khối nợ vay cùng lãi suất treo cao của ngân hàng. Đóng cửa công ty cũng là một cách bảo toàn vốn và cả bảo tồn thân thể, cho dù thiên hạ quan niệm cách thức đó chẳng khác nào chấp nhận phá sản.
Một cái vòng luẩn quẩn mang tính nhân quả. Ai cũng biết là cái vòng luẩn quẩn ấy được sinh ra từ một dạng thức đầu cơ chứ chẳng thể do những người dân còn phải đi ở thuê gây ra.
“Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm, lớn lên bằng sự hoài nghi, phát triển nhờ sự lạc quan và chết bởi sự thỏa mãn” – xin nhắc lại “câu sấm” của Sir John Templeton.
Cùng với thị trường chứng khoán (TTCK), thị trường BĐS cũng thường được trải nghiệm bởi triết lý trên. Tình cảnh hiện thời của đại đa số doanh nghiệp BĐS còn ảm đạm hơn cả ý nghĩa sâu xa nhất của từ ngữ này. Không khí thị trường hiện thời cũng chẳng khác lắm với những năm 2004-2005 – khoảng thời gian đóng băng trước khi hình thành con sóng BĐS từ cuối năm 2006.
Tuy nhiên, cái ảm đạm của 6 năm về trước không bị nhuốm mùi đòn bẩy tài chính, không bị lâm vào tình trạng ít nhất 70% doanh nghiệp BĐS tiến hành vay mượn ngân hàng ít nhất 70% trên tổng vốn đầu tư dự án. Thế nên chẳng ai ngạc nhiên khi có đến chín người rưỡi trong số mười người được hỏi nói thẳng sự hoài nghi của họ vào sự phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian tới. Mà hoài nghi lại là tinh thần cốt yếu trong vế thứ hai của “câu sấm” Sir John Templeton.
Lớn lên bằng sự hoài nghi
Tuy nhiên, chẳng có mấy người dám nhìn nhận rằng cái bĩ cực của thị trường BĐS lại chính là cứu cánh cho nó. Giới toán học đã quen với kết quả được sinh ra từ “phủ định của phủ định”, còn các nhà tâm lý học thị trường hẳn cũng không lạ gì hiệu ứng phát xuất từ “hoài nghi của hoài nghi”.
Khối nợ khổng lồ 245,000 tỷ đồng (chưa tính đến trái phiếu doanh nghiệp) của các doanh nghiệp BĐS, chủ yếu chôn vào những dự án căn hộ trung – cao cấp và một số dự án đất nền, đã “biến các ngân hàng và nền kinh tế thành con tin của thị trường BĐS” – như một so sánh rất hay của một tờ báo.
Quả thế, thị trường BĐS đang tồn tại không còn với ý nghĩa tự thân tách biệt của nó. Nó đang liên hệ, một mối liên quan ràng buộc và hữu cơ chưa từng thấy với hệ thống ngân hàng và một phần lớn nền kinh tế.
Trước tháng 10/2011, các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến thị trường BĐS có thể vẫn giữ thái độ bình thản cho dù hệ số tiêu thụ căn hộ trung – cao cấp của doanh nghiệp gần như bằng không trong quý 3/2011. Nhưng sau tháng 10/2011 thì chẳng ai còn dám xem thường căn bệnh tín dụng đen BĐS nữa.
Cuộc “cách mạng” tín dụng đen ấy phát triển từ chủ nghĩa cá nhân sang chủ nghĩa tập thể. Hẳn nhiên làn sóng vỡ nợ tại Hà Nội chỉ là khúc dạo đầu của “Bản giao hưởng Định mệnh” của Beethoven. Giờ đây, ai cũng biết là tiếp sau những cá thể vỡ nợ sẽ là chủ thể doanh nghiệp. Trong tình thế mà phần lớn các đại gia BĐS có thể sẽ phải “chết trên đống tài sản khổng lồ”, nhiều ngân hàng thương mại cũng không thể vô can, còn Ngân hàng nhà nước lại không thể quay lưng với các ngân hàng thương mại.
Phát triển nhờ sự lạc quan
Bởi thế, có thể điều cay đắng nhất đối với BĐS lại chính là cái hay ho nhất của nó, đưa BĐS trở thành thị trường sáng giá nhất, thậm chí là duy nhất có khả năng hồi phục trong năm 2012.
Những ai đã theo dõi cơn bĩ cực của thị trường này từ tháng 3/2011 đến nay hẳn sẽ nhận ra một “logic” được tiến hành tuần tự, một cách bài bản, thậm chí một cách khoa học. Thị trường BĐS còn nguyên sự bĩ cực ư? Thoạt nhìn, có thể là như thế. Nhưng thực chất, không ít vấn đề và những “vướng mắc” đã được giải quyết.
Chẳng hạn, bạn là người trung kiên với lý thuyết “BĐS không nằm trong khu vực sản xuất”. Thế nhưng chẳng bao lâu, cũng không mất nhiều thời gian, bạn đã được thuyết phục rằng chính BĐS chứ chẳng phải cái gì khác, đã có tác dụng đóng góp của cải cho xã hội như một động lực của sản xuất.
Một văn bản của Ngân hàng nhà nước ban hành vào giữa tháng 11/2011 về loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất có lẽ là một mắt xích không thể thiếu trong chuỗi logic trên.
Còn khá nhiều minh họa nữa cho diễn tiến logic phục hồi của thị trường BĐS. Chỉ có điều, cái phi logic lại là việc mọi chuyện cứ như được tiến hành một cách ngẫu nhiên, và trên tất cả là tiến hành trong tâm trạng hoài nghi bất tận của ngay cả nhóm doanh nghiệp BĐS gạo cội. Theo chúng tôi, đây mới chính là yếu tố cốt tử trong cái vế thứ hai của triết lý Sir John Templeton: thị trường đã hình thành trong sự hoài nghi.
Vào tháng 11/2011, có lẽ tâm thế hoài nghi đã phát triển đến mức cực đại bởi hiệu ứng mà người ta gọi là “bán tháo căn hộ”. Thế nhưng những người theo thuyết “hoài nghi của hoài nghi” hẳn đã phải tự hỏi vì sao sau cú sốc ấy, đã không xảy ra chuỗi domino bán tháo tiếp nối ở các doanh nghiệp khác? Phải chăng những doanh nghiệp BĐS còn đang chờ đợi? Chờ đợi cái gì - một cái chết gặm nhấm hay còn là cái gì khác hơn thế?
Nếu không phải chờ đợi cái chết, thì vấn đề còn lại là thị trường BĐS sẽ phát triển, hay chính xác hơn là sẽ hồi phục như thế nào. Câu trả lời tất nhiên tuân theo cái logic của Sir John Templeton: nhờ vào sự lạc quan.
Thế nhưng làm sao và khi nào mới kích thích được tâm trạng lạc quan của khách hàng? Câu trả lời cho vấn đề này lại tùy thuộc vào cái vế thứ tư của triết lý Sir John Templeton: thị trường đầu cơ chết trong bĩ cực (chứ không phải trong sự thỏa mãn).
Rõ ràng, chẳng bao lâu nữa các doanh nghiệp BĐS sẽ chuyển từ trạng thái chết lâm sàng sang cái chết theo đúng nghĩa đen của từ này. Thời gian không còn quá nhiều, những doanh nghiệp và ngân hàng thoát được thời điểm 31/12/2011 sẽ phải đối diện với nguy cơ đáo nợ, thu hồi nợ và lãi vay vào cuối tháng 6/2012.
Ở giữa hai mốc thời gian đó là một cuộc mặc cả về sinh tử.
Ở giữa hai thời điểm sinh tử ấy sẽ có một cái gì đó phải xảy ra.
Và chết bởi sự thỏa mãn
Bài viết trong khuôn khổ cần được giới hạn về hàm ý này không có ý định đi sâu vào sự khốn cùng trung hạn của TTCK, hoặc triển vọng trượt giảm dài hạn về giá lẫn thanh khoản của thị trường vàng miếng, càng thấy không cần phải đề cập đến xu thế đương nhiên được kéo giảm của thị trường lãi suất ngân hàng torng cả hai năm 2012 và 2013…
Chưa bao giờ trong lịch sử tồn tại của mình, thị trường BĐS lại dễ bùng nổ tính hậu quả như hiện nay. Nhưng cũng hơn bao giờ hết trong lịch sử, thị trường BĐS lại có khả năng nhận được sự hỗ trợ tối đa của dòng tiền từ tất cả các kênh đầu tư đại chúng khác trong ít nhất một năm tới.
Vấn đề còn lại chỉ là thị trường BĐS tại khu vực nào – Hà Nội, Đà Nẵng hay khu vực phía Nam sẽ được “chết bởi sự thỏa mãn”.
TS. Phạm Chí Dũng
Xem bài viết: Năm 2012: Thị trường nào sẽ phục hồi? (http://vietstock.vn/ChannelID/763/Tin-tuc/207409-default.aspx)